根据《民法典》及相关司法解释全新修订；办案策略与实战技巧双重指导，直击实务疑难问题；提炼办案难点，总结办案规律，深剖典型案例。
本书是作者团队成员根据其办理的经典案例进行系统的梳理，从实务出发，按照房地产用地项目获取纠纷、房地产项目建设工程纠纷、房地产项目销售纠纷、物业管理使用纠纷、房地产租赁纠纷、房地产融资纠纷进行细化分类，每一个小节将案情事实、法律依据与法院的裁判要旨以及律师对案件评析融合一体，提炼出办案策略与技巧，为读者了解和掌握房地产案件办理的思路和方法提供实操性的指导。
本次改版根据《民法典》及相关司法解释进行修订，并将实务案例进行更新，使办案策略技巧与实操指导更符合现在的业务需求。
第一章土地使用权出让纠纷
土地使用权出让是指国家将土地使用权在一定年限内出让给受让方，由受让方向国家支付土地出让金的行为。
在土地开发的一级市场，以出让方式取得土地使用权是开发商依法取得建设用地使用权的方式之一。由于我国实行土地公有制，土地使用权出让标的为国有建设性用地，不包括国有农用地和未利用地，虽然2020年1月1日新实施的《土地管理法》第六十三条改变了集体土地必须经农转用等手续转为国有用地后才能进入市场流转的历史局面，但是相关实施细则尚未出台。因此，目前土地使用权出让仍仅指由市、县人民政府自然资源管理部门（出让方）代表国家进行的国有建设用地的出让。
第一节 理论概述与实务指引
土地使用权出让合同纠纷是指土地使用权出让合同（以下简称出让合同）在签订、履行过程中产生的纠纷。根据《民法典》的相关规定，土地使用权移转属于不动产物权的变动，应经登记方能发生物权变动的效果。因此，仅签订出让合同并不发生土地使用权移转的法律后果。
一、出让合同签订应注意的问题
（一）出让合同的签署主体要适格
出让合同的签署主体适格与合同的效力问题。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十一条规定，“土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门（以下简称出让方）与土地使用者签订”。但是，在土地出让过程中曾经大量存在以某些管委会、镇政府等名义签署的情形，上述情形下若在履行相关出让合同过程中发生纠纷，法院一般会认定相关出让合同无效。
（二）出让期限要按土地用途确定
出让合同的期限不得随意约定。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。”
对于不同用途的土地，要严格按照上述规定予以约定出让期限，否则会存在合同被认定为无效的后果。
（三）土地出让批准手续要完备
土地使用权出让批准手续的办理，包括土地出让方案的制定、审批、实施分属不同的权责机关，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十条及《城市房地产管理法》第十二条规定，土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的权限，由直辖市人民政府规定。
（四）土地使用权出让方式应依法确定
根据现行法律的规定，土地使用权的出让方式，包括协议、招标、拍卖、挂牌四种，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十三条及《城市房地产管理法》第十三条明确规定了土地使用权出让可以采取协议、招标、拍卖的方式，且规定对于商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。而对于挂牌出让方式，则规定于《协议出让国有土地使用权规定》第三条及《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》之中，在实际操作过程中经营性用地通常采用招标拍卖挂牌的出让方式。
（五）依约支付土地出让金
受让方应按时支付土地出让金，否则应承担相应的法律后果。根据《城市房地产管理法》第十六条及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十四条的有关规定，受让方应严格按照出让合同约定的时限支付土地出让金，否则出让方有权解除出让合同，并可要求受让方承担相应违约责任。
而对于出让方来说，在受让方按照出让合同约定支付土地出让金后，出让方必须依约提供出让的土地，否则受让方同样有权依约解除出让合同，要求出让方返还土地出让金，并可要求出让方承担相应违约责任。
至于土地出让金的用途，《城市房地产管理法》第十九条规定，土地出让金应当全部上缴财政，列入预算，用于城市基础设施建设和土地开发。土地出让金上缴和使用的具体办法由国务院规定。
根据上述法律、法规的规定，土地使用权出让应当签订出让合同，土地使用权出让是国家以土地所有权人的身份将土地使用权在一定年限内让与受让方，并由受让方向国家支付土地出让金的行为。
二、土地使用权出让的方式
根据我国现行法律规定，土地使用权出让可以采取下列方式：（1）协议；（2）招标；（3）拍卖；（4）挂牌。其中，协议方式属于协商方式，招标、拍卖、挂牌三种方式属于公开竞价方式。
（一）协商方式
所谓协议出让土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给受让方，由受让方向国家支付土地出让金的行为。按照《协议出让国有土地使用权规定》的相关规定，以协议出让方式出让土地使用权的，应注意以下问题。
1.协议出让方式的适用条件
出让土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，可采取协议方式。
在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，市、县人民政府自然资源行政主管部门方可按照本规定采取协议方式出让；但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。
同一地块有两个或者两个以上意向用地者的，市、县人民政府自然资源行政主管部门应当按照《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。
2.土地出让金的要求
以协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和；有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。低于最低价时土地使用权不得出让。省、自治区、直辖市人民政府自然资源行政主管部门应当据此拟定协议出让最低价，报同级人民政府批准后公布，由市、县人民政府自然资源行政主管部门实施。
3.土地使用权出让计划的编制与审批分属不同权责机关
市、县人民政府自然资源行政主管部门应当根据经济社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制土地使用权出让计划，报同级人民政府批准后组织实施。土地使用权出让计划应当包括年度土地供应总量、不同用途土地供应面积、地段以及供地时间等内容。
土地使用权出让计划经批准后，市、县人民政府自然资源行政主管部门应当在土地有形市场等指定场所，或者通过报纸、互联网等媒介向社会公布。因特殊原因，需要对土地使用权出让计划进行调整的，应当报原批准机关批准，并按照前述规定及时向社会公布。
4.提出用地申请应遵循一定的要求
土地使用权出让计划公布后，需要使用土地的单位和个人可以根据土地使用权出让计划，在市、县人民政府自然资源行政主管部门公布的时限内，向市、县人民政府自然资源行政主管部门提出意向用地申请。市、县人民政府自然资源行政主管部门公布计划接受申请的时间不得少于30日。
5.协议出让土地方案由相关部门制订
对符合协议出让条件的，市、县人民政府自然资源行政主管部门会同城市规划等有关部门，依据土地使用权出让计划、城市规划和意向用地者申请的用地项目类型、规模等，制定协议出让土地方案。协议出让土地方案应当包括拟出让地块的具体位置、界址、用途、面积、年限、土地使用条件、规划设计条件、供地时间等。
6.协议出让底价的确定由有权机关负责
市、县人民政府自然资源行政主管部门应当根据国家产业政策和拟出让地块的情况，按照《城镇土地估价规程》的规定，对拟出让地块的土地价格进行评估，经市、县人民政府自然资源行政主管部门集体决策，合理确定协议出让底价。协议出让底价不得低于协议出让最低价。协议出让底价确定后应当保密，任何单位和个人不得泄露。
7.出让合同的签订应遵循一定的步骤
协议出让土地方案和底价经有批准权的人民政府批准后，市、县人民政府自然资源行政主管部门应当与意向用地者就土地出让价格等进行充分协商，协商一致且议定的出让价格不低于出让底价的，方可达成协议。市、县人民政府自然资源行政主管部门应当根据协议结果，与意向用地者签订出让合同。合同签订后7日内，市、县人民政府自然资源行政主管部门应当将协议出让结果在土地有形市场等指定场所，或者通过报纸、互联网等媒介向社会公布，接受社会监督。公布协议出让结果的时间不得少于15日。
8.取得土地使用权的必备手续
受让方按照出让合同的约定，付清土地出让金、依法办理土地登记手续后，取得土地使用权。
9.改变出让合同约定的土地用途的处理
以协议出让方式取得土地使用权的受让方，需要将出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等其他经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订出让合同变更协议或者重新签订出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。
（二）公开竞价方式
土地使用权出让的竞价方式包括招标出让、拍卖出让和挂牌出让。根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第二条的规定，招标出让土地使用权，是指市、县人民政府自然资源行政主管部门（以下简称出让方）发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用权人的行为。拍卖出让土地使用权，是指出让方发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用权人的行为。挂牌出让土地使用权，是指出让方发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定土地使用权人的行为。以招标、拍卖和挂牌出让竞价方式取得土地使用权的，应注意以下问题。
1.竞价方式的适用情形
一是工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，其中工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地；二是同一宗地有两个以上意向用地者。
2.土地使用权出让年度计划、出让方案及出让文件的编制应由有权机关负责
市、县人民政府自然资源行政主管部门根据经济社会发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制土地使用权出让年度计划，报经同级人民政府批准后，及时向社会公开发布。
市、县人民政府自然资源行政主管部门应当按照出让年度计划，会同城市规划等有关部门共同拟订拟招标拍卖挂牌出让地块的出让方案，报经市、县人民政府批准后，由市、县人民政府自然资源行政主管部门组织实施。出让方案应当包括出让地块的空间范围、用途、年限、出让方式、时间和其他条件等。
出让方应当根据招标拍卖挂牌出让地块的情况，编制招标拍卖挂牌出让文件。出让文件应当包括出让公告、投标或者竞买须知、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、中标通知书或者成交确认书、土地使用权出让合同文本。
3.招标拍卖挂牌公告的发布及内容要求
出让方应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前20日，在土地有形市场或者指定的场所、媒介发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标拍卖挂牌出让宗地的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、地点。招标拍卖挂牌公告应当包括下列内容：（1）出让方的名称和地址；（2）出让宗地的面积、界址、空间范围、现状、使用年期、用途、规划指标要求；（3）投标人、竞买人的资格要求以及申请取得投标、竞买资格的办法；（4）索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点和方式；（5）招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等；（6）确定中标人、竞得人的标准和方法；（7）投标、竞买保证金；（8）其他需要公告的事项。
境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加土地使用权招标拍卖挂牌出让活动。
出让方在招标拍卖挂牌出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件。挂牌出让的，出让公告中规定的申请截止时间，应当为挂牌出让结束日前两天。对符合招标拍卖挂牌公告规定条件的申请人，出让方应当通知其参加招标拍卖挂牌活动。市、县人民政府自然资源行政主管部门应当为投标人、竞买人查询拟出让土地的有关情况提供便利。
4.标底或者底价的确定方式
市、县人民政府自然资源行政主管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或者底价。标底或者底价不得低于国家规定的最低价标准。确定招标标底，拍卖和挂牌的起叫价、起始价、底价，投标、竞买保证金，应当实行集体决策。招标标底和拍卖挂牌的底价，在招标开标前和拍卖挂牌出让活动结束前应当保密。
5.投标、开标应遵循的程序要求
（1）投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。招标公告允许邮寄标书的，投标人可以邮寄，但出让方在投标截止时间前收到的方为有效。标书投入标箱后，不可撤回。投标人应当对标书和有关书面承诺承担责任。（2）出让方按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱，点算标书。投标人少于3人的，出让方应当终止招标活动。投标人不少于3人的，应当逐一宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。（3）评标小组进行评标。评标小组由出让方代表、有关专家组成，成员人数为5人以上的单数。评标小组可以要求投标人对投标文件作出必要的澄清或者说明，但是澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。评标小组应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审。（4）招标人根据评标结果，确定中标人。按照价高者得的原则确定中标人的，可以不成立评标小组，由招标主持人根据开标结果，确定中标人。
对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。
6.拍卖会的程序性要求
（1）主持人点算竞买人；（2）主持人介绍拍卖宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用年期、规划指标要求、开工和竣工时间及其他有关事项；（3）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度，没有底价的，应当明确提示；（4）主持人报出起叫价；（5）竞买人举牌应价或者报价；（6）主持人确认该应价或者报价后继续竞价；（7）主持人连续三次宣布同一应价或者报价而没有再应价或者报价的，主持人落槌表示拍卖成交；（8）主持人宣布最高应价者或者报价者为竞得人。
竞买人的最高应价或者报价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。拍卖主持人在拍卖过程中可以根据竞买人竞价情况调整拍卖增价幅度。
7.挂牌应严格遵循下列程序
（1）在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让方将挂牌宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用年期、规划指标要求、开工时间和竣工时间、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布；（2）符合条件的竞买人填写报价单报价；（3）挂牌主持人确认该报价后，更新显示挂牌价格；（4）挂牌主持人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。
挂牌时间不得少于10日。挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。
挂牌截止应当由挂牌主持人主持确定。挂牌期限届满，挂牌主持人现场宣布最高报价及其报价者，并询问竞买人是否愿意继续竞价。有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌出让转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人。挂牌主持人连续三次报出最高挂牌价格，没有竞买人表示愿意继续竞价的，按照下列规定确定是否成交：（1）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价不低于底价，并符合其他条件的，挂牌成交。（2）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外。（3）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或者均不符合其他条件的，挂牌不成交。
8.中标通知书或者与成交确认书具有法律效力
以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后，中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，转作受让地块的定金。出让方应当向中标人发出中标通知书或者与竞得人签订成交确认书。中标通知书或者成交确认书应当包括出让方和中标人或者竞得人的名称，出让标的，成交时间、地点、价款以及签订土地使用权出让合同的时间、地点等内容。中标通知书或者成交确认书对出让方和中标人或者竞得人具有法律效力。出让方改变竞得结果，或者中标人、竞得人放弃中标宗地、竞得宗地的，应当依法承担责任。
9.出让合同的签订要求
中标人、竞得人应当按照中标通知书或者成交确认书约定的时间，与出让方签订土地使用权出让合同。中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金抵作土地出让价款；其他投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金，出让方必须在招标拍卖挂牌活动结束后5个工作日内予以退还，不计利息。
10.竞价结果公布的时间要求
招标拍卖挂牌活动结束后，出让方应在10个工作日内将招标拍卖挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布。出让方公布出让结果，不得向受让方收取费用。
11.土地使用权登记的办理条件
受让方依照土地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取土地使用权证书。未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放土地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放土地使用权证书。
三、联合体参与招标拍卖挂牌应注意的问题
近年来，开发商通过联合体的形式参与土地招标拍卖挂牌的现象日渐普遍，重要原因在于这种方式可以提高拿地的成功率、分散市场风险以及实现优势互补。与此同时，合作方之间在拿地阶段产生的纠纷也变得更为复杂，如何规避相关风险、化解相关矛盾纠纷便变得尤为重要。
（一）联合体参与招标拍卖挂牌的主体认定
根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》（国土资发〔2006〕114号）第10.1条的规定，土地使用权招标拍卖挂牌出让的申请人，可以是境内外的法人、自然人和其他组织，但法律法规对申请人另有限制的除外。申请人可以单独申请，也可以联合申请。因此，法规允许以联合体的形式参与土地招标拍卖挂牌。从联合体的构成来看，其主要模式分为以下两种：一是开发商联合拿地；二是开发商与投资机构联合拿地。
需要注意的是，对于各方约定在参与土地招标拍卖挂牌时仅以一方名义申请，并由其独立缴纳土地出让金，在按程序取得土地使用权后，其他合作方再以股权转让或者增资的形式参与到项目公司进行后续建设项目合作开发的情形，因其他合作方形式上未实际参与到土地招标拍卖挂牌的各环节，上述情形不属于以联合体形式参与土地招标拍卖挂牌。
（二）联合体参与土地招标拍卖挂牌具体流程中需注意的问题
1.联合协议的主要内容
各方在联合协议签署前，应明确在土地招标拍卖挂牌公告文件中该项目可以联合体的方式进行投标，并在协议中明确项目的基本情况、合作方式、各方的权利义务、土地竞拍价格、土地竞拍保证金及土地出让金的承担以及各项费用的分摊等。因为联合体各方需要共同对招标人承担连带责任，因此协议中还应区分不同原因导致联合体违约时，各自应承担的责任范围。在土地竞拍价格的确定上，各方可在合同中约定竞拍上限。
2.项目公司可以为出让合同的签署主体
实践中，对于各方通过联合体拿地后，拟通过共同成立项目公司并以该项目公司的名义与出让方签署出让合同的情形，《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》附录C“国有土地使用权出让须知示范文本”第七条注意事项第（二）项规定，申请人竞得土地后，拟成立新公司进行开发建设的，应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容。出让方可以根据中标结果与中标人签订出让合同，在中标人按约定办理完新公司注册登记手续后，再与新公司签订出让合同变更协议，或者出让方直接与新公司签订出让合同。
第一篇 房地产用地项目获取纠纷
第一章土地使用权出让纠纷/ 003
第一节 理论概述与实务指引/ 003
一、出让合同签订应注意的问题/ 004
二、土地使用权出让的方式/ 005
三、联合体参与招标拍卖挂牌应注意的问题/ 012
第二节 办案思路与实战技巧/ 014
一、关于未办理土地使用权审批手续的合同效力问题/ 014
二、关于出让方主体适格问题/ 014
三、关于受让方擅自改变出让合同约定的土地用途问题/ 015
第三节 典型案例精析/ 015
案例1：杨某与某县国土资源局建设用地使用权出让合同纠纷/ 015
案例2：某地产公司与某置业公司合同纠纷/ 018
案例3：某市自然资源和规划局与某置业公司建设用地使用权出让
合同纠纷/ 024
第二章土地使用权直接转让纠纷/ 027
第一节 理论概述与实务指引/ 027
一、土地使用权转让的特点/ 027
二、土地使用权转让的条件/ 028
第二节 办案思路与实战技巧/ 031
一、未办理土地使用权变更登记的转让合同纠纷/ 032
二、“一地数转”合同纠纷/ 032
第三节 典型案例精析/ 035
案例4：甲公司与乙公司等土地使用权转让合同纠纷 / 035
案例5：城投公司与建院公司建设工程施工合同纠纷/ 039
第三章土地使用权间接转让纠纷/ 043
第一节 理论概述与实务指引/ 043
一、以股权转让方式间接转让土地使用权概述/ 043
二、股权转让与土地使用权转让的关系/ 044
第二节 办案思路与实战技巧/ 047
一、注意做好股权转让的前期审查与调研工作/ 047
二、注意债务披露/ 048
三、注意股权转让手续及交接手续的办理/ 048
四、注意保障措施的运用/ 049
五、注意纳税因素/ 049
第三节 典型案例精析/ 050
案例6：甲公司、黄某平等与乙公司股权转让纠纷/ 050
案例7：汤某龙与周某海股权转让纠纷 / 055
第四章合作开发纠纷/ 059
第一节委托代建纠纷/ 059
一、理论概述与实务指引/ 059
二、办案思路与实战技巧/ 065
三、典型案例精析/ 068
案例8：乐清市某村民委员会与某公司、温州某房地产公司等委托
代建合同纠纷/ 068
第二节合资、合作开发房地产纠纷/ 071
一、理论概述与实务指引/ 071
二、办案思路与实战技巧/ 073
三、典型案例精析/ 079
案例9：甲公司与乙公司合资合作开发房地产合同纠纷 / 079
案例10：甲公司与乙公司、丙公司等合作开发房地产合同纠纷 / 082
案例11：甲公司与乙公司合资合作开发房地产合同纠纷 / 087
第二篇 房地产项目建设工程纠纷
第一章 建设工程合同效力纠纷/ 095
第一节 理论概述与实务指引/ 095
一、合同无效/ 095
二、黑白合同/ 098
三、合同解除/ 100
第二节 办案思路与实战技巧/ 102
一、辨析合同是否无效/ 102
二、黑白合同实质性条款的认定/ 103
三、建设施工合同解除是否符合法律规定的要件/ 103
第三节 典型案例精析/ 104
案例1：甲公司、乙公司建设工程施工合同纠纷 / 104
第二章 建设工程工期纠纷/ 109
第一节 理论概述与实务指引/ 109
一、开工日期的确定/ 109
二、竣工日期的确定/ 110
三、影响工期的因素/ 111
四、工期顺延及工期延误/ 112
五、工期索赔/ 112
第二节 办案思路与实战技巧/ 114
一、审查合同效力/ 114
二、分析工程延误原因/ 114
三、合同约定的违约金是否过高/ 115
四、是否存在挂靠行为/ 115
第三节 典型案例精析/ 115
案例2：甲公司、乙公司建设工程施工合同纠纷/ 115
案例3：某公司、中建某局建设工程施工合同纠纷 / 122
第三章 建设工程质量纠纷/ 134
第一节 理论概述与实务指引/ 134
一、建设工程质量认定标准/ 134
二、不同情形下的建设工程质量认定/ 136
三、建设工程质量保修/ 138
第二节 办案思路与实战技巧/ 140
一、发包人未经竣工验收而使用的是否属于“擅自”使用/ 141
二、发包人要求承包人承担维修费用是否履行了通知义务/ 141
三、施工合同是否有效/ 142
四、是否存在保修期已经过，还能要求施工方承担维修责任的
情形/ 143
第三节 典型案例精析/ 143
案例4：甲公司与乙集团建设工程施工合同纠纷/ 143
案例5：崔某与某公司建设工程施工合同纠纷/ 146
第四章 建设工程价款纠纷/ 151
第一节 工程价款结算纠纷/ 151
一、理论概述与实务指引 / 151
二、办案思路与实战技巧/ 155
三、典型案例精析/ 157
案例6：甲公司与乙公司建设工程施工合同纠纷/ 157
第二节 工程欠款利息纠纷/ 163
一、理论概述与实务指引/ 163
二、办案思路与实战技巧/ 164
三、典型案例精析/ 165
案例7：甲公司、乙公司建设工程施工合同纠纷/ 165
第三节 情势变更适用纠纷/ 167
一、理论概述与实务指引/ 167
二、办案思路与实战技巧/ 170
三、典型案例精析/ 172
案例8：某建工集团、某公司建设工程施工合同纠纷 / 172
案例9：甲公司与乙公司建设工程施工合同纠纷/ 176
第五章 建设工程价款优先受偿权纠纷/ 179
第一节 理论概述与实务指引/ 179
一、工程价款优先受偿权的性质/ 179
二、工程价款优先受偿权的行使主体/ 180
三、工程价款优先受偿权的范围/ 180
四、工程价款优先受偿权的行使方式/ 182
五、工程价款优先受偿权的行使期限/ 182
第二节 办案思路与实战技巧/ 184
一、发包人是否按照约定支付工程款/ 184
二、承包人承建的建设工程质量合格/ 184
三、承包人是否在合理期限内行使优先受偿权/ 184
第三节 典型案例精析/ 185
案例10：马某忠诉甲公司、乙公司及某银行伊犁分行建设工程
施工合同纠纷 / 185
案例11：甲公司、乙公司建设工程施工合同纠纷 / 187
第三篇 房地产项目销售纠纷
第一章营销宣传纠纷/ 193
第一节不实宣传纠纷/ 193
一、理论概述与实务指引/ 193
二、办案思路与实战技巧/ 196
三、典型案例精析/ 198
案例1：姚某等购房人诉某公司商品房预售合同纠纷/ 198
第二节项目不利因素披露纠纷/ 202
一、理论概述与实务指引/ 202
二、办案思路与实战技巧/ 204
三、典型案例精析/ 205
案例2：蔡某与上海某公司房屋买卖合同纠纷/ 205
第二章商品房价款支付纠纷/ 208
第一节价款支付典型纠纷 / 208
一、理论概述与实务指引/ 208
二、办案思路与实战技巧/ 210
三、典型案例精析/ 212
案例3：邓某与某公司商品房预售合同纠纷/ 212
第二节按揭贷款纠纷 / 214
一、理论概述与实务指引/ 214
二、办案思路与实战技巧/ 217
三、典型案例精析/ 220
案例4：某置业公司与杨某商品房预售合同纠纷/ 220
案例5：某置业公司与张某商品房预售合同纠纷/ 223
第三章商品房交付纠纷/ 227
第一节交付条件纠纷 / 227
一、理论概述与实务指引/ 227
二、办案思路与实战技巧/ 229
三、典型案例精析/ 230
案例6：王某与某置业公司商品房预售合同纠纷/ 230
第二节逾期交付纠纷 / 232
一、理论概述与实务指引/ 232
二、办案思路与实战技巧/ 234
三、典型案例精析/ 235
案例7：林某与某公司商品房预售合同纠纷/ 235
第三节精装修交付纠纷/ 239
一、理论概述与实务指引/ 239
二、办案思路与实战技巧/ 240
三、典型案例精析/ 241
案例8：姜某与某公司商品房销售合同纠纷/ 241
第四章商品房质量纠纷 / 244
第一节一般质量问题纠纷 / 244
一、理论概述与实务指引 / 244
二、办案思路与实战技巧/ 246
三、典型案例精析/ 247
案例9：崔某与某房地产开发公司商品房预售合同纠纷/ 247
案例10：王某与某公司、华某房屋买卖合同纠纷/ 252
第二节主体结构及严重影响使用的质量问题纠纷 / 262
一、理论概述与实务指引 / 262
二、办案思路与实战技巧/ 263
三、典型案例精析/ 264
案例11：陈某与某公司商品房销售合同纠纷/ 264
第五章其他类纠纷 / 269
第一节商品房预约合同纠纷 / 269
一、理论概述与实务指引/ 269
二、办案思路与实战技巧/ 271
三、典型案例精析/ 274
案例12：罗某与某置业公司商品房预约合同纠纷/ 274
第二节商品房委托代理销售合同纠纷/ 279
一、理论概述与实务指引/ 279
二、办案思路与实战技巧/ 282
三、典型案例精析/ 283
案例13：甲公司与乙公司商品房委托代理销售合同纠纷/ 283
第三节商品房权属登记纠纷/ 288
一、理论概述与实务指引/ 289
二、办案思路与实战技巧/ 292
三、典型案例精析/ 293
案例14：李某与某公司商品房预售合同纠纷/ 293
第四篇 物业管理使用纠纷
第一章物业服务合同纠纷/ 299
第一节理论概述与实务指引/ 300
一、酬金制纠纷/ 300
二、空置房物业服务费纠纷/ 302
三、物业服务安保纠纷/ 303
第二节办案思路与实战技巧/ 304
一、酬金制纠纷/ 304
二、空置房物业服务费纠纷/ 305
三、物业服务安保纠纷/ 307
第三节典型案例精析/ 308
案例1：某物业公司与某小区业主委员会、业主大会物业服务合同
纠纷/ 308
案例2：某物业公司与贤某物业服务合同纠纷/ 310
案例3：刘某与某物业公司安全保障义务纠纷/ 311
第二章 业主撤销权纠纷/ 314
第一节理论概述与实务指引/ 315
一、业主撤销权纠纷的主要类型/ 315
二、业主撤销权行使范围/ 318
第二节 办案思路与实战技巧/ 318
一、业主撤销权之诉讼主体资格/ 318
二、业主撤销权之举证责任分配/ 320
第三节 典型案例解析/ 321
案例4：严某与某小区业主委员会、某小区业主大会业主撤销权
纠纷/ 321
第三章业主共有权益纠纷/ 325
第一节理论概述与实务指引/ 325
一、共有权益的界定/ 325
二、常见的共有权益纠纷/ 326
第二节办案思路与实战技巧/ 329
一、格式条款/ 329
二、收支明细的公示/ 329
三、适格的诉讼主体/ 330
第三节典型案例精析/ 331
案例5：某花园小区业主委员会与某物业公司不当得利纠纷/ 331
案例6：阳某与某房地产公司商品房销售合同纠纷/ 333
案例7：某小区业主委员会、某置业发展公司建筑物区分所有权
纠纷/ 334
第四章 新形势下的物业服务纠纷/ 336
第一节 物业增值服务纠纷/ 336
一、理论概述与实务指引/ 336
二、办案思路与实战技巧/ 339
三、典型案例精析/ 340
案例8：胡某、高某公司、美某公司装饰装修合同纠纷/ 340
第二节 充电桩安装及使用纠纷/ 344
一、理论概述与实务指引/ 344
二、办案思路与实战技巧/ 346
三、典型案例精析/ 347
案例9：朱某与某物业公司物业服务合同纠纷/ 347
案例10：程某与某物业公司物业服务合同纠纷/ 348
第三节 城镇老旧小区改造纠纷/ 349
一、理论概述与实务指引/ 349
二、办案思路与实战技巧/ 353
三、典型案例精析/ 354
案例11：刘某、杨某霖等与王某某等相邻关系纠纷/ 354
第五篇 房地产租赁纠纷
第一章 房屋租赁合同效力纠纷/ 361
第一节 理论概述与实务指引/ 361
第二节 办案思路与实战技巧/ 362
一、租赁物为违法建筑时的合同效力认定问题/ 362
二、租赁物为未经竣工验收、未经消防验收的房屋时的合同效力
认定问题/ 363
第三节 典型案例精析/ 364
案例1：某公司、某车行、张某财产损害赔偿纠纷/ 364
第二章 房屋租赁合同解除权纠纷/ 369
第一节 理论概述与实务指引/ 369
一、合同解除的事由/ 370
二、合同解除的时间/ 371
第二节 办案思路与实战技巧/ 372
一、出租人享有法定解除权的事由/ 372
二、承租人享有法定解除权的事由/ 373
第三节 典型案例精析/ 376
案例2：冯某与王某房屋租赁合同纠纷/ 376
第三章 房屋转租纠纷/ 381
第一节 理论概述与实务指引/ 381
第二节 办案思路与实战技巧/ 382
一、未经出租人同意的房屋转租合同效力问题/ 382
二、推定出租人同意转租的认定问题/ 383
三、次承租人代偿请求权、追偿权的行使问题/ 384
第三节 典型案例精析/ 386
案例3：罗某与周某房屋租赁合同纠纷/ 386
第四章 承租人优先购买权纠纷/ 391
第一节 理论概述与实务指引/ 391
一、承租人优先购买权的概念及基本特征/ 391
二、承租人优先购买权的立法历程/ 392
三、承租人优先购买权的行使条件与限制/ 393
第二节 办案思路与实战技巧/ 394
一、侵害承租人优先购买权的情况下，出租人与第三人签订的
房屋买卖合同的效力认定问题/ 394
二、如承租人存在违约行为，是否有权主张优先购买权的问题/ 395
三、转租情形下，次承租人是否有权主张优先购买权的问题/ 395
四、出租人出卖租赁房屋前负有通知承租人的义务，通知的形式、
内容及合理期限的认定问题/ 396
五、承租人优先购买权受到侵害时，应当如何维护权益的问题/ 396
第三节 典型案例精析/ 397
案例4：某公司、刘某房屋租赁合同纠纷/ 397
第五章 房屋租赁装饰装修物纠纷/ 402
第一节 理论概述与实务指引/ 402
一、装饰装修物的分类/ 402
二、装饰装修物归属的确定原则/ 403
第二节 办案思路与实战技巧/ 404
一、承租人恶意添附的装饰装修物的处理/ 404
二、承租人善意添附的装饰装修物的处理/ 404
第三节 典型案例精析/ 407
案例5：甲公司与乙公司房屋租赁合同纠纷/ 407
第六章 新型租赁纠纷/ 411
第一节 理论概述与实务指引/ 411
第二节 办案思路与实战技巧/ 412
一、关于产权人是否有权解除与长租公寓运营方之间的合同关系
的问题/ 412
二、关于产权人与长租公寓运营方合同解除后的法律后果的问题/ 413
第三节 典型案例精析/ 414
案例６：刘某与魏某房屋租赁合同纠纷/ 414
第六篇 房地产融资纠纷
第一章房地产债权融资纠纷/ 423
第一节理论概述与实务指引 / 423
一、房地产债权融资的定义/ 423
二、房地产债权融资的法律特征/ 423
第二节办案思路与实战技巧 / 424
一、关于融资成本（利息）约定的合法性/ 424
二、关于融资条件设置的合法性/ 425
三、关于融资担保的有效性/ 426
第三节典型案例精析/ 427
案例1：蔡某、某公司物权确认纠纷/ 427
第二章房地产股权融资纠纷 / 433
第一节理论概述与实务指引 / 433
一、房地产股权融资的定义/ 433
二、房地产债权融资的法律特征/ 433
第二节办案思路与实战技巧 / 434
一、“对赌协议”的效力及履行/ 435
二、投资人退出方式的选择/ 436
第三节典型案例精析/ 436
案例2：甲公司与乙公司、丙公司股权转让纠纷/ 436
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