赵旭州，满族，满姓伊尔根觉罗氏，1985年8月生于内蒙古，恩次方控股集团董事长创始人，商业地产运营操盘专家——被业界称为商业地产项目“残局拯救专家”，商业地产经营管理栏目《旭述》主讲人，开办愉教式脱口秀（管理培训），被称为强者进化导师。他带领公司在全国各地100多座城市数百个商业地产项目操盘前线征战15年。从策划、招商到运营，坐镇商业前线，历经各地区、各类型、各阶段、各合作组织的商业项目的长期操盘磨砺。尤其接盘了许多其他公司运行失利的残局败笔项目，通过价值重塑精准操盘后使项目脱胎换骨起死回生。被业界众多合作伙伴称为商业地产项目“拯救残局专家”，“杀手级操盘公司”。纵观赵旭州的商海生涯，他深入前线操盘，退居云端思考，广普公众传播。他是兼具实践者、理论者与传播者的商海弄潮儿。

　　《道破核心：《旭述》之商业地产操盘智慧》：
　　第一章  万达城文旅——文旅地产项目的光鲜与隐忧
　　为什么说万达城等项目的文旅资产是个“坑”？
　　为什么说万达城等文旅项目缺乏“核心竞争力”？
　　为什么说万达城等文旅项目最大的遗憾是在平台之上没能孵化出可复制发展的子事业？
　　一、万达城等文旅项目以何种模式发展
　　无论是文旅还是万达文旅城，在过去的很长一段时间里都是热门话题。2018年孙宏斌先生收购13个万达文旅城一事，使得这类话题更加升温，可见颇值得品味。对此的探究，除了能够从中汲取些微营养，吸取一点借鉴，还意在借此机会争取给孙宏斌先生些许建议。不管他是否认同这些建议，这是我们出于业界的道义角度发声，别无他意，仅仅因为我们是从事这个行业的人，在这个节点应该发出声音。
　　首先来看万达城等文旅项目的发展模式，主要表现为以下三个方面。
　　(一)以文旅为题材进行大规模圈地
　　众所周知，以住宅地产和单纯的商业开发名义是拿不到如此大规模体量以及如此便宜的土地的。因为中国的房地产开发走到现在黄金时代已经过去，有人说它在现阶段处于白银时代，其实这一评价依然太高。限售、限购、限贷，在金融上得不到支持，发展收缩；纯商业地产到处都在开发，竞争达到白热化；房产过剩、空置现象层出不穷，这才是中国房地产的现状。就在这个节点上中国各地迎来了文旅地产的黄金期，主因之一就在于中国的旅游发展是井喷式的，国内的旅游业，好一点的景区基本上年成长率是30％，一些热点区域甚至能达到50％的成长率，这是非常惊人的。因此，以文旅为主题做一个大规模的规划来圈地，这是战略上成功的第一步，也是万达城等文旅项目的模式起点。
　　(二)用房地产的销售收人来实现滚动开发
　　每一个文旅城，其核心建设板块基本都要投入上百亿元的资金，这笔资金从何而来？总不能自己掏腰包来建上百亿的东西，所以只能通过房地产销售收入实现分批次的滚动开发，因此卖房子就显得尤为重要。比如，每一个万达文旅城在起步阶段都是推出大量的住宅物业做销售，并且销售状况都很好。之所以成功，原因在于它的主题好、售价便宜、规模大、营造的整体功能和配置好，所以它用房地产的销售实现滚动开发。从启动层面上观之，这类文旅项目实际上就是个地产类项目。
　　(三)文旅是个“坑”：只能通过房地产回收的利润来填补
　　我这个观点或许会有争议，有很多人不愿意听，但事实就是如此。前面提到文旅是朝阳产业，发展很好，那为什么又说是个“坑”呢？原因在于文旅项目无论在短期还是中长期都无法实现自我盈利。故事看起来很性感，但落下地来也许是个“烫手山芋”。
　　二、万达城文旅四大功能板块的自我盈利能力如何
　　关于万达文旅城，它主要有四个核心功能板块，包括乐园、秀场、酒店群和Mall，除此之外，还有一部分配套型的街区、酒吧街等。接下来我们对文旅系统的自我经营能力和属性进行详细分析。
　　(一)市场竞争激烈，数量过剩，万达乐园又没有核心竞争力
　　提到乐园，我想起当年王健林先生有一句调侃，说他要围堵迪士尼，让迪士尼很多年不能盈利。王先生称，他可以建很多个万达乐园，因为迪士尼就是一个点，万达却可以遍地开花，以面取胜。不过，从这些年的实际情况来看，似乎并没有那么乐观，主要原因有以下三个方面。
　　1．万达乐园没有IP
　　迪士尼是靠IP取胜的，大部分游客去迪士尼感受的是童年的记忆、情怀和卡通偶像，而不仅仅是坐过山车。万达乐园通常没有主题，只主打体验性项目，如过山车和新奇特的游乐体验，但没有IP，光靠刺激性游乐体验很难形成核心竞争力。即便是有IP的迪士尼乐园，在全世界盈利的项目也是很少的，如法国巴黎的迪士尼经营25年亏损23年，香港迪士尼也已经连续亏损好几年。原因在于乐园这个业态属性在发达国家或地区其发展趋势是夕阳西下的，孩子们不愿意进乐园玩或者是玩过一次不想再去第二次，而且大多数人是奔着IP去的。由此可见，有IP都不一定赚钱，更何况没有IP！
　　2．乐园有强烈的分时性
　　乐园受时间和环境影响太大，不放假孩子不能去，下雨天、严寒、酷暑都不能去，几乎把大量的时间都变成沉没成本停在那里。从经营上来说，十个人坐过山车要开，一个人坐过山车也要开，就好比看电影，一个人看一场电影和一百个人看一场电影，成本是一样的。乐园这种强分时j生是天然的，无法避免。
　　……

第一部分 切脉项目篇
第一章 万达城文旅——文旅地产项目的光鲜与隐忧
一、万达城等文旅项目以何种模式发展
二、万达城文旅四大功能板块的自我盈利能力如何
三、万达城等文旅项目未来最大的隐忧是什么
四、万达城等类似文旅项目的优化思考
五、对王健林先生和孙宏斌先生的感性评价
第二章 新零售“盒马鲜生”——新在何处
一、何为新零售
二、新零售样板“盒马鲜生” 究竟为何物
三、拷问“盒马鲜生”
四、新零售如何让顾客感觉到新
五、对马云先生的感性评价
第三章 恒大海花岛——鲨鱼的胃口，泥鳅的心
一、类似海花岛“填海造岛”项目的发展模式之共性是什么
二、类似海花岛项目的板块运营有哪些必需的要素
三、类似海花岛项目须跨越何种障碍才能实现成功运营
四、类似海花岛项目顶层决策者的思维误区是什么
五、对许家印先生的感性评价
第四章 万通立体城市——理想很丰满，现实很骨感
一、什么是立体城市
二、万通立体城的具体表现形态
三、立体城市无法落地的根本原因是什么
四、为什么说冯仑先生扮演了一个错误角色
五、对冯仑先生的个人感性印象

第二部分 新兴地产篇
第一章 特色小镇——一场疯狂的概念游戏
一、特色小镇有何标准
二、如何“解构”特色小镇
三、特色小镇题材的必备要素
四、特色小镇如何盈利
五、如何操盘特色小镇
六、展望特色小镇未来
第二章 养老地产——白发故事与黑发经济
一、养老产业将面临怎样的大势
二、中国老龄化社会的显著特征
三、老年群体按身体机能如何分类
四、老年群体的最大痛点及核心需求
五、成功的养老地产项目该如何打造
六、养老地产项目该如何设计盈利模式
七、养老业急需跨越的“三座大山”是什么
第三章 旅游业——摘掉“旅游”标签，才是最好的旅游
一、旅游从业者与游客是什么样的角色关系与心理关系
二、旅游业有哪些科技创新方向的新花活
三、旅游业相关者有哪些限制与困局
四、如何更简单地定义旅游
五、旅游业供给现状有哪些矛盾
六、旅游业供给矛盾的解决思路是什么
第四章 高铁商业——一场逻辑和资源幻想的骗局
一、高铁站的客流量与高铁站周边商业是什么样的关系
二、高铁客流和高铁站有何属性特征
三、高铁站与产业协同规划之间的错位
四、如何打造成功的高铁站商业
五、决策者应警惕资源与幻想骗局
第五章 产业园区——是平台，不是房东
一、致使多数产业园区成为“空城”“鬼城”的原因是什么
二、真正的产业园区应为企业提供什么样的服务体系
三、产业园区进化史：我们从哪儿来，我们到哪儿去
四、产业园区如何推进地产方面的增值

第三部分 传统产业地产篇
第一章 百货商场——花甲之年，如何重返青春
一、百货商场的衰落现状
二、解读百货商场
三、百货商场三大痛点
四、百货商场何去何从
五、避免两大误区
第二章 购物中心（城市综合体）——突破“平庸”是个难题
一、国内购物中心（城市综合体）现状
二、 购物中心（城市综合体）的发展历程
三、购物中心（城市综合体）进化本质
四、“城市人”的生活及消费行为特征
五、购物中心（城市综合体）的有效经营手段
六、购物中心（城市综合体）的运营法则
第三章 批发市场——灵魂消亡，“壳”如何“重生”
一、批发市场概况解读
二、批发市场发展历程
三、批发市场的级别分类
四、批发市场的核心价值
五、批发市场在中国发展壮大的原因
六、批发市场空置率走高及原因
七、批发市场出路在何方
第四章 奥特莱斯——被“挂羊头卖狗肉”玩坏的概念
一、奥特莱斯基本特点及经营规律
二、国内部分奥特莱斯失败的原因
三、给国内奥特莱斯经营者的建议
四、对小城市做城市折扣店的建议
第五章 商业街区——开放型业态如何摆脱封闭死法
一、非一线城市商业街区经营现状及原因
二、商业街区运营者最常陷入的“误区”
三、非一线城市商业街区运营攻略
第六章 家电行业——基因重组，模式重建
一、家电行业的总体规模及销售现状
二、家电行业发展历程
三、国美等家电巨头的沉与浮
四、家电流通市场的发展趋势
五、家电市场未来的战略思维
六、对国美的总体建议及对黄光裕先生的评价
第七章 家居建材市场——从“鱼龙混杂”到“重整剧变”
一、家居建材市场的总体特点
二、家装市场的痛点
三、中国家居市场的现状与趋势
四、家居建材市场未来战略
五、对红星美凯龙的建议及对车建新先生的个人评价
第八章 社区商业——回归生活消费需求基本面
一、社区商业的总体概况
二、社区商业客群及流量分析
三、社区商业项目及企业战略
四、社区商业经营攻略
五、对社区商业行业的建议及大型集团的祝愿