（一）物权变动的原则
1.“物债两分”原则
《民法典》第215条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”
【例】甲继承了一套房屋，在办理产权登记前将房屋出卖并交付给乙，办理产权登记后又将该房屋出卖给丙并办理了所有权转移登记。甲、乙、丙三方的关系如何理解？
分析：甲、乙之间的房屋买卖合同有效；甲、丙之间的房屋买卖合同也有效；乙、丙之间，根据不动产物权变动效力模式，只有登记才能发生物权转移的后果，所以甲、乙之间的合同虽然在先，但甲、丙之间率先完成了所有权登记，丙先于乙完成了物权变动的公示，从而取得房屋的所有权。
2.公示公信原则
所谓公示，即“让人知”，是指物权在变动时，必须将物权变动的事实通过一定的方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。
所谓公信，即“使人信”，是指物权变动经过公示后所产生的公信力。
《民法典》第208条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”
（二）基于民事法律行为的物权变动：不动产登记
1.不动产物权变动规则：有效的债权合同十登记
《民法典》第209条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”
不动产物权变动以登记为生效要件（不登记，物权不变动，仅具有合同债权效力）的有：（1）建设用地使用权的设立、转让、抵押；（2）荒地承包经营权的抵押；（3）乡镇企业用地连同乡镇企业用房的抵押；（4）房屋所有权的转让及抵押，在建房屋的抵押；（5）居住权的设立。
例外：不动产物权变动以登记为对抗要件（不登记，物权仍变动，但“变动了的物权”不能对抗“善意第三人”）的有：（1）地役权的设立。地役权自地役合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记的，不得对抗善意第三人。（2）土地承包经营权的设立、互换和转让。当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未登记的，不得对抗善意第三人。（3）土地经营权的设立。当事人可以向登记机构申请土地经营权登记，未经登记的，不得抵抗善意第三人。
【注意】物权变动效力与变动物权合同的效力相区分，当事人之间订立有设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
【例】A土地的建设用地使用权人甲与B土地的所有权人乙约定，甲在乙的B土地上设立取水地役权，但未办理地役权设立登记。此后，甲将其对A土地的建设用地使用权全部转让给丙。乙将其B土地承包给不知情的丁。问：如何理解“未经登记的地役权不得对抗善意第三人”？
分析：首先，地役权从属于需役地，具有移转上的从属性，甲将建设用地使用权转让给丙时，甲的地役权虽未登记，基于移转上的从属性，丙在受让建设用地使用权的同时，一般取得该未登记的地役权。这里不存在“善意第三人”。
其次，丁自乙处在供役地取得土地承包经营权时，不知甲对该地享有抵押权，丁系善意第三人，丙享有未登记的地役权，不能对抗善意第三人丁，即无权对丁主张。
综上，所谓“未经登记的地役权不得对抗善意第三人”，仅指不得对抗自“供役地”受让权利的善意第三人。
2.登记规则
（1）登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记（《不动产登记暂行条例》第21条第1款）。物权变动的时间点是将注销登记、移转登记、设立登记、变更登记记载到不动产登记簿之日，而不是发放权属证书（房产证、建设用地使用权证等）之日。（《民法典》第214条）
（2）①不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理（《不动产登记暂行条例》第7条第1款）；②跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理（《不动产登记暂行条例》第7条第2款）。
（3）原则上由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：①尚未登记的不动产首次申请登记的；②继承、接受遗赠取得不动产权利的；③生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；④权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；⑤不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；⑥申请更正登记或者异议登记的。（《不动产登记暂行条例》第14条）
3.三种情形下的登记
（1）更正登记
《民法典》第220条第1款：“权利人、利害关系人有证据证明不动产登记簿记载事项确有错误的，可以直接向登记机关申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记簿确有错误的，登记机关应依法定程序予以更正。”
（2）异议登记
《民法典》第220条第2款：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记，申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”
①利害关系人即使无足够证据证明异议成立，登记机构也应办理异议登记；
②异议登记的功能在于排除善意取得的适用；
③临时性保护措施，异议登记后15日内未起诉的，异议登记失效，但不影响法院对案件的实体审理。
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