第1章 绪 论
　　1.1 研 究 背 景
　　人口老龄化已成为众多国家关注的焦点。根据联合国的人口预测，当前65岁及以上的人口约有6亿，到2035年预计将超过11亿，占总人口的13%，这是出生率下降和预期寿命增长的自然结果。老年抚养比，即65岁及以上的老年人与劳动年龄人口（15～64岁）的比值，将增长得更快。预计到2050年，日本每100个工龄人口中就有73个老年人，比2010年增加35个。尽管发展中国家的人口结构相对较为年轻，但由于生育率低于自然替代水平，也开始与老龄化做斗争。我国与发达国家老龄化社会的不同之处在于，我国的人口基数较大（占世界人口的近20%）、收入水平较低、经济发展阶段较晚，因此面临的人口老龄化挑战更为严峻。
　　老龄化是人口过渡的必然路径，是低生育率、高预期寿命的必然结果（Lee，2003）。我国人口在一个相对较短的时期内经历了一次人口过渡，具体来看可分为三个阶段：死亡率主导阶段（1949～1970年）、生育率主导阶段（1971～1999年）、加速老龄化阶段（2000年以来）。1949年中华人民共和国成立后，我国的医疗卫生条件得到明显改善，死亡率大幅下降（Kincannon et al.，2005）。在1978年经济改革的同时，我国经历了复杂的社会经济发展（Thompson，2010）。此外，由于20世纪70年代末实施的计划生育政策，我国总和生育率从1970年的6（指育龄妇女平均生育6个子女）下降到1991年的2.1，到2000年总和生育率降到了1.7。生育率和死亡率的降低，以及人口预期寿命的延长改变了我国人口的年龄结构。我国人口老龄化达到了前所未有的水平。2000年，我国65岁及以上老年人的比例达到总人口的7%，表明我国已进入老龄化社会（老龄化社会的定义为：65岁及以上人口占总人口的比例达到7%～14%）。人口老龄化的到来，标志着我国失去第一个人口红利。为了应对这一变化，政府也陆续出台了相关政策。例如，2014年放开单独二孩政策，即允许至少有一方是独生子女的夫妻生育两个孩子；2016年，全面放开了二孩政策，即所有夫妻均被允许生育两个孩子，并鼓励生育二孩。但是到目前为止，这些政策的影响有限（翟振武和李龙，2015）。2017年，我国老年人口占总人口的比例上升到11.38%。根据联合国人口预测，我国将在不到20年的时间内成为一个超老龄化国家（即65岁及以上人口占总人口的比例超过20%）。老龄化的增长超过了经济发展和社会保障体系的增长，这将给老年人、居民家庭及社会带来巨大的压力（蔡昉，2012），并将影响劳动力市场、居民储蓄和消费模式、居民的住房及交通等方面（He and Wen，2017；Harper，2014）。在老龄化进程不断推进的过程中，我国家庭规模（即平均每户家庭的人口数）也发生了重大变化，经历了先增加后减少的变化过程，从20世纪70年代开始，我国家庭规模向着小型化的趋势转变。1953年，我国平均家庭规模为4.33人/户，到1973年增加到了4.81人/户，之后开始下降，2017年，我国平均家庭规模为3.03人/户。与此同时，我国家庭结构也在不断发生变化，家庭代际结构不断简化，多代同居家庭数量减少，单身家庭、独居家庭、离婚家庭数量增多（胡湛和彭希哲，2014；李汉东等，2018）。家庭规模及结构的不断变化对能源消耗、经济发展、家庭储蓄率、住房需求等方面都会产生重要影响（沈可和史倩，2018；傅崇辉，2016；Bick and Choi，2012）。总体来看，近年来我国人口结构呈现出人口老龄化和家庭户小型化两个特征。
　　房地产市场作为我国的支柱型产业，对我国社会经济的发展具有至关重要的作用。我国经历了长达十年的房地产市场繁荣时期。《中国统计年鉴》显示，2004～2014年，我国房价持续以年均10.7%的速度增长，是1998～2003年的3.92倍左右。房价的快速上涨可归因于住房需求和住房供给两方面。在住房需求方面，公共住房分配制度的终结和城镇化过程中流动人口的增加带来了大量的住房需求（Wu et al.，2012）；此外，从过去十年的经验来看，住房投资回报率高于其他投资回报率的特点推动了大量投资型需求的增加。在住房供给方面，限制土地供应的相关政策导致了土地供给不足，房价大幅上涨（Brueckner et al.，2017；Wu et al.，2012）。在现代经济中，住房需求占总需求的很大一部分，也占个人投资的很大一部分。因此，研究房地产市场的发展对国民经济和金融市场的稳定起着至关重要的作用。针对我国房地产市场的发展情况，政府多次出台相关政策进行调整，试图稳定房地产市场的健康发展，虽然取得了一定成效，但多数政策仅呈现出短期效果，这归咎于政策主要是通过对住房供给的调控进行调整，即限制土地供应，却忽视了住房需求在我国房地产市场中的作用。对住房需求*重要的长期影响因素是人口，人口结构对住房需求的总量及结构均会产生重要影响。尤其是在目前我国面临的人口老龄化及家庭户小型化的背景下，二者对住房需求的影响机理及未来趋势甚为重要。
　　住房需求的*基本单元为人口，人口的变化必然会影响住房需求的变化。首先，从人口数量上来看，人口规模会对住房需求的总量产生影响。然后，从人口结构上来看，人口老龄化社会的到来及老龄化程度的加深，又会直接或间接地作用于住房市场。我国人口结构正呈现出老龄化程度越来越严重的特征，老年人口比例的增加对房地产市场的需求产生了重要影响，老年人口对住房类型的需求也具有其独*性。*后，从家庭方面来看，家庭结构及规模的变化对住房需求又是一个重要挑战。可见人口老龄化、家庭规模和结构等影响因素开始在住房需求中扮演越来越重要的角色。因此，基于我国老龄化及家庭结构等人口因素的变化情况，分析我国住房需求的发展趋势，从而探究我国住房市场的发展方向，拟为我国房地产市场的平稳、健康发展提供政策建议，对我国房地产市场的发展来说至关重要。
　　1.2 研 究 内 容
　　本书主要基于复杂系统理论研究人口老龄化和家庭结构对我国住房需求的影响，拟从以下四个方面进行分析。
　　1）分别总结住房需求、老龄化和家庭结构对住房需求的影响及采用系统动力学（system dynamics，SD）研究房地产的文献
　　通过系统、全面地总结相关文献，本书从住房需求、老龄化和家庭结构对住房需求的影响及采用系统动力学研究房地产四个方面进行文献分析，并对已有文献进行评述。住房需求分别从住房需求总量和住房需求结构两个方面进行分析。在老龄化对住房需求的影响方面，国内外学者尚未达成统一意见，存在正向影响、负向影响及长短期不同影响等几种观点。在家庭结构影响住房需求的研究中均认为家庭规模负向影响住房需求，但多数学者将家庭规模作为控制变量进行研究，且未对其影响机理进行分析。目前采用系统动力学研究房地产市场的适用性已经得到认可，但研究方向多集中于城市住房系统及预警等方面。
　　2）理清人口老龄化与家庭结构对住房需求影响的理论机理
　　鉴于我国目前人口老龄化的速度加快，家庭结构呈现出家庭户小型化的特征，本书在详细分析老龄化与家庭结构的基础上，构建了人口老龄化与家庭结构对我国住房需求影响的理论机制。在人口老龄化方面，主要通过人口老龄化的直接、间接效应对住房需求产生影响；在家庭结构方面，主要通过家庭户规模、家庭户数及家庭结构对住房需求产生影响。理论模型的构建以期为后续章节的实证模型的构建提供系统框架。
　　3）分别构建人口子系统、家庭子系统、住房需求子系统及综合系统
　　由于房地产市场本身具有的复杂性及老龄化与家庭结构对住房需求的复杂影响机制，本书拟运用系统动力学的方法分别构建人口子系统、家庭子系统及住房需求子系统，*后将各子系统进行整合构建综合系统。一方面，将各子系统分开研究，以便于把其运用到房地产领域的其他研究或其他领域中；另一方面，将各子系统进行整合后的综合系统又能反映老龄化和家庭结构对住房需求影响的内在机理及发展趋势。
　　4）基于我国人口及房地产市场现状的政策建议
　　通过构建老龄化及家庭结构对住房需求影响的理论机制和系统动力学仿真模型，预测未来我国人口老龄化和家庭规模的走势，以及未来住房需求的发展趋势。同时通过制定不同人口政策及房地产政策，进行情景模拟，以期为政策调控效果提供建议。
　　本书的研究框架图如图1.1所示。
　　图1.1 研究框架图
　　第2章 相关理论分析
　　影响住房需求的因素众多，人口因素在其中起着不可替代的作用。老龄化与家庭结构作为人口结构因素，对住房需求的影响也日益显著。我国目前面临着严峻的人口老龄化问题，且老龄化以明显高于发达国家的速度逐步推进。与此同时，出生率及死亡率的降低导致家庭结构逐步呈现出家庭户小型化的特点。老龄化及家庭结构对住房需求的影响存在着复杂的作用机制，本章首先对住房需求和人口相关理论进行分析，并介绍系统动力学相关理论，为后面章节的主要研究方法做铺垫；然后，探讨采用系统动力学方法研究我国住房需求的适用性；*后，构建老龄化与家庭结构对住房需求影响的理论机理的系统框架。
　　2.1 理 论 基 础
　　2.1.1 住房需求相关理论
　　1. 住房需求的概念
　　需求是指在一个具体时间段里，人们按照各种价格标准愿意而且能够进行购买的某商品数量。其中“愿意”是指主观方面的需求，而“能够”则是具备购买该种商品的经济能力。Muth（1960）为“非农住房需求”做出了定义和阐释，代表着住房需求研究的开端。Muth指出可以用对住房服务的需求代替居民的住房需求，也就是说住房和普通商品有所不同，住房是一种可以自由进行分割的同质服务，所以将“单位时间内单位住房存量提供的服务数量”作为住房服务的定义。*开始的研究都未将住房具有的特殊性考虑在内，西方学者对住房需求的研究在1980年前都围绕着推测住房需求的价格弹性与收入弹性方面展开，其原因在于当时的学者主要利用住房存量的方式对住房需求进行估算，并未将其当作一种可以直接度量与观测的变量。1980年后，学者在研究过程中逐渐发现住房具有坚实耐用、无法分割与空间固定的独*性，从而意识到不能用住房服务代替住房需求，因此将微观家庭偏好作为主要研究内容。住房需求如同一般商品，消费者的预算与偏好对其起决定性作用，住房面积就是消费需求中的消费量。因此，住房需求可以作为一种直接进行度量的变量而存在。
　　在本书中，对住房需求进行如下定义：本书中的住房需求从类型上来看，仅指商品房住宅的需求，而不包括非商品房住宅的需求，是居民为了满足居住需求和投资需求等各类需求而产生的住房购买。
　　2. 住房需求的类型
　　按照不同角度对住房需求的分类有所不同。
　　1）按照时间段划分
　　住房需求按照时间段划分，包括当前需求与未来需求。其中当前需求主要是指在当前市场经济条件下，消费者既有买房的意愿也具备经济支付的能力。而未来需求主要是指在当前市场经济条件下，消费者有买房的意愿而暂时不具备经济支付的能力（Lindh and Malmberg，2008）。
　　2）按照购买目的划分
　　住房需求按照购买目的划分，包括自住型需求与投资型需求。其中自住型需求主要是指消费者出于自我居住的动机来购买房产。而投资型需求主要是指消费者在房产具有保值或升值价值的情况下，通过购买房产的形式进行投资，以此来赚取差价利益。本书将自住型与投资型两种需求共同归纳到住房需求的研究中。
　　3）按照居住目的划分
　　住房需求按照居住目的划分，包括居住型需求与改善型需求。其中居住型需求主要是指消费者出于生存目的来购买住房。改善型需求主要是指生存目的实现后，消费者为了获得更好的居住环境与生活品质而购买房产，此时会在住房面积、房屋品质和户型环境等细节处有较高的要求。在本书中，居住型需求与改善型需求也都在研究范围之内。
　　4）按照经济发展划分
　　住房