第1章 绪论
1.1 研究背景
住房是民生福祉的基础之一，具有满足人们生理生活和精神生活需求的重要功能。作为广大城市居民安居乐业的根本和基础，住房不仅是一种消费品，而且是个人财富和社会地位的重要体现，决定着居民的生活环境，影响其社会交往，关乎社会的公平公正、经济的平稳运行和国家的长治久安。因此，住房产权获得、居住迁移等居住行为成为城市地理学、社会学、政治学和经济学等学科的重要议题。
过去40多年，中国经历了从福利性住房制度到市场化住房制度的转变，城市居民住房自有率由20世纪80年代的10%上升到2019年的96%（中国人民银行，2020）；城市人均住房建筑面积从1978年的7.7平方米增长到2018年的39平方米（国家统计局，2019）。中国住房商品化和市场化改革对个体生活机遇和社会分化产生了深刻影响，使得不同世代的居民有着截然不同的生活经验、住房机会，在生命历程的转折阶段或关键时期表现出群体性行为差异，呈现出不同的住房生涯特征。与此同时，住房价格的持续上涨引发的住房可支付问题加重了青年群体购房的负担。年轻人的“买房梦”越来越依靠家庭支持，原生家庭住房资源的优势或劣势通过代际传递延续到子代家庭中，加剧了社会财富分配的不平等（K.ppe，2018；Cui et al.，2021）。
随着城市化进程的不断推进以及流动人口大量涌入城市，外来人口的住房问题成为城市社会发展面临的重要考验。快速上涨的房价和户籍制度使得外来人口与本地人口表现出不同的住房轨迹。长期以来，流动人口基本上被置于主流住房分配体制之外，租房成为流动人口住房的常态（吴维平和王汉生， 2002）。然而随着中国城市产业转型及高等教育的普及，流动人口结构发生了明显的变化，即高技能外来人口的占比增加。不同于传统的农民工，高技能外来人口在流入城市往往表现出强烈的定居意愿，以在城市购房、成为“新市民”为目标，其居住轨迹与本地人口及其他流动人口均有着显著差异。因此，探究外来人口，尤其是高技能外来人口在住房生涯上的异质性，成为各个城市制定合理的住房政策、实现外来人口市民化的重要前提。
城乡之间以及不同等级城市之间在自然地理条件、社会经济水平、资源配置等方面的不均衡影响并导致社会不平等的再生产。不同个体的出生地在教育、就业、医疗等方面提供的机会和资源存在差异，影响着个体的社会经济属性（Galster，2012；Galster and Sharkey，2017）。在中国户籍制度的辖地管理原则下，城乡之间、城市之间以及区域之间在资源和发展机会等方面的差异导致来自不同区域的个体之间产生结构性的社会差别（陆益龙， 2008）。在人口流动规模增加和区域差异扩大的背景下，不同流出地的流动人口在经济、社会和政治资源等获得上的差异影响着其自身的社会经济属性以及其在城市住房市场中的竞争力。
尽管住房市场化改革基本解决了城镇居民住房短缺的问题，但从结构上来看，特定区域、特定人群的住房问题仍需关注。高企的房价以及普遍执行的与社会保障和福利挂钩的住房政策加剧了由代际累积、户籍壁垒以及地区间发展差距所产生的群体差异。然而，目前住房的微观研究大多基于西方的经验，中西方不同的体制和制度意味着探究中国城市居民住房生涯离不开中国话语体系下的理论和实证探索。因此，要实现居民的“安居”、缓解当前的住房矛盾，亟须加强对中国城市居民住房生涯的研究，深化对不同群体住房生涯的理解。本书在中国城市住房市场变迁的背景下，从住房生涯的角度切入，对住房生涯的概念进行了界定，关注个体住房生涯中住房产权获得、居住迁移等重要事件，并刻画了住房生涯中住房类型、区位变化的时空轨迹，进而揭示影响这些事件及居住轨迹变化的因素，以期推动中国住房生涯研究理论的构建并为住房政策的制定提供参考。
1.2 研究意义
1.2.1 理论意义
住房是百姓安居乐业的根本和基础，满足人民合理的住房需求关乎人民的福祉，只有使“居者有其屋”，才能保证社会经济的平稳运行和国家的长治久安（温宗勇等， 2013）。加快建立符合国情、适应市场规律的房地产基础性制度和长效机制已成为共识，而这离不开对城市居民住房生涯的深入理解。本书从微观层面系统地探究个人和家庭的择居行为，剖析个人和家庭层面上的资源和限制如何与宏观层面的住房市场及相关政策相互作用塑造了特定的住房轨迹，具有一定的理论意义。
（1）生命历程理论为探究微观个体的住房生涯研究提供了重要的理论视角。将生命历程理论应用到住房生涯研究中，有助于将住房产权获得、居住迁移等住房生涯中的重要事件以及住房生涯中权属和区位的变化过程与微观层面的家庭结构变化、职业生涯发展以及宏观层面的中国特有的社会、经济、住房制度等更广泛的社会经济背景联系起来。这为构建适用于中国城市居民住房生涯研究的理论体系奠定了基础。
（2）艾斯平-安德森（ Esping-Andersen）的福利制度理论为研究中国住房制度变迁过程中国家、市场、家庭对城市居民住房获得的影响提供了重要的分析框架。通过对居民住房类型影响因素的解析，可以观察到国家、市场和家庭在中国住房市场化改革的不同时期所扮演角色的动态变化。这为深入解析中国住房制度变迁提供了一个重要的视角。
（3）代际传递是研究住房不平等的重要视角。本书从代际视角出发对居民住房生涯进行了探究，探讨了代际支持对个体住房获得产生影响的原因、过程和结果。中国传统社会结构中素来有父母帮助子女购房的传统，父母可以通过显性或隐性的方式为子女的购房提供支持。住房价格的上涨、独生子女政策带来的家庭结构变化以及父母在市场化改革中的财富积累，又进一步加强了年轻人与父母之间的互助关系。本书揭示了住房资源的优势/劣势在不同世代不断积累、延续和扩大的过程，这有助于深化对住房不平等的认识。
（4）宏观的地理差异对城市内部居民住房分化研究具有重要影响。本书探究了不同来源地居民的住房生涯分化，一方面可以将住房不平等与更广泛的地理环境联系起来，帮助我们理解宏观地理差异对个体间住房分化的影响；另一方面有助于我们理解宏观地理差异对个体间分化的影响及内在机制，对社会学中已有的“社会出身”概念进行补充，有利于深化社会不平等再生产机制的相关理论。
1.2.2 现实意义
改革开放以来，随着国家住房制度改革的推进，房地产市场蓬勃发展，已经成为国民经济的重要增长点和支柱产业之一。居民的住房自有率显著提高，居住环境和居住条件也发生了明显改善。与此同时，住房政策、住房市场在不同时空背景下存在的差异重塑了住房获得的机会和结构，城市住房的分层现象也不断凸显。本书在中国城市住房市场变迁背景下，研究居民住房生涯，具有一定的现实意义。
（1）从生命历程视角出发揭示住房生涯有助于认识、归纳居民住房轨迹的一般性规律，对制定更为科学的住房政策具有重要意义。本书的关注点从住房生涯中重要事件（居住迁移、居所购置）扩展到整个住房生涯动态变化，通过对个体和家庭住房生涯的刻画与分析，了解个体的居住行为以及不同阶段所面临的住房问题。通过总结、归纳不同特征群体住房轨迹的变化规律，可为相关部门提供政策支持，根据现阶段的人口结构以及未来发展趋势，调整住房供应或相关住房政策。
（2）探究居民在住房类型上的分化对理解住房结构的调整以及多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应与保障体系的建立具有重要意义。不同社会经济属性的群体不仅在购买商品房、租赁市场房等方面存在明显分化，在获得保障性住房的机会上也存在显著差异。因此，在削弱住房的附加属性、控制房价的快速上涨、抑制投机行为、恢复住房的居住属性的同时，也要有效增加保障性住房供给、完善长租房政策、扩大保障性租赁住房供给，这成为推进“租售并举”住房政策的关键。
（3）揭示代际传递在子女住房产权获得中的作用有助于理解住房不平等是如何在代际传递和再生产的。在当今社会中，住房不仅是个体和家庭重要的生活空间，还是可以出租、出售、投资、获利的商品，住房已成为中国家庭财富的重要组成部分。再加上受到中国传统父系家庭财富传承的文化观念影响，出于社会文化责任和经济投资的双重考虑，父代家庭财富正通过住房传递到子代，加剧了住房分化和群体差异，不利于社会流动。
（4）刻画不同来源地人口在住房市场中的分化有助于理解空间发展不均衡对社会阶层分化的影响。不同地区、城市发展程度的差异交织在一起强化了不同来源地的人口在住房市场中的分化。来自不同地区的流动人口在教育、医疗等资源的获取上存在明显差异，来源地赋予个体的资本优势会随着人口迁移在空间中转移，并表现在流入地的住房市场中。住房市场和经济社会水平在地区间发展的差异产生了机会不平等，进而影响了个体社会经济地位和阶层分化。因此，在今后的政策制定中，一方面，应将深化户籍制度综合改革继续作为重要切入点，进一步推进人口城镇化，打破人口在地区间流动的制度壁垒，促进城镇化过程中劳动力和人才的社会性流动；另一方面，应促进资源和发展机会在地区之间的合理分配，尤其注重基础设施建设和教育支出等关系人民福祉的资源的均衡布局，减少地区之间个体发展机会和资源的结构性差异，对实现住房公平、降低中国社会不平等程度尤为重要。
（5）青年群体是住房政策需要特别关注的群体。年轻人在住房市场上的弱势地位给当代中国的城市发展带来了重大挑战。当前，住房产权获得已然成为结婚的先决条件，当下沉重的住房负担加剧了结婚率降低、生育率下降等社会问题。与此同时，强调拥有住房是婚姻市场的先决条件，可能会把在住房市场处于劣势的年轻男性挤出婚姻市场。为了应对这些问题，当下迫切需要建立法律法规健全的住房租赁市场，并扩大公共住房的供应，塑造“租售同权”的政策环境，弱化婚房这一社会规范。
（6）关注高技能外来人口有助于制定有针对性的人才吸引政策。当今我国流动人口已不再是一个高度同质的群体，其内部结构已经产生了分化。在人力资本、物质资本以及政治资本方面表现突出的高技能外来人口是城市社会经济发展的重要“引擎”，成为各大城市纷纷争夺的对象。然而，与本地人口相比，这一群体在住房生涯上的劣势仍较为凸显，尤其是在住房生涯的初始阶段，其不仅具有较高的租房比例，且多通过市场进行住房租赁，租住于公租房、单位房的比重较低。在日益激烈的城市“人才争夺战”中，如何制定具有针对性的住房政策、促进高技能劳动力尽快实现稳定的“安居”状态，对提升城市竞争力具有重要意义。
1.3 中国住房市场变迁
中国城镇住房制度随着新中国的经济社会发展经历了多次变革，走过了探索与巨变之旅。新中国成立初期，随着社会主义三大改造的启动，城市私房公有化逐步推进，城市私房和私人租赁性质的住房基本不存在。随后，政府出资、单位负责建设及分配的“福利性住房分配制度”在中国逐步建立起来。通过低租金、高福利来维护国家及其政权的合法性，使得住房租金的投入和产出无法维持住房建设的可持续发展，人民日益增长的合理住房需要无法依靠国家持续增长的住房建设投资获得基本满足，住房制度改革需求日益迫切。改革开放对社会住房经济体制的改革恰为住房制度的发展提供了良好契机。
20世纪70年代中后期，为缓解住房供给和需求之间不匹配的问题，城市住房进行了市场化探索。新旧公房试点出售措施开始实行，“三三制”补贴售房和针对旧公房的“提租补贴”等政策也积极实施，出现了集资合作房、出售公房等多种住房形式。在此过程中，通过房屋产权转变，私人住房产权也得以确立，“住宅作为个人消费品可以成为私有财产，可以买卖”的共识已经达成。1992年邓小平南方谈话以后，全国房地产市场逐步放开，金融机构开始发放房地产开发贷款，中国房地产市场进入快速扩张期。但由于福利性住房制度存在巨大惯性、商品房
展开
