1绪论
1.1　绿色建筑发展背景概述
自工业革命以来，随着科学技术的不断进步，全球经济蓬勃发展，人类在享受现代文明带来的累累硕果的同时，也面临着一系列日益严峻的环境污染危机，如全球气候变暖、臭氧层破坏、资源能源锐减等。其中，温室气体排放导致的全球气温上升问题尤为突出，雾霾和酸雨等现象使得地球的生态变得越来越脆弱，已经威胁到部分国家和地区人民的生命财产安全，成为各界人士关注的重点议题。多年来，国际社会和各国环境组织积极探索并陆续出台了一系列政策和标准以应对气候变化，如《联合国气候变化框架公约》《京都议定书》《哥本哈根协议》等。在我国经济高速发展、物质生活质量不断提高的背后，我们赖以生存的环境正在面临着更严重的挑战。例如，经过检测，在一些水资源和动物体内发现了许多有害的化学物质，不仅如此，在人体中也发现了某些化学物质，这些有害的化学物质危害着人们的身体的健康。各类突发的环境事件使得人类的生存环境正在面临着挑战，随着生活质量的提高，水污染、尾气污染、大气污染、土壤污染等屡见不鲜，如果对这些情况再不加以阻止，这些愈演愈烈的环境污染问题将会使得我们的“地球村”再也不适合居住，造成无可挽回的毁灭性灾难。生活在地球上的人类也会因此产生一连串的恐慌情绪，甚至会出现“癌恐慌”等社会问题。
面对近年来资源短缺、环境恶化等问题，人类所做出的最为重大的决策就是提出了可持续发展思想。步入21世纪，各个行业为了自身的发展，战略性地引入了可持续发展的思想理念，并将其作为指导思想的核心。对于国家而言，可持续发展的目标在于不仅需要消除贫困、满足人民温饱问题，而且需要促进经济的增长；不仅需要推动社会进步，而且需要使公平正义得到满足；不仅需要建设生态文明，而且需要促进可持续发展。然而，在相当长一段时间里，建筑思潮崇尚的是以人为主体的人工建筑系统。在这样的系统下，整个运营模式是掠夺资源到建造成建筑再到成为废物的非循环体系，以浪费大量自然资源和向环境释放各类有害物质为代价满足人类舒适的需求。然而在当今社会资源日趋衰竭、环境每况愈下的背景下，传统建筑业在建造和使用资源过程中的不合理利用、污染严重的模式无法延续，因而最大限度地利用资源，减少污染，以提高建筑环境质量为特点的绿色建筑应运而生且得到广泛的关注。
建筑行业是我国国民经济发展的支柱产业，每年新增建筑如雨后春笋般拔地而起，被誉为“全球最大的建筑工厂”。高能耗是建筑业的常态，在建筑物的建造和使用过程中能耗是不可避免的，还会产生数以亿吨计的建筑垃圾和碳排放（carbon　emission）。在我国，建筑行业的能源消耗量相当惊人，竟占据了总能耗的40%以上，钢材使用量约占全国用钢量的30%，所产生的建筑垃圾占城市垃圾总量的30%-40%，而温室气体排放贡献率则高达25%（施懿宸等，2022）。不仅如此，随着我国经济迅猛发展，建筑规模的快速扩大和人们的生活质量显著提升，人们对温饱问题的关注程度逐渐降低，而将更多的注意力放在了对于居住环境的要求上，如果不采取有效的措施，未来建筑业的能源需求以及碳排放量必将被进一步推高，这与建设资源节约型、环境友好型社会的理念背道而驰。鉴于此，我国建筑行业成为节能减排的重点控制领域之一。大力发展绿色建筑，促进低碳经济发展，将是建筑行业未来的发展方向。我国作为全球碳排放量大国积极承担社会责任，提出将全面控制温室气体排放融入国家社会经济发展总战略中。绿色发展理念和可持续发展理念是当今世界的时代潮流，追求低碳循环发展已成为世界各国经济发展的目标之一。
绿色建筑又称生态建筑，由建筑师保罗 索莱里（Paola　Soleri）于20世纪60年代提出，提出后便得到了一些国家的认可。这些国家在70年代就开始按照此理念建造低能耗的建筑物，直到80年代，节能建筑技术才逐渐完善并推广。20世纪90年代，人们逐渐意识到节能减排的重要作用，因而制定了联合国《生物多样性公约》和《京都议定书》，自此世界各国积极发展绿色建筑（中国城市科学研究会，2009）。我国住房和城乡建设部对绿色建筑给出了明确定义，即从生命周期来看，绿色建筑是指能够满足最大限度节能、节地、节水、节材，即节约资源，保护环境和减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，促进人与自然和谐共生的要求的建筑物。目前，很多国家在绿色建筑关键技术、绿色建筑评价和认证等方面已经取得丰富的研究成果，建成了一些具有显著节能减排效果的绿色建筑，比如英国的Integer绿色住宅（太阳能供热60%）、美国的绿色办公室（照明能耗降低50%）、德国的零能量住房等，为进一步构建现代化的绿色建筑产业体系奠定了基础。
当前，制约社会经济快速发展的关键点之一即是资源环境问题，高能耗、高排放的产业正逐渐被新能源产业所取代，产业升级也在持续推进。然而我国仍是能源消耗大国，在资源利用以及环境状况等方面还存在一些问题。其中，建筑能耗很大，如实心黏土砖毁田每年超过12万亩，水资源人均占有量仅占世界的1/4，但卫生器具的耗水量却比发达国家超出10%-30%。另外，在《“健康中国2030”规划纲要》中，健康将成为国家决策体系的中心工作，环境因素与行为风险因素是影响公众健康的两个主要方面，而它们都可能受到建筑环境的影响（黄煜镔等，2011）。因此，应有效地提高建筑产业资源利用效率，减少建筑在建造和使用阶段对生态环境造成的污染，抑制传统高能耗、高排放的建筑产业模式，大力推广可持续发展的绿色型发展模式。绿色建筑在顺应当前背景下得到了社会各界的广泛重视。
1.2　我国绿色建筑发展现状
我国绿色建筑虽然起步相对较晚，但近十几年来，无论是在学术研究还是在实践应用方面都取得了不错的成果。图1-1展示了2008-2018年绿色建筑在我国的发展历程。可以看出，2008-2016年绿色建筑在数量上呈现出较快增长的态势，2016-2018年绿色建筑数量保持在较高水平，这与我国政府颁布的一系列鼓励绿色建筑发展的政策息息相关。
中国最早引入绿色建筑的概念是在20世纪90年代，自引入此概念之后，绿色建筑的发展就受到政府的广泛关注和重视。为了促进绿色建筑的发展，政府不断出台相关政策。例如，2006年，建设部首次发布绿色建筑的评价标准，即《绿色建筑评价标准》（GB/50378-2006），自此之后，我国绿色建筑评价标识工作正式开启，绿色建筑相关政策发布的序幕也由此揭开。2010年，住房和城乡建设部发布了《建筑工程绿色施工评价标准》（GB/T50604-2010），进一步明确了绿色建筑施工的相关规范。2013年，《绿色建筑行动方案》发布，该方案对“十二五”期间的新建绿色建筑提出了要求，即面积应达到10亿m2；到2015年底，在全国城镇的新建建筑中，能够达到绿色建筑相关要求的占20%，2020年达到30%。2015年，住房和城乡建设部基于其发布的最新版《绿色建筑评价标准》，制定《绿色建筑技术评价细则》，进一步完善了我国绿色建筑的标准规范，为推动绿色建筑的发展提供了重要支撑。2016年，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出：按照“适用、经济、绿色、美观”的建筑方针，突出建筑使用功能以及节能、节水、节地、节材和环保，防止片面追求建筑外观形象。2017年1月，《“十三五”节能减排综合工作方案》指出：编制绿色建筑建设标准，开展绿色生态城区建设示范，到2020年，城镇绿色建筑面积占新建建筑面积比重提高到50%。另外，2017年3月，由住房和城乡建设部组织的第十三届国际绿色建筑与建筑节能大会暨新技术与产品博览会在北京胜利召开，大会围绕“提升绿色建筑质量，促进节能减排低碳发展”主题，探讨了绿色建筑与建筑节能的最新成果，并对其未来的发展进行了预估，大会还共享了绿色建筑与建筑节能工作的全球化新经验，大会的成功举办，对我国绿色建筑行业今后的发展有着深远的意义，对绿色建筑前沿理论的补充和关键技术的提升亦有着不可估量的作用。同年，住房和城乡建设部颁布了《建筑节能与绿色建筑发展“十三五”规划》，指出：到2020年，全国城镇新建建筑中绿色建筑面积比重超过50%。
截止到2016年底，我国绿色建筑面积已超过8.2亿m2，全国绿色建筑项目总量达到7235项，可见我国绿色建筑发展已取得初步成果，但我国绿色建筑总量规模仍然偏少，地区发展十分不平衡，绿色建筑发展面临着巨大的挑战，如绿色技术难以落地、缺乏专业技术人才等。为实现我国绿色建筑“十三五”规划，推动我国绿色建筑的快速发展，住房和城乡建设部相继发布多项政策，鼓励学者进行探索，为绿色建筑和建筑节能技术的相关课题研究保驾护航，并与世界银行等机构合作援助各地区各类型绿色建筑项目的开发，力争突破绿色建筑技术壁垒，促进绿色建筑全面发展。
绿色建筑由于初始投资成本太高而不被投资商看好。从生命周期视角来看，绿色建筑能实现更优的经济、环境、生态和社会效益，但是，建筑企业以利益最大化为前提的特点，使其作为开发建设单位，很可能由于绿色建筑的前期成本高和投资回收期长的问题而选择退缩；作为用户而言，其没有意识到绿色建筑在后期所带来的可观的经济、社会、生态以及环境效益，而缺乏这种意识的最直接后果就是无法实现资源有效配置的状况在绿色建筑交易中频发，进而使得我国对绿色建筑的建设和进一步发展推广进行缓慢。
随着我国绿色建筑的发展，其标准体系正在不断改进。近年来，绿色建筑发展速度加快，越来越多的绿色建筑项目在全国各地涌现，绿色建筑成本效益评价标准的重要性便日益凸显，绿色建筑的投资回报率将成为绿色建筑项目投资决策的重要考虑因素。目前绿色建筑建设主要由政府自上而下推动发展，市场机制并未发生有效作用，社会资源的使用效率并未实现最大化，市场对于绿色建筑是否存在高额成本投入、长期效益持有不确定态度，这可能会导致资源的低效率使用。因此准确计量绿色建筑的各项成本，加强绿色建筑的成本控制与管理，对绿色建筑的成本效益进行科学分析，推动市场与社会力量的参与，是绿色建筑项目建设实施的重要支撑。由于绿色建筑成本的准确计量比较困难，工程造价与成本计算不准确已经成为制约绿色建筑发展的关键因素。
显然，绿色建筑行业正在迎来一个蓬勃发展的春天。许多房地产企业抓紧机遇，根据内外部环境以及企业的资源能力情况及时调整企业发展战略，开始涉足或者在绿色建筑领域发力。然而，现阶段，大力开发绿色建筑项目仍然面临许多困难，不仅要解决众多复杂的技术性难题，还需要运用先进的方法工具核算并控制绿色建筑项目的成本，这是各参与方（政府、建筑开发企业、业主）最终能否接受绿色建筑的关键。虽然目前绿色建筑呈现出快速发展的趋势，但是就其在国内的理论研究方面来说，针对绿色建筑成本及管理问题的研究相对较为薄弱，且已有研究方向比较集中，即理论研究多侧重于绿色建筑成本的计量问题，而对于其环境和社会成本尚未做出充分的研究与讨论，绿色建筑作为节能减排工作的重要力量，其环境、社会成本是将其外部性影响内在化的重要举措，是科学分析绿色建筑成本效益的不可忽视的要素，否则成本的不完全计量将无法实现社会资源的有效配置。对于绿色建筑的成本计量方法仍旧沿用传统的成本核算方法，而绿色建筑行业项目庞大，成本支出繁杂，传统的计量方法可能造成成本的计量，不利于项目的成本管理控制和成本效益评价。
由此可以得出，基于可持续发展视角，以建筑开发企业为主体，在绿色建筑可持续成本分析的基础上，对其成本进行准确计量，并在生命周期视角下研究绿色建筑所产生的成本以及未来所带来的效益评价，帮助建筑开发企业加强绿色建筑的作业成本管理及控制，已经成为推广绿色建筑发展迫切需要解决的问题。只有建立起具有可行性的绿色建筑成本效益评价模型，并将模型充分运用，才能正确、全面地认识绿色建筑，促进绿色建筑的大规模推广与应用。另外，面对众多的绿色建筑项目开发机会，如何科学地选择绿色建筑项目组合并且进行动态管理也是当前房地产企业亟须解决的重要问题，对于实现企业战略目标以及绿色建筑行业的发展具有非常重要的意义。

目录
前言 i
1 绪论 1
1.1 绿色建筑发展背景概述 1
1.2 我国绿色建筑发展现状 3
1.3 绿色建筑成本相关研究 7
2 相关理论分析 23
2.1 绿色建筑概述 23
2.2 作业成本理论 32
2.3 环境成本相关理论 43
2.4 社会成本相关理论 53
2.5 绿色建筑评价标准体系 55
2.6 生命周期相关理论 66
2.7 成本效益分析理论与方法 73
2.8 项目组合管理理论 79
3 绿色建筑成本驱动因素的识别与合并 83
3.1 绿色建筑成本构成 83
3.2 绿色建筑成本驱动因素的识别 84
3.3 绿色建筑成本驱动因素的合并 88
4 基于可持续发展的绿色建筑成本分析 93
4.1 绿色建筑经济成本分析 93
4.2 绿色建筑环境成本分析 103
4.3 绿色建筑社会成本分析 113
5 基于作业成本法的绿色建筑成本计量模型 120
5.1 绿色建筑资源成本归集 120
5.2 绿色建筑作业划分 126
5.3 绿色建筑成本动因分析 129
5.4 绿色建筑作业成本库的建立 134
5.5 绿色建筑作业成本计量模型的构建 143
6 绿色建筑成本与效益分析 149
6.1 绿色建筑成本与效益分析的目标 149
6.2 绿色建筑成本与效益分析的原则 150
6.3 绿色建筑成本与效益分析的思路 151
6.4 绿色建筑成本分析 153
6.5 绿色建筑效益分析 162
6.6 绿色建筑成本效益综合性评价 171
7 绿色建筑项目作业成本管理 176
7.1 绿色建筑成本管理思路、方法及步骤 176
7.2 绿色建筑作业成本管理建议 182
8 基于生命周期视角的绿色建筑项目组合选择分析 190
8.1 绿色建筑项目组合选择流程 190
8.2 确定备选项目集 192
8.3 备选项目生命周期碳排放测算 193
8.4 备选项目生命周期成本估算 204
8.5 备选项目组合评价 216
8.6 绿色建筑项目组合选择模型 224
9 总结与展望 235
9.1 总结 235
9.2 展望 237
参考文献 239