《执行疑难实务七十问》：
裁判理由
最高人民法院认为，根据原审查明的事实，案涉房屋登记在海南美龙公司名下，而肖某与海南美龙公司签订案涉购房合同是在海南高院预查封案涉房屋之后。肖某签订《海口市商品房买卖合同》以及支付购房款，均是在《中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》发布之后。该通知要求，非海南省户籍居民家庭在海口限购区域购买住房，须提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明；在海口非限购区域购买住房，须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。非海南省户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。本案中，肖某的户籍在江苏省南京市，属于非海南省户籍居民。肖某亦述称，其在购买案涉房屋时不符合海南省限购政策的规定。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条指出，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围。一般认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条所涉物权期待权是指，执行案外人对案涉房屋虽不享有物权法意义上的物权（所有权），但因具备了物权的实质性要素，依法可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为物权法意义上的物权（所有权），即对不动产所有权登记至其名下的期待。这显然与肖某所称对“政府允许该小区卖房”以及积极缴纳社保的期待内涵不同。而海南省城市商品房预售管理与当地有关商品房限购政策，分属不同事实范畴，并无矛盾之处。经查，肖某在购买案涉房屋时系明知其不符合海南省相关商品房限购政策，尽管其与海南美龙公司就案涉房屋签订《海口市商品房买卖合同》，但根据海南省当前的商品房限购政策，肖某无法办理案涉房屋的网签手续，亦不能依据案涉购房合同以及对该合同的履行，通过办理过户登记获得案涉房屋的物权。肖某关于其对案涉房屋权利的合理期待应予保护的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。肖某以限购政策属于管理性的行政规范、案涉购房合同合法有效、肖某已支付相应购房款并实际入住，其购买案涉房屋并未损害国家利益、社会公共利益，亦不具有违法性或者不当性，不具有法律上的可责难性等为由主张其物权期待权应当得到保护，理据不足，本院不予支持。而根据一般生活经验，购房人交易前了解当地商品房限购政策以及案涉房屋查封保全情况并不需要特殊的专业知识或者能力。因此，肖某基于对网站信息的信任且未见案涉房屋的查封公告、封条等，认为其不可能知道案涉房屋已被预查封的情况，且在购房中已尽到充分的注意义务，故不存主观故意和过错的理由，不能成立，本院不予支持。
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