国家法官学院 最高人民法院司法案例研究院  编

编委会主任  刘贵祥

国家法官学院是最高人民法院直属事业单位，是中国法官教育培训的主要机构、国家最高司法智库，是国家接待外国法官的重要基地。

最高人民法院依托国家法官学院成立最高人民法院司法案例研究院，在最高人民法院领导下开展司法案例的生成、收集、研究和交流工作。最高人民法院司法案例研究院秉持“服务司法审判实践、服务法学教育研究、服务中外法学交流、服务法治中国建设、服务经济社会发展”的办院宗旨，致力于搭建国际一流的案例交流和研究平台，有效整合各种力量和资源，汇聚全国法院法官和社会专家学者共同推进司法案例研究。

二、商品房预售合同纠纷

3.商品房预售合同纠纷中合同相对性原则的适用

——许某发、许某多诉度假村投资公司商品房预售合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

北京市第三中级人民法院(2021)京03民终12311号民事判决书

2.案由：商品房预售合同纠纷

3.当事人

原告(被上诉人)：许某发、许某多

被告(上诉人)：度假村投资公司

【基本案情】许某发系李某燕之夫，许某多系许某发与李某燕之女，李某燕于2013年7月27日因病去世，李某燕之父李某鳌、之母李某英在李某燕去世前均已过世。李某燕曾与度假村投资公司签订《公寓合作建设合同书》，合同约定李某燕购买度假村投资公司开发的公寓项目第1幢第1层×号房屋，双方在合同中就房屋总价款、付款方式、交付条件、逾期交房责任等内容进行了具体约定。合同签订当日，李某燕交纳了全部购房款，度假村投资公司亦为李某燕出具了购房款收据。依照合同约定，度假村投资公司应于2008年8月10日前向李某燕交付房屋，但度假村投资公司至今仍未按照合同约定向李某燕一方交付房屋。李某燕之夫许某发及其女许某多诉至法院，要求解除李某燕与度假村投资公司签订的《公寓合作建设合同书》，返还购房款。

【案件焦点】

被告度假村投资公司是否应当承担违约责任。

【法院裁判要旨】

北京市密云区人民法院经审理认为：依法成立的合同，受法律保护。本案中，李某燕与度假村投资公司签订了《公寓合作建设合同书》，合同约定李某燕购买度假村投资公司开发的公寓项目第1幢第1层×号房屋，双方在合同中就房屋总价款、付款方式、交付条件、逾期交房责任等内容进行了具体约定。该份《公寓合作建设合同书》系李某燕与度假村投资公司的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。合同签订当日，李某燕交纳了全部购房款，度假村投资公司亦为李某燕出具了购房款收据。依照合同约定，度假村投资公司应于2008年8月10日前向李某燕交付房屋，但度假村投资公司至今仍未按照合同约定向李某燕一方交付房屋。当事人协商一致，可以解除合同。李某燕已于2013年去世，李某燕之父母均早于李某燕去世，现李某燕之夫许某发及其女许某多诉至法院，要求解除李某燕与度假村投资公司签订的《公寓合作建设合同书》，度假村投资公司表示同意解除合同，本院对此不持异议。本案起诉状副本已于2021年5月14日向度假村投资公司送达，故李某燕与度假村投资公司签订的《公寓合作建设合同书》已于2021年5月14日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。许某发、许某多要求度假村投资公司退还原告购房款593225元并赔偿利息损失的请求，并不违反法律规定，本院予以支持。

当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。度假村投资公司提出对李某燕支付购房款收据的真实性存有异议，且表示该公司并未收到过李某燕支付的购房款，不同意退还李某燕购房款及赔偿利息损失。因《公寓合作建设合同书》合同落款处有度假村投资公司的合同专用章及李某燕的签字，度假村投资公司为李某燕出具的收据中载明了李某燕所购房屋的坐落位置、房屋价款等信息并加盖了度假村投资公司的财务专用章。且经本院释明，度假村投资公司及许某发、许某多均不申请对《公寓合作建设合同书》及收据上度假村投资公司之公章进行真实性鉴定，故对度假村投资公司不同意退还购房款及赔偿利息损失之辩解意见，本院不予采纳。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力。度假村投资公司提出公寓项目系张某华设立的庄园公司独立核算之项目，相关债权债务应由庄园公司及张某华承担。为证明其主张，度假村投资公司虽向本院提交了（2019）京0118民初2743号民事判决书及度假村投资公司与庄园公司于2008年9月28日签订的《公寓合作项目结算协议目录》，但从时间上看，李某燕与度假村投资公司签订的《公寓合作建设合同书》是在2007年11月14日签订，早于度假村投资公司与庄园公司签订的《公寓合作项目结算协议目录》；从合同相对性原则上讲，李某燕与度假村投资公司签订的《公寓合作建设合同书》仅在李某燕与度假村投资公司之间产生法律约束力。且二原告又已明确表示不同意追加庄园公司及张某华为本案被告及第三人，故度假村投资公司所提应由庄园公司及张某华承担相关责任之辩解意见，本院不予采纳。如度假村投资公司与庄园公司及张某华因本案产生其他争议，双方可依照双方之间的协议约定另行诉讼解决，本案不予涉及。

北京市密云区人民法院依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、李某燕与度假村投资公司于2007年11月14日签订的《公寓合作建设合同书》已于2021年5月14日解除；

二、度假村投资公司于本判决生效之日起十日内返还许某发、许某多购房款593225元；

三、度假村投资公司于本判决生效之日起十日内支付许某发、许某多利息损失（利息以593225元为基数，自2008年8月11日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计息；自2019年8月20日起至购房款退清之日止，按照全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率计息）。

度假村投资公司不服一审判决，提起上诉。

北京市第二中级人民法院同意一审法院裁判意见，判决如下：驳回上诉，维持原判。

【法官后语】合同相对性原则是合同法的基本原则，是指“合同主要在特定的合同当事人之间发生法律约束力，只有合同当事人一方能基于合同向合同对方提出请求或提起诉讼，而不能向与其无合同关系的第三人提出请求，也不能擅自为第三人设定合同上的义务，合同债权也主要受合同法的保护”。合同的相对性原则包含了非常丰富和复杂的内容，并且广泛体现于合同中的各项制度之中，一般将其概括为以下三个方面：

一、主体相对性

主体的相对性，即指合同关系只能发生在特定的主体之间，只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼。

二、内容相对性

内容的相对性，即指除法律、合同另有规定以外，只有合同当事人才能享有合同规定的权利，并承担该合同规定的义务，当事人以外的任何第三人不能主张合同上的权利，更不负担合同中规定的义务。从合同内容的相对性可以引申出几个具体规则。一是合同赋予当事人享有的权利，原则上并不及于第三人，合同规定由当事人承担的义务，一般也不能对第三人产生拘束力。二是合同当事人无权为他人设定合同上的义务。三是合同权利与义务主要对合同当事人产生约束力，法律的特殊规定即为合同相对性原则的例外。

……

编写人：北京市密云区人民法院  王红

一、商品房预约合同纠纷

1.商品房买卖中预约合同的正确认定与处理

——孙某诉某置业公司商品房预约合同案

……

二、商品房预售合同纠纷

……

4.开发商在销售合同之外就有关商品房重要房屋信息所作出的具体明确的说明和允诺应当视为合同内容

——刘某生诉置业公司商品房预售合同案

……

三、商品房销售合同纠纷

（一）合同的效力

8.无权处分合同的效力认定

——陈某诉邹甲等房屋买卖合同案

……

（二）订立、变更与解除

（三）合同的履行

（四）违约金与违约责任

（五）其他

四、房屋委托代理销售合同纠纷

五、农村房屋买卖合同纠纷

六、房屋借贷与担保纠纷

七、其他