二、理论冲突与现实选择的平衡：以真实意思自治为视角的审视
（一）不动产登记簿公信力与尊重意思自治债法效力之冲突
本案中，一审法院与二审法院裁判观点在本质上是两种理论价值取向之争，即应当是确保不动产登记簿公信力和交易安全还是应当尊重缔约人意思自治的结果。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第五十八条规定的做法是在不动产登记机关无法全面真实反映约定条款内容时，采纳尊重当事人意思自治的价值取向，赋予真实约定的担保范围的抵押担保物权效力。具体而言：
第一，依据不动产登记簿的记载来确定担保范围的正当性，来源于物权公示公信原则以及不动产登记簿的公信效力，即使依公示方法表现出来的物权不存在或有瑕疵，对于信赖该表征并已从事了物权交易的人，法律也仍然承认其与存在真实的物权具有相同的法律效果，以保护交易安全。①理论上，除法律另有规定外，登记垄断了不动产物权的公示方法，同一物权表征的单一性，其作为不动产担保物权变动的成立要件，不动产登记簿记载的抵押权内容应当与抵押合同相一致，这符合我国物权公示原则的基本内涵，应当成为抵押登记的常态形式。②
然而，如果以“肯定说“来捍卫公示内容，以确定抵押担保范围，则会导致架空一般抵押权。今后抵押权人在设立抵押时，为保障主债权外附随债权的实现，转而会采用直接设立最高额抵押权的方式，使“一般抵押权的设立实际上沦为最高额抵押”。③同时，利息、违约金等附随债权数额通常会随时间呈现动态变化，为确保自身债权的完整实现，抵押权人在设立“实质最高额抵押”时，会将主债权金额提高到附随债权的数额，结果往往总额可能会更高，届时主合同债权必然也会进行修改。这样一来，虽然债权人的利益得到保障，但是这对于金融交易秩序稳定无益，且违背诚信原则。
第二，有学者指出，若采用意思自治价值取向，实际上是采纳了债权“意思主义”的观点，突破了物权与债权区分的法律逻辑，物权与债权的区分在于公示（登记、占有）使仅有相对性的债权产生对抗第三人效力，赋予未经登记的抵押权内容以物权效力（优先受偿权），与此有违。同时，抵押合同的约定优于登记簿的公示公信效力，使得当事人之间有机会恶意串通更改抵押合同内容，损害后顺位抵押权人的利益。①但实际上，《民法典》第四百条规定：“设立抵押权，当事人应当采用书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括下列条款：（一）被担保债权的种类和数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押财产的名称、数量等情况；（四）担保的范围。”由此可见，抵押合同中的“被担保债权的数额”与“担保的范围”是作为两个不同的条款内容分别规定的，不能以主债权数额认定为双方当事人对于担保范围的约定和作出抵押登记范围的意思表示。
因此，作为后顺位抵押权人虽然在查阅不动产登记簿时仅查询到主债权数额，但其作为债权人或者说从事抵押登记的交易主体，对于抵押登记簿设置应有基础的注意义务，对于除主债权外，还可能存在利息等附随债权应有合理性预期。“对于合理预期内的事，就无不可测可言。”②有学者提出，如果认为主债权和担保范围不是同一概念，且允许当事人之间的例外约定，登记簿不作相应记载，但赋予其例外约定登记效力，在实际操作中，后顺位抵押权人需要进一步查阅在先设立的抵押合同，探知担保范围，这违背了不动产登记公示的本意，不仅增加了交易成本，还影响交易便捷。
从经济成本来看，此举的确会加大交易相对人的行为成本，从司法实践来看，也会加大审判调查的难度，但目前，由于我国大多数地区不动产登记簿只登记“被担保主债权数额（最高债权数额）”，如果机械地以登记簿内容为准认定担保范围，显然违背了缔约各方对于担保范围真实意思表示，对债权人不公，亦有行政行为干预意思自治之嫌。同时，可能引发前文所述的交易诚信风险。因此，在现有阶段中，尊重缔约各方真实意思表示，保障债权人的利益应当成为价值判断的首要考虑因素。
第三，根据《民法典》第三百八十九条规定，担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的除外。抵押权人与抵押人均就抵押物担保范围自愿以合同予以明确，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方在不动产登记中心亦对抵押物办理了登记，则应当对清晰明确的担保范围予以确认，尊重缔约方意思自治的结果，以合同约定为准。
而从《最高人民法院关于适用（中华人民共和国担保法）若干问题的解释》第六十一条的适用原意来看，该条是为了维护交易秩序的稳定，担保物权交易的安全，以登记簿的记载内容为标准，推定登记簿记载的内容正确。也就是说，如果有充分的证据能够推翻这种“推定正确”的结果，就不能够将该条的适用理解为一种“绝对正确”认定标准。事实上，有学者曾指出“抵押登记的证据效力不是绝对的，当抵押登记与事实不符，而且登记内容依一般的谨慎注意即可判明是错误的，抵押合同的记载或者有证据证明的抵押事实具有判断抵押权内容的效力。”①后顺位的抵押权人未对于登记簿记载内容不符而有所预见，或完全信赖物权公示内容，并不等同于符合《最高人民法院关于适用（中华人民共和国担保法）若干问题的解释》第六十一条适用条件“登记簿与合同内容是不一致的”。
本案中，根据已查明的事实，虽然案涉房屋登记簿与抵押合同约定的担保范围不符，但不动产登记中心业务信息登记系统中记载的担保范围与案涉合同抵押条款约定内容一致。因案涉合同抵押担保条款是缔约各方的真实意思表示，该条款亦是缔约各方对于案涉债权抵押物担保范围预期的真实反映，因此担保范围应当以合同约定为准，债权人对于约定的抵押物担保范围均享有优先受偿权。另外，在审理抵押权人要求实现抵押物担保物权的案件中，仅存在债权人（抵押权人）和债务人或担保抵押人，并无第三人对担保物主张权利，故交易安全尚且未受到损害，因此，人民法院在审理过程中，仍应当以缔约方的意思自治作为最重要的价值考量要素。
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