王占强 

清华大学法律硕士

律师、合伙人

高级经济师

物业管理师

政府采购评审专家

中国物业管理协会法律政策工作委员会第一届委员

中国通信工业协会数字社区专业委员会顾问

北京市律师协会物业管理法律专业委员会委员

面向多元化的客户以及全国多地域提供物业管理法律服务。服务的客户包括物业服务企业、业主、业主大会、业主委员会、物业管理委员会、街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会、开发企业、房屋行政主管部门等。出版了《物业管理：从入门到精通》《物业管理：经典案例与实务操作指引》等多本物业管理相关专业图书。

1.业主身份如何认定？

【场景】

北京市某小区业主委员会组织召开2021年业主大会临时会议。其后，业主委员会公告业主大会临时会议决议，经50%以上业主人数及面积通过如下事项：（1）授权业主委员会处理与物业公司之间的纠纷；（2）授权业主委员会处理有关单位或个人侵犯小区业主利益的事宜。

开发商对上述决议内容不满，以业主身份向法院起诉业主委员会，请求撤销上述业主大会临时会议决议。经查，该开发商是小区的开发主体，该小区6号楼1单元102号房屋仍登记在其名下，规划行政主管部门备案图纸显示，该房屋用途为物业管理用房。业主委员会认为，开发商不是小区业主，不能提起业主撤销权诉讼。法院最终判决驳回了开发商的诉讼请求。

【问题】

开发商以其名下仍登记着一处物业管理用房而认为自己是该小区业主，该主张成立吗？

【解析】

开发商的该主张不成立。

一、房屋的所有权人是业主。当然，如果基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，在房屋买受人已经合法占有、使用专有部分但尚未依法办理所有权登记的情况下，该房屋买受人也可以认定为业主。也就是说，房屋所有权证上记载的权利人是业主，商品房买卖合同中的房屋买受人也是业主。

二、该小区6号楼1单元102号房屋的用途是物业管理用房，性质上属于共有部分建筑物，不属于专有部分。开发商对该房屋不享有所有权。

三、物业管理用房的所有权属于业主，开发商将来也不可能对6号楼1单元102号房屋办理转移登记。

【法条链接】

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第一条　依法登记取得或者依据民法典第二百二十九条至第二百三十一条规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为民法典第二编第六章所称的业主。

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为民法典第二编第六章所称的业主。

《物业管理条例》

第六条第一款　房屋的所有权人为业主。

第三十条　建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

第三十七条　物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

【经验分享】

一些地方对业主的范围进行了相对明确的规定，如《北京市物业管理条例》第二十五条规定，房屋的所有权人为业主。

公房尚未出售的，产权单位是业主；已出售的，购房人是业主。

本条例所称业主还包括：

（一）尚未登记取得所有权，但是基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的行为已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人；

（二）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；

（三）因继承取得建筑物专有部分所有权的个人；

（四）因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；

（五）其他符合法律法规规定的单位或者个人。

2.什么是业主大会？

【场景】

最近小区里特别热闹，很多业主在忙忙碌碌地张罗着开会。张先生说：“咱们小区要成立业主委员会了，都贴出会议通知了。”李女士说：“准确点儿说，应该是要成立业主大会了，通过开会选举产生业主委员会。”张先生有点不解和不服，反问李女士：“业主大会不就是一次会议吗？既然是会议，那就是要开，而不是成立吧！”李女士却摇了摇头。

【问题】

什么是业主大会？业主大会是一次会议吗？

【解析】

一、业主大会相当于全体业主议事的一个权力机构/决策机构，它是一个机构（非常设机构），而不是一次会议。业主大会履行职责采取召开会议的方式，一般不直接对外从事民事活动。

二、业主大会会议才是可以召开的会议，包括定期会议和临时会议。

三、业主可以设立业主大会。

四、业主大会的职责包括：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会委员；制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；选聘和解聘物业服务企业；筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；改变共有部分的用途；利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

【法条链接】

《中华人民共和国民法典》

第二百七十七条　业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。

地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

《物业管理条例》

第八条　物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

第九条第一款　一个物业管理区域成立一个业主大会。

第十三条第一款　业主大会会议分为定期会议和临时会议。

《业主大会和业主委员会指导规则》

第十七条　业主大会决定以下事项：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

（五）选聘和解聘物业服务企业；

（六）筹集和使用专项维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途；

（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；

（十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

【经验分享】

实践中，有人将业主大会和业主大会会议相混淆。笔者认为，为准确理解起见，应当严格区分清楚。业主大会≠业主大会会议，可以说成立业主大会或设立业主大会，而不能说召开业主大会。

一、业主与业主组织

1.业主身份如何认定？/ 2

2.什么是业主大会？/ 5

3.什么是业主代表大会？/ 8

4.什么是业主委员会？/ 12

5.什么是物业管理委员会？/ 15

二、业主大会成立及业主委员会选举

6.物业管理区域如何划分？/ 20

7.小区客观上符合成立业主大会的条件，有关政府部门必须成立筹备组吗？/ 24

8.筹备组组长应该由谁担任？/ 29

9.筹备组组长的行为即为街道办事处的行为吗？/ 32

10.物业公司代表可以参加筹备组吗？/ 36

11.筹备组达不成一致意见，只有业主代表可否继续推进成立业主大会？/ 40

12.筹备组应当在多长时间内完成筹备工作？/ 45

13.业主大会筹备小组可以按户计算投票吗？/ 48

14.业主未投反对票，可否视同赞成？/ 52

15.幼儿园应当计入建筑物总面积吗？/ 56

16.计算专有部分面积时应当扣除分摊面积吗？/ 59

17.筹备成立业主大会时，初始登记面积可以作为建筑物总面积吗？/ 62

18.首次业主大会会议可以采用“视为同意多数”表决规则吗？/ 66

19.当选的业主委员会委员得票数是否均应“双过半”？/ 69

20.公共服务中心有权取消业主委员会委员候选人资格吗？/ 73

三、业主委员会备案

21.街道办事处对业主委员会无正当理由不予备案，可以起诉吗？/ 78

22.当地镇政府认为业主委员会备案材料存在问题，可以不接收备案材料吗？/ 82

23.镇政府对业主委员会备案申请应做形式审查还是实质审查？/ 85

24.街道办事处可否依据管理规约、业主大会议事规则对业主委员会备案申请进行审查？/ 89

25.业主对首次业主大会决议有效性提起民事诉讼的情况下，街道办事处可否先不予办理业主委员会备案手续？/ 93

26.已完成业主委员会备案后，镇政府可否再撤销备案？/ 95

27.业主委员会成员可以备案为双数吗？/ 99

四、业主大会会议与业主议事制度

28.可以通过成立会务组的形式组织召开业主大会临时会议吗？/ 104

29.召开业主大会，可以用短信、微信等互联网方式投票吗？/ 107

30.产权车位面积应当计入建筑物专有部分面积吗？/ 111

31.没有过半数的业主提出异议就代表过半数业主同意了吗？/ 116

32.未投票的业主票权数能计入多数票吗？/ 119

33.投票过程中存在虚假投票，将导致整个投票均无效吗？/ 123

34.同一业主对同一事项先后作出不同意见，应以哪个意见为准？/ 126

35.业主大会议题公示阶段未公示，该议题表决并通过后可否请求撤销？/ 129

36.《业主大会议事规则》新示范文本发布后，小区原先通过的《业主大会议事规则》还有效吗？/ 133

37.《业主大会议事规则》中在一定条件下限制业主投票权的有关规定违法吗？/ 136

38.《业主大会议事规则》对业主委员会成员年龄进行限制违法吗？/ 139

五、业主委员会运行及业主共同决定事项

39.个别成员不具备成员资格是否影响业主委员会组成的合法性？/ 144

40.镇政府有权张贴公告停止业主委员会成员资格吗？/ 147

41.什么情况下业主委员会成员资格终止？/ 151

42.业主委员会会议最低需多少人参会？/ 155

43.超过三分之一的成员反对，业主委员会就不能作出任何决议了吗？/ 159

44.业主委员会任期届满后，可否继续履行职责？/ 162

45.业主委员会成员辞职后，可否重新返岗工作？/ 167

46.业主委员会任期届满，签订的合同效力如何？/ 170

47.业主委员会公布业主个人信息，侵犯业主隐私权吗？/ 174

48.解聘物业公司可以授权业主委员会行使吗？/ 179

49.业主委员会未取得授权而签订的物业服务合同效力如何？/ 182

50.业主个体可否提起确认物业服务合同无效之诉？/ 187

51.开发商占用业主共有的车位，业主委员会能否要求开发商赔偿经济损失？/ 191

六、业主委员会成员易触发和应防范的犯罪

52.业主委员会主任江某犯非国家工作人员受贿罪/ 196

53.业主委员会主任梁某犯袭警罪/ 200

54.业主委员会主任魏某犯隐匿会计凭证、会计账簿罪/ 204

55.业主委员会主任胡某犯职务侵占罪/ 208

56.业主委员会主任黑某犯挪用资金罪/ 212

57.业主委员会主任荣某犯诽谤罪/ 216

七、政府监管

58.有街道办事处全程指导设立的业主大会，就代表成立合法吗？/ 222

59.区管委会有义务向业主公开业主委员会备案资料吗？/ 225

60.街道办事处可以解散业主委员会吗？/ 229

61.业主申请撤销业主大会决议时该如何处理？/ 234

62.街道办事处督促业主委员会召开业主大会临时会议未果，可否直接组织开会？/ 238

63.街道办事处可因一定事由宣布业主委员会印章作废吗？/ 242

八、争议与诉讼

64.业主大会筹备组有行政诉讼主体资格吗？/ 248

65.法院可以依据《管理规约》作出判决吗？/ 251

66.业主可以起诉请求法院撤销业主委员会备案吗？/ 254

67.业主可以对政府关于组建业主大会筹备组的指导意见提起行政诉讼吗？/ 257

68.业主撤销权诉讼中，谁应承担业主大会决议合法的证明责任？/ 261

69.有业主委员会主任的签字后可提起行政诉讼吗？/ 264

70.街道办事处对业主委员会备案申请不予处理，若业主委员会不满，应在多长时间内起诉？/ 267

71.业主委员会可以起诉业主，追缴拖欠的物业费吗？/ 271

72.已被罢免的业主委员会还可以作为原告进行起诉吗？/ 275

73.备案被撤销后，业主委员会还具有诉讼主体资格吗？/ 278

74.业主委员会缺额超过一半时还能当被告吗？/ 281

75.没有成立业主委员会，业主可以提起业主共有权纠纷相关诉讼吗？/ 285

76.业主委员会可以对居民委员会有关行为提起行政诉讼吗？/ 289