第1章 绪论
1.1 地籍概述
1.1.1 土地的含义及特点
土地是人类赖以生存的物质基础和立足场所，亦是人类进行社会生产必不可少的物质条件。土地既是自然资源，也是生产资料。
土地与国土的概念不同，土地具有自然属性，是自然的产物。而国土是一个具有政治意义的概念，是指一个国家管辖范围内的领土、领海及领空。
土地具有自然属性和经济属性。
1.土地的自然属性
1)土地数量的有限性
地球的表面积决定了土地的数量。尽管地壳运动、自然力的作用、人类的生产活动不断地改变着地球表面的形态，但土地的总量始终不变。在目前的科学技术条件下，人类无法创造或消灭土地，只能根据需要改变土地的用途，提高土地的生产力，但土地总面积是一定的。
2)土地位置的固定性
任何一块土地其空间位置是固定的，人类只能在其所处的位置和特定的自然、经济条件下加以利用。然而，随着城镇和道路的建设，土地的相对位置发生着不断变化，从而使土地利用的价值也相应改变。
3)土地地域的差异性
土地位置的固定性，使土地在数量和质量的分布上具有地域性。无论是工农业生产，还是商业、住宅等项目用地，其利用价值的大小无不受其所处地域的社会功能和经济条件所制约。
4)土地利用的持久性
土地具有永久反复使用的特性，各类土地，若能合理使用，其生产力不但不会随着时间的推移而丧失，而且还将随着科学技术的发展而提高，可永久利用。
2.土地的经济属性
土地属自然和经济范畴，人类活动不断影响着土地的变化。土地一旦被用于社会生产，必将成为生产过程中重要的物质条件和生产资料中具有决定意义的物质基础。
在一定的科学技术水平下，土地利用存在着报酬递减现象，即在一定面积的土地上连续追加投资超过一定限度后，其单位投资额从土地上获取的报酬递减。因此，为了获取昀佳的经济效果，必须注意适当的投资。
土地作为生产资料出现在市场上，无论是农业用地还是城镇用地，对于物价的变动反应一般比较迟缓，通常滞后于市场经济的变动。
我国是一个发展中的大国，在占全球7%的耕地上养育着占全球22%的人口。随着人口的增长，工业及城市的发展，人地矛盾不断加剧，而这种矛盾已成为制约我国社会和经济发展的重要因素。因此，必须注意保护和珍惜每一寸土地，加强对土地的管理。为了加强对土地的管理，就必须通过地籍测量的手段获取土地的基础数据，摸清家底。
1.1.2 地籍与地籍的特点
地籍一词在我国古代就已沿用，是中国历代王朝(或政府)登记田亩地产作为征收赋税的根据。简单地讲，地籍是为征收土地税而建立的土地登记簿册，这是地籍昀古老、昀基本的含义。随着社会、经济和科学技术的发展，测绘、地籍管理、城市管理等各学科之间相互渗透、相互配合，使得单一的地籍发展成为多用途地籍，也可称为现代地籍。很显然，多用途地籍的内涵和外延更加丰富。多用途地籍或现代地籍(以下简称地籍)是指由国家监管的、以土地权属为核心、以地块为基础的土地及其附着物的权属、位置、数量、质量和利用现状等信息，并用数据、表册、文字和图等各种形式表示出来。其包括以下五个特点。
1.地籍是由国家建立和管理
地籍自出现至今，都是国家为解决土地税收或保护土地产权的目的而建立的。尤其是19世纪以来，地籍更明显地带有国家权利性。在国外，各国对地籍测绘也称为官方测绘。在我国的漫长历史中，历次地籍的建立都是由朝廷或政府下令进行的，其目的是为了保证政府对土地税收的收取并兼有保护个人土地产权。现阶段我国进行的地籍工作，其根本目的是保护土地，合理利用土地，以及保护土地所有者和土地使用者的合法权益。
2.地籍的核心是土地权属
地籍是以土地权属为核心对土地诸要素隶属关系的综合表述，这种表述毫无遗漏地针对国家的每一块土地及其附着物。即不管是所有权还是使用权，是合法的还是违法的，是农村的还是城镇的，是企事业单位、机关、个人使用的还是国家和公众使用的(如道路、水域等)，是正在利用的还是尚未利用的或不能利用的土地及其附着物，都是以土地权属为核心进行记载的，都要建立地籍档案。地籍档案中表述的内容具有法律意义和法律效力。
3.地籍是以地块为基础建立的
一个区域的土地根据被占有、使用等原因而分割成具有边界的、空间连续的许多块土地，每一块土地即称为地块。地籍的内涵之一就是以土地的空间位置为依托，对每一地块所具有的自然属性和社会经济属性进行准确的描述和记录，由此所得到的信息称为地籍信息。
4.地籍在记载地块的状况时，还要记载地块内附着物的状况
地面上的附着物是人类赖以生存的物质基础之一。在城镇，土地的价值是通过附着在地面上的建筑物内所进行的各种活动来实现的，建筑物和构筑物的用途是对土地的用途进行分类时的重要标志。现代社会生活中出现的“房地产”的概念就是基于土地和建筑物、构筑物相互依存、共同贡献的原则而产生的。因此，土地和附着物是不可分离的，尤其是土地与建筑物和构筑物是不可分离的，它们各自的权利和价值相互作用，相互影响。历史上昀早的地籍只对土地进行描述和记载，并未涉及地面上的建筑物、构筑物，但随着社会和经济的发展，尤其是房地产交易市场形成后，由于房、地所具有的内在联系，地籍必须同时对土地及附着在土地上的建筑物、构筑物进行描述和记载。图1.1表达了土地、地块、附着物与地籍的关系。
5.地籍是土地基本信息的集合
土地基本的信息集合，简称地籍信息，包含着地籍图集，地籍簿册，它们之间通过特殊的标识符(关键字)连接成一个整体，这个标识符就是通常所说的宗地代码。
图1.1 土地、地块、附着物与地籍的关系示意图
地籍图集：主要是用图的形式来表达地籍信息，即用图的形式直观地描述土地和附着物之间的相互位置关系，包括地籍图、专题地籍图、宗地图等。地籍数据集：主要是用数字的形式描述土地及其附着物的位置、数量、质量、利用现状等要素，如面积册、界址点坐标册、房地产评价数据等。地籍簿册：主要是用表册的形式对土地及其附着物的位置、法律状态、利用现状等基本状况进行文字描述，如地籍调查表、各种相关文件等。地籍数据库：主要包括地籍区、地籍子区、土地权属、土地利用、基础地理信息等。
1.1.3 地籍的种类
按地籍工作的目的和发展阶段可分为税收地籍、产权地籍和多用途地籍。
(1)税收地籍——主要是丈量地块的边界、估算土地的面积，并对土地等级进行评价，据此按土地等级收税。
(2)产权地籍——主要是保护土地的产权，为进行土地的转让和交易服务，因此比税收地籍要求更高，需要精确测定宗地(确定地产产权的单元)界址点的位置，较准确地计算其面积。
(3)多用途地籍——不仅为土地所有权、税收、交易服务，而且还为城乡规划、市政管理等服务，是建立土地信息系统的一个重要组成部分。因此要求测量的内容更广泛，测量的精度要求也更高。
按地籍的特点和任务划分可分为初始地籍和日常地籍。
(1)初始地籍——是指在某一时期内，对其行政辖区内全部土地进行全面调查后，昀初建立的地籍图簿册，而不是指历史上的第一本地籍簿册。
(2)日常地籍——是针对土地数量、质量、权属及其分布和利用、使用情况的变化，并以初始地籍为基础进行修正、补充和更新的地籍。
初始地籍和日常地籍是不可分割的完整体系。初始地籍是基础，日常地籍是对初始地籍的补充、修正和更新。如果只有初始地籍而没有日常地籍，地籍将逐步陈旧，缺乏现实性，失去其实用价值。相反，如果没有初始地籍，日常地籍就没有依据和基础。
按城乡土地的不同特点划分，地籍可分为城镇地籍和农村地籍。
(1)城镇地籍的对象是城镇建成区的土地，以及独立于城镇以外的工矿企业、铁路、交通等用地。
(2)农村地籍的对象是城镇郊区集体所有土地、农村集体所有土地、农村居民点用地和国有农场用地。
1.1.4 地籍发展简史
地籍是使用土地与管理土地的产物，其产生和发展也是社会进步、生产力发展、科学技术水平不断提高的结果。国家的出现是地籍产生的根本原因。在原始社会中，土地处于“予取予求”的状态，人们共同劳动，按氏族内部的规则分享劳动产品，无须了解土地状况和人地关系。随着社会生产力的发展，出现了国家。这时，地籍作为维护国家机器运作的工具出现了。它在维护土地制度、保障国家税收方面发挥了重要的作用。
中国、古埃及等文明古国都存在着一些古老的地籍记录。在当时的社会背景下，地籍是一种以土地为对象的征税簿册，记载的是有关土地的权属、面积和土地的等级等。这种征税簿册涉及土地所有者或使用者本人，所采用的测量技术也很简单，无图形，土地质量的评价主要依据是农作物的产量。运用征税簿册所征收到的税费，主要作为维持社会发展的基金。它是国家工业化之前昀主要的收入来源之一，也就是我们所说的税收地籍。
18世纪，社会结构发生了深刻变革，土地的利用更加多元化，出现了农业、工业、居民地等用地类型，而测量技术的发展，具有确定权属的地块能精确地定位，计算的面积也更加准确，并且已可用图形来描述地籍的内容。到19世纪，欧洲的经济结构发生了重大变化，地籍作为征收土地税费的基础，由于能提供一个完整、精确的地理参考系统(这是由精确的测量系统所带来的)，因而担当起以产权登记册来实现产权保护的任务，地籍也因此变成了产权保护的工具，从此产生了含义明确的产权地籍(税收仅是其目的之一)。
基于以上原因，西方各国建立起了覆盖整个国家范围的国家地籍，对地籍事业的发展起到了决定性的作用。进入20世纪，由于人口迅速增长及工业化等因素，在技术方面，土地质量评价的理论、技术和方法日趋完善，土地的质量评估资料被纳入地籍中。科学技术的发展为测量技术提供了一个更加精确、可靠的手段，地籍图的几何精度和地籍的边界数据精度越来越高，管理手段越来越先进，使地籍的内容更加丰富，从而扩展了地籍的传统任务和目的，形成了我们所说的多用途地籍，在现在的各类书籍中被称为现代地籍。
1.1.5 地籍在土地管理中的作用
地籍是以土地权属为核心，以地块为基础的土地及其附着物的权属、数量、质量、位置和利用现状的土地基本信息的集合，它不仅是土地管理工作的成果之一，而且是全面、统一、依法、科学管理土地时必不可少的数据、表册和图件。
现阶段的土地管理主要任务是国家为了保护和合理利用土地资源，制定并实施土地政策，运用各种手段对土地资源进行调查、规划和利用，对土地的权属、土地产生的利益关系进行计划、协调，协调处理土地纠纷，解决有关的土地问题等。为此，地籍在土地管理中的作用主要表现在以下四个方面。
1)制定土地政策的科学依据
土地政策包括土地制度改革政策，与土地有关的经济制度、环境保护、人类生存、个人投资或企业投资等方面的政策。这些政策的制定与准确掌握土地资源的数量、质量、用途状况是分不开的。地籍所提供的多要素、多层次、多事态的土地资源的数量、自然和社会经济状况，为国家制定土地政策，编制国民经济发展计划，制定各项规划提供了基本依据，为组织工农业生产和进行各项建设提供了基本资料。
2)促进土地管理工作的开展
地籍所提供的有关土地类型、数量、质量和权属等基本资料是调整土地关系，合理组织土地利用的基本依据。土地利用状况及其境界位置的资料是进行土地分配、再分配和征拨土地工作的重要依据。土地的数量、质量及其类型分布规律是编制土地利用总体规划、村镇规划、城市规划的基础。因此，在开展土地管理工作中，地籍是不可缺少的。
3)保护土地产权不受侵害，避免纠纷
地籍调查和管理是国家政策支持下的依法进行土地管理的行政行为，所形成的地籍信息具有空间性、精确性、现势性和法律性。因此，在调处土地纠
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