王秀全，北京济和律师事务所合伙人，北京知名房产、婚姻家庭律师，兼有拍卖师资质、婚姻家庭咨询师资质、心理咨询师资质、证券从业资格。北京房产律师网（www.zgzdcqlawyer.com）创办律师之一。北京市朝阳区律师协会第三届执业纪律与执业调处委员会委员，北京市朝阳区律师协会房地产与建筑工程业务研究会成员。

　　曾被评为“北京市朝阳区优秀青年律师”“北京市优秀婚姻家庭法专业律师”、北京市朝阳区 “2015—2018年度优秀律师”。

　　郭万华，北京济和律师事务所合伙人，北京资深房产、婚姻家庭律师，兼有婚姻家庭咨询师二级资质。北京房产律师网（www.zgzdcqlawyer.com）创办律师之一。北京市律师协会土地法律专业委员会委员。

　　曾被北京市朝阳区律师协会评选为“2011—2013年度优秀律师”，获得北京市朝阳区律师协会颁发“2015—2018年度社会公益奖”。

　　本书用65个实务难题，详细分析了人们生活中十分常见的六大类房地产纠纷，以期为专业人士解决类似法律纠纷提供办案思路，也能使普通读者遇到纠纷前绕过法律陷阱，遇到纠纷后运用专业法律知识维护自身权利。

实务难题2　如何确定阴阳合同的效力？

裁判要点

　　通过“阴阳合同”将远低于实际成交价格的房屋价格作为网签合同的房屋价格进行备案，以达到减少应缴纳个人所得税等税费数额的目的，损害了国家的税收利益，故存量房屋交易中以规避国家税收为目的的协议，应属无效，当事人拒绝配合做避税网签不构成违约。

律师分析

　　二手房买卖中，“阴阳合同”司空见惯，二者主要是价格上的差异，“阴合同”约定的价格较高，为房屋买卖人之间真实意思表示的合同，“阳合同”约定的价格较低，为到房产部门办理过户登记时使用的合同，目的是到房产部门过户登记时少缴税费。

　　当事人为了同一合同标的先后签署多份内容约定不同的合同时，应探求当事人的真实意思，以当事人的真实意思表示确定合同内容。判断当事人真实意思表示应遵循如下原则：第一，后合同优先于前合同原则；第二，如有证据证明后订立合同是虚假、非真实的，则应以先前订立的合同为准；第三，经行政机关备案的合同，在判断当事人真实意思表示上没有必然的效力优先性。

　　一般“阴阳合同”中的“阳合同”因不体现当事人的真实意思而不发生效力，同时由于“阳合同”的内容损害了国家利益，根据我国法律规定，这种合同是自始、确定、当然无效的。而“阴合同”通常是当事人的真实意思表示而被认定为有效合同，“阴合同”只要内容合法，同样受到法律保护。然而，如果利用“阴阳合同”实施违法行为，或者以合法的形式掩盖违法的目的，则不仅伪装的“阳合同”无效，被伪装的“阴合同”也因内容违法而无效。因此，对“阴阳合同”要慎之又慎。

　　另外还要注意，订立“阴阳合同”一旦被税务机关发现，可根据《税收征收管理法》对双方偷逃税款的行为予以行政处罚；交易双方的行为如触犯《刑法》，有可能构成逃税罪，根据《刑法》规定有可能被判处拘役甚至有期徒刑。

实务难题4　房屋买卖纠纷中，违约方应赔偿差价损失吗？

裁判要点

　　房屋差价损失金额高于合同约定违约金金额，且属于履行合同的可得利益损失，故当事人有权进行主张，但这不意味着违约方将赔偿全部的差价损失。差价损失的赔偿数额应综合考虑合同履行情况、房屋价值涨跌的预见性等诸多因素，酌情予以调整。

律师分析

　　一、卖方是否构成违约及违约金的赔偿

　　根据《合同法》第107条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《合同法》第115条规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

　　本案中，原告李传树和被告阎高就买卖房屋达成的协议虽合法有效，但阎高未经刘燕同意擅自出售共有房产，其行为属于无权处分。后因共有权人刘燕不同意将涉案房屋的物权转让给李传树，致使阎高与李传树之间的买卖合同不能继续履行，故阎高理应依法向李传树承担相应的违约责任。

　　根据《合同法》第116条的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。可见，违约金和定金的选择权在守约方。李传树要求阎高支付违约金，而不要求适用定金罚则，于法有据。根据《合同法》第114条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。现房屋买卖合同中已明确约定违约金为房屋总价款的20%，即47.4万元，故法院依照合同约定判决阎高支付违约金，有事实和法律依据。

　　二、违约方是否应当赔偿房屋差价损失

　　根据《合同法》第113条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。在有效的房屋买卖合同履行过程中，由于出卖人拒绝履行合同，导致买受人需要另行购买相类似的房屋，则其需要支付的另行购房成本同其之前签约的购房成本之间存在明显的价值之差，此种房屋差价是由于违约方的违约行为造成的，可以作为守约方所遭受的损失。

　　本案中，双方签订房屋买卖合同后房屋价格明显上涨，房屋现价值与原买卖合同价款之差额，应为李传树享有的合同履行后可能期待获得的利益。现因被告的违约行为导致合同不能继续履行，故该可得利益应予赔偿。

　　阎高在未取得刘燕同意的情况下与李传树订立涉案合同，其行为严重违背诚实信用原则，破坏市场交易秩序。阎高在未取得完全处分权的情况下向李传树出售房屋致使合同无法履行，应承担包括赔偿房屋差价损失等各项损失的赔偿。法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。因双方当事人均未对涉诉房屋市场价值申请鉴定，法院以类似房屋市场价值及北京市房地产市场行情为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，扣除已支持的违约金47.4万元，最终酌情判决阎高再赔偿李传树损失30万元。

第一章 二手房买卖纠纷/ 001

实务难题1 一房二卖，如何确定房屋所有权的归属？/ 003

【裁判要点】当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。一房二卖时，当房屋买卖行为明显与通常的二手房买卖交易习惯不符时，善意取得人有承担进一步的举证责任以证明其在交易过程中并无恶意的义务，如不能举证证明，则应当承担举证不能的不利后果。

实务难题2 如何确定阴阳合同的效力？/ 007

【裁判要点】通过“阴阳合同”将远低于实际成交价格的房屋价格作为网签合同的房屋价格进行备案，以达到减少应缴纳个人所得税等税费数额的目的，损害了国家的税收利益，故存量房屋交易中以规避国家税收为目的的协议，应属无效，当事人拒绝配合做避税网签不构成违约。

实务难题3 委托他人购房，房屋所有权能否归属委托人？/ 012

实务难题4 房屋买卖纠纷中，违约方应赔偿差价损失吗？/ 016

实务难题5 房屋买卖中违约金过高，是否可以调整？/ 020

实务难题6 如何认定房屋买卖纠纷中的善意取得？/ 023

实务难题7 房屋价格上涨，卖家反悔，法院能否判决继续履行？/ 026

实务难题8 房屋买卖合同纠纷，如何认定卖方的表见代理？/ 033

实务难题9 一房二卖，是否需要补差价？/ 037

实务难题10 二手房买卖中，如何界定“房屋交付”？/ 041

第二章 房屋租赁纠纷/ 047

第三章 居间服务合同纠纷/ 087

第四章 婚姻家庭房产纠纷/ 119

第五章 征地拆迁纠纷/ 165

第六章 特殊类型房产纠纷/ 221