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■土地使用权成本支出涉税问题
■前期工程准备阶段业务涉税问题
■项目施工成本费用支出涉税问题
■项目成本费用分摊业务涉税问题
■销售业务涉税问题
■特殊业务涉税问题
■自持物业业务涉税问题
■利润分配及注销清算业务涉税问题
■薪金福利保险业务涉税问题
■计税列支限额业务涉税问题
■固定资产租赁业务涉税问题
■日常管理活动业务涉税问题
■增值税发票开具及抵扣等业务涉税问题
问题3-6-7 企业缴纳的土地闲置费是否可以在企业所得税税前扣除？
答：《闲置土地处置办法》第二条规定：“闲置土地，是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地”。
对于依据《闲置土地处置办法》被认定为闲置的土地，根据该办法第十四条相关规定，国土管理部门要依法征收“土地闲置费”。
根据上述政策规定，未按照规定的时间开发使用土地的，要征收土地闲置费。
对于“土地闲置费”的税前扣除，根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号文件发布）第二十七条第（一）项的规定，开发产品计税成本支出内容中包括的土地征用费及拆迁补偿费，是指“为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等”。
根据上述政策规定，企业缴纳的土地闲置费可以在税前扣除。
【提示】
1.根据《闲置土地处置办法》第十四条第（一）项的规定，闲置土地按照下列方式处理：
“未动工开发满一年的，由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定书》，按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。土地闲置费不得列入生产成本”。
国税发〔2009〕31号文件为规范性文件，《闲置土地处置办法》为规章，虽然规章法律效力高于规范性文件，但根据立法法规定， 国务院各部在本部门的权限范围内，制定规章。国土资源部制定的规章对税务部门无约束力。所以在国家税务总局未做出新的规定前，仍按国税发〔2009〕31号文件规定执行。
2.《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第四条规定，“房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除”。
房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费，其实质是对房地产开发企业逾期开发造成土地资源闲置浪费的一种惩罚性收费。根据上述政策规定，在土地增值税清算中不得扣除。
问题3-6-8 企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失如何处理？
答：《房地产开发经营业务企业所得税处办法》（国税发〔2009〕31号文件发布）第二十二条规定:“企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。”
根据上述政策规定，企业因土地长期闲置等各种情况，被国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除，其具体业务依据《企业资产损失所得税税前扣除管理办法》（国家税务总局公告2011年第25号发布）等相关规定处理。
上述企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，在会计处理上记入“营业外支出”科目。
案例3-22 企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失的涉税及会计处理
2017年8月A房地产开发公司某地块因长期闲置未开发被国家无偿收回，该地块账面成本2600万元。会计处理如下（单位：万元）：
借：营业外支出 2600
贷：无形资产——土地使用权 2600
上述损失按照《企业资产损失所得税税前扣除管理办法》及当地税务机关的具体征管规定审核扣除。
问题3-6-9 企业开发的商品房是否需要缴纳城镇土地使用税？
答：《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条规定：“以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。”
《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税 〔2008〕152号）第三条规定：“纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。”
因此，对房地产开发企业来说，从土地使用权出让或转让合同签订后就应按规定缴纳城镇土地使用税，而在每期开发项目建成进行预售或销售后，则逐渐减少应纳城镇土地使用税，等到开发的房地产项目销售完毕，土地使用税的纳税义务也全部终止。即：
本月应纳税额=本月剩余应税占地面积×月单位税额；
本月剩余应税占地面积=占地总面积－免税占地面积－已签订合同预售或销售房屋分摊占地面积（分摊面积以合同规定交付时间或合同签订时间为准进行统计）；
月单位税额＝年应纳税额÷12；
已签订合同预售或销售房屋分摊占地面积＝占地总面积×（已签订合同预售或销售房屋建筑面积÷可售建筑总面积）。
案例3-23 商品房开发期间城镇土地使用税的计算
A房地产开发公司2016年取得6万平方米的土地开发权，城镇土地使用税年税额每平方米20元。已建商品房可售面积18万平方米，2017年10月将首批房源9万平方米交付购房者。2017年城镇土地使用税计算如下：
已售房源分摊的土地面积：9÷18×6=3（万平方米）；
2017年全年应缴城镇土地使用税：6×20=120（万元）；
A公司自2017年11月当月起停止缴纳已售房源的城镇土地使用税：3万平方米×20元÷12个月×2个月=10（万元）；
2017年剩余房源应缴纳城镇土地使用税：120-10=110（万元）。
【提示】对于停止缴纳时间，各地掌握不一致。有的按销售不动产的开票日期，有的按签订合同日期，有的按交付日期。具体执行标准需要与当地税务部门确认。
3.7土地成本分摊计算
土地成本是指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用。由于涉及成片受让土地后分期及不同类型项目开发，根据企业所得税受益和配比原则，在政策规定上，土地成本的分摊与一般的开发成本分摊不同，有的需要商税务机关同意，有的还需要先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再重新调整分配。
问题3-7-1 按照占地面积法如何分摊土地成本？
答：《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号文件发布）第三十条第（一）项第一款规定：“土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意”。
根据上述政策规定，土地成本的分摊，一般按占地面积法进行分配。但项目开发的具体情况比较复杂，从配比的角度，需要按照不同的受益对象，分摊不同的土地成本，因此，可以根据具体情况，采取更加合理的方式，例如采用建筑面积法、不同层高系数法等。但是，如果确需结合其他方法进行分配的，应商当地主管税务机关同意。
案例3-24 土地成本按照占地面积法分摊计算
A房地产开发公司拍得一块国有土地使用权，价值18000万元，土地面积30000平方米。该项目中，有六栋高层建筑，建筑面积为60000平方米，占地面积20000平方米，还有30栋别墅，建筑面积9000平方米，占地面积10000平方米。不同的物业相对独立，其土地成本按照占地面积法分摊，具体分摊计算如下：
高层建筑分摊土地成本：18000×（20000÷30000）=12000（万元）；
别墅建筑分摊土地成本：18000×（10000÷30000）=6000（万元）。
问题3-7-2 土地开发同时连结房地产开发的土地成本如何分摊？
答：《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号文件发布）第三十条第（一）项规定：“土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。
土地开发同时联结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再进行调整。”
根据上述政策规定，对于一次性取得较大成片土地的，由于分期开发，开发项目类型也存在差异，无法准确在不同分期或类型中分摊土地成本，因此在商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再进行调整。
案例3-25 企业分期开发土地成本的分摊计算
A房地产开发公司2017年4月拍得一块土地，面积40000平方米，支付土地价款及税费40000万元，分四期开发商品房。土地整体预算开发成本50000万元，其中第一期15000万元、第二期16000万元、第三期12000万元、第四期7000万元。土地成本在各期之间的初步分摊计算如下：
A公司在商税务机关同意后先按土地整体预算成本按占地面积法进行分配如下：
第一期分摊土地成本：40000×（15000÷50000）=12000（万元）；
第二期分摊土地成本：40000×（16000÷50000）=12800（万元）；
第三期分摊土地成本：40000×（12000÷50000）=9600（万元）；
第四期分摊土地成本：40000×（7000÷50000）=5600（万元）。
问题3-7-3 按照建筑面积法如何分摊土地成本？
答：根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号文件发布）第三十条第（一）项的规定，土地成本的分摊，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。
在日常处理中，按照建筑面积法分摊是常用的方式，例如同一项目物业类型单一、住宅与商业混合型楼盘等，没有明显的独立区域，一般按照建筑面积法分摊。
案例3-26 土地成本按照建筑面积法分摊计算
A房地产开发公司开发的某项目，土地面积40000平方米，支付土地价款及税费65000万元，其中住宅建筑面积240000平方米，商业建筑面积20000平方米，商业面积全部在沿街楼栋的一、二层。该项目土地成本分摊计算如下：
住宅应分摊土地成本：65000×（240000÷260000）=60000（万元）；
商业应分摊土地成本：65000×（20000÷260000）=5000（万元）。
问题3-7-4 开发项目中公共配套设施如何分摊土地成本？
答：《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号文件发布）第二十六条规定：“成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目”。
该条第（一）项规定：“可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象”。
根据上述政策规定，开发项目中的公共配套设施不属于可销售物业，在项目的成本计算中，应先按规定计算分摊各项成本，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。
案例3-27 土地成本分摊的综合计算
A公司2016年3月拍得的一块土地，面积48000平方米，假定“取得土地使用权所支付的金额”为1.95亿元，该块地分四期进行开发。
1.不同项目之间共同土地成本的分摊。
A公司该块地分四期进行开发，2018年5月开始清算第一期（甲项目）。假定第一期项目占地面积为12000平方米。第二期项目占地10000平方米，第三期项目占地8000平方米，第四期项目占地18000平方米。则各期清算项目分摊土地成本（按占地面积法）计算如下：
第一期项目分摊：195000000×（12000÷48000）=4875（万元）；
第二期项目分摊：195000000×（10000÷48000）=4062.50（万元）；
第三期项目分摊：195000000×（8000÷48000）=3250（万元）；
第四期项目分摊：195000000×（18000÷48000）=7312.50（万元）。
2.同一清算项目不同性质物业之间土地成本的分摊。
A公司2018年5月开始清算甲项目，其占地面积为12000平方米，假定土地成本为5000万元。
（1）按照建筑面积法分配。假定其中可售物业建筑面积31000平方米、公共配套设施建筑面积3800平方米、企业自持自用建筑面积5200平方米，总建筑面积为40000平方米。则不同性质物业之间应分配成本如下：
①在三种不同性质物业之间的分配。
可售物业分配成本：5000×（31000÷40000）=3875（万元）；
公共配套设施分配成本：5000×（3800÷40000）=475（万元）；
自持自用分配成本：5000×（5200÷40000）=650（万元）。
②公共配套设施成本的分配。即公共配套设施成本要在可售物业面积与企业自持自用面积之间分配，假定公共配套设施直接成本125万元，与分摊的成本合计为600万元。则公共配套设施成本分配如下：
可售物业应分配的成本：600×（31000÷36200）=513.81（万元）；
自持自用应分配的成本：600×（5200÷36200）=86.19（万元）。
（2）按照占地面积法分配。假定其中可售物业占地面积9000平方米、公共配套设施占地面积1200平方米、企业自持自用占地面积1800平方米，总占地面积为12000平方米。则不同性质物业应分配成本如下：
①在三种不同性质物业之间的分配。
可售物业分配成本：5000×（9000÷12000）=3750（万元）；
公共配套设施分配成本：5000×（1200÷12000）=500（万元）；
自持自用分配成本：5000×（1800÷12000）=750（万元）。
②公共配套设施成本的分配。即公共配套设施成本要在可售物业面积与企业自持自用面积之间分配，假定公共配套设施直接成本125万元，与分摊的成本合计为625万元。则公共配套设施成本分配如下：
可售物业应分配的成本：625×（9000÷10800）=520.83（万元）；
自持自用应分配的成本：625×（1800÷10800）=104.17（万元）。
3.同一清算项目不同类型之间土地成本的分摊。
A公司2018年5月开始清算甲项目，假定甲项目可售面积土地成本为4270.83（3750+520.83）万元。
（1）按照建筑面积法分配。假定甲项目可售面积31000平方米，其中普通住宅建筑面积20000平方米，非普通住宅建筑面积3000平方米，非住宅面积8000平方米。则不同性质物业之间应分配成本如下：
普通住宅分配成本：4270.83×（20000÷31000）=2755.37（万元）；
非普通住宅分配成本：4270.83×（3000÷31000）=413.31（万元）；
非住宅分配成本：4270.83×（8000÷31000）=1102.15（万元）。
（2）按照占地面积法分配。假定甲项目可售物业占地面积9000平方米，其中普通住宅占地面积6000平方米，非普通住宅占地面积2000平方米，非住宅占地面积1000平方米。则不同性质物业之间应分配成本如下：
普通住宅分配成本：4270.83×（6000÷9000）=2847.22（万元）；
非普通住宅分配成本：4270.83×（2000÷9000）=949.07（万元）；
非住宅分配成本：4270.83×（1000÷9000）=474.54（万元）。
4.同一清算项目已售与未售物业之间土地成本的分摊。
A公司2018年5月开始清算甲项目，如果甲项目已经全部销售完毕，则土地成本不存在已售与未售物业之间的分配计算；如果还有未销售的物业，则需要计算已销售物业应承担的土地成本。因土地成本在已售与未售物业之间的分配计算仅限定在同类型物业，因此只能依据建筑面积法计算。假定甲项目中普通住宅已销面积为19000平方米。则应分配土地成本如下：
已销普通住宅应分配成本：2847.22×（19000÷20000）=2704.86（万元）。
问题3-7-5 地下车库（位）等建筑物是否分摊土地成本？
答：《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号文件发布）第二十六条规定：“成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目”。
该条第（一）项规定：“可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象”。
根据上述政策规定，开发项目中的地下车库（位）如果属于可售建筑面积，则应当分摊相应的成本；如果不属于可售建筑面积，则应作为过渡性成本对象先归集相应的成本，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。
在实务中，对于地下建筑（车库）是否应分摊土地成本，目前各地在具体掌握上有一定的差异。
一种观点是地下建筑不分摊土地成本。根据相关土地法规，土地出让金的计算与容积率相关联，一般由地上实际占用面积计算，地下建筑（车库等）面积不参与容积率的计算，因此，从土地法规的角度，地下建筑不应承担地上面积的直接土地成本。但是，一些城市出台的地方法规，将地下空间纳入城市规划管理，房地产开发项目在申报建设规划时含有地下建筑，且将地下建筑纳入项目容积率的计算范畴，其地下建筑应分摊相应的土地成本。
另一种观点是地下建筑应分摊土地成本。由于在房地产开发项目中，地下建筑与地上建筑是不可分割的，因此，地下建筑应分摊土地成本。但是，在实际操作中，地下建筑的价格往往与地上建筑的价格有较大差异，一般地下建筑价格低于地上建筑（除个别殊情况外），分摊土地成本后，大多形成成本大于价格的情形，而在销售过程中，车库的销售一般要比地上建筑滞后，往往造成后期亏损。
【律师点评】
对于地下车库（位）等建筑物是否分摊土地成本，可从以下两个角度考量：
1.税负角度。在企业所得税处理中，地下车库（位）等建筑物是否分摊土地成本，从表面上看属于时间性差异。但是，目前我国一线、二线城市的地价已占其商品房销售成本的50%左右，如果地下车库（位）等建筑物分摊土地成本，往往会出现地下车库销售价格与成本倒挂形成亏损的情形。同时，由于车库销售的滞后，其亏损的弥补有很大的不确定性。根据我国企业所得税政策，一般情况下，如果法人项目公司在项目销售后期（尾盘）出现亏损，其亏损将无法得到弥补，因为我国的企业所得税弥补政策是往前弥补，这样就导致房地产企业（项目公司）实际税负增加。
从立法及执法的角度分析，一项税收政策的出台和执行应当符合现实情况，尽量减少与民争利，即税务机关在税务实践中，应尽量从有利于纳税人方面去理解贯彻税收政策。
2.关联性原则。在我国企业所得税成本、费用税前扣除原则中，一个重要原则是“相关性”。土地出让金的计算一般与地段、容积率等相关，大多会计算出一个楼面价，而楼面价的计算通常是依据地上面积。若地下建筑空间未纳入容积率的计算，从相关性角度出发，应视为不分摊土地成本较为合理。当然，对于已经将地下建筑空间纳入容积率计算的项目，因已经综合考虑了地上地下因素，则应该按照合理的计算方式分摊土地成本。
土地出让金的计算涉及多个土地因素，对于地下车库（位）等建筑物是否或如何分摊土地成本，从国家税务总局层面应有一个统一的解释，以减少基层行政执法口径的不一致。目前，各地在具体处理掌握中应谨慎对待，至少在分摊的计算方式上，地上地下要有所偏重，因为地上地下对项目价值的贡献不同。
第1章 企业设立及投资（资产划拨）业务涉税问题
1.1企业开办期间的各项业务
问题111企业开办费如何进行涉税与会计处理？
问题112企业筹建期间发生的业务招待费及广告、宣传费如何进行涉税与会计处理？
问题113企业缴纳的印花税、房产税、城镇土地使用税在什么科目核算？
问题114企业的营业账簿如何贴花？
问题115企业权利、许可证照如何贴花？
1.2接受资本投入业务
问题121企业接受现金投入的资本如何进行印花税及会计处理？
问题122企业“实收资本”“资本公积”增加的，印花税如何计算？
问题123企业接受实物投资的增值税进项税额如何处理？
问题124企业接受实物投资的企业所得税如何处理？
问题125企业接受房屋、土地使用权投资的增值税进项税额如何处理？
问题126企业接受房屋、土地使用权投资的其他印花税如何处理？
问题127企业接受房屋、土地使用权投资的契税如何处理？
问题128企业接受房屋、土地使用权投资的企业所得税如何处理？
问题129企业接受房屋投资的房产税、城镇土地使用税如何处理？
1.3对外投资业务
问题131企业以现金投资成立子公司的如何进行企业所得税处理？
问题132企业以实物对外投资的增值税如何处理？
问题133企业以实物对外投资的企业所得税如何处理？
问题134企业以房屋、土地使用权投资的印花税如何计算？
问题135企业以房屋、土地使用权投资的增值税如何处理？
问题136企业以房屋投资的土地增值税如何处理？
问题137企业以房屋、土地使用权投资的如何进行企业所得税处理？
1.4资产划拨业务
问题141母公司将土地使用权划拨（转移）到子公司（房地产开发企业）是否缴纳土地增值税？
问题142母公司将竞拍取得的土地使用权划拨到子公司是否缴纳增值税？
问题143由母公司竞拍后划拨的土地使用权，土地价款如何扣除？
问题144母公司将二级市场购买的土地使用权划拨（转移）到子公司（房地产开发企业）是否缴纳增值税？
问题145母子公司之间划拨土地使用权是否缴纳契税？
问题146100%直接控制的母子公司之间划拨土地使用权，是否需要进行企业所得税处理？
问题147非100%控股母子公司之间划拨土地使用权，何种情形下需要进行企业所得税处理？
问题148母子公司之间划拨土地使用权时，印花税如何计算？
问题149母子公司之间划拨土地使用权时，城镇土地使用税如何计算？
问题1410母子公司之间划拨房产如何进行涉税处理？
第2章 借款业务涉税问题
2.1企业向金融机构借款业务
问题211企业与金融机构签订的合同如何计算缴纳印花税？
问题212企业的借款费用如何进行企业所得税处理？
问题213房地产企业利用长期借款对外投资，如何进行借款利息的企业所得税处理？
问题214企业取得金融机构开具的增值税专用发票，其进项税额是否可以抵扣？
问题215房地产开发企业借款费用如何分配？
2.2企业向非金融企业借款业务
问题221企业向非金融机构借款是否需要计算缴纳印花税？
问题222企业向非金融机构借款的利息如何进行企业所得税处理？
问题223企业向非金融机构借款支付的利息能否取得增值税专用发票？
2.3企业向个人借款业务
问题231企业向个人借款是否需要计算缴纳印花税？
问题232企业向个人借款支付的利息如何进行企业所得税处理？
问题233企业向个人借款支付利息扣缴增值税如何处理？
问题234企业向个人借款支付的利息如何进行个人所得税处理？
2.4向关联方支付利息业务
问题241企业投资者投资未到位而发生的利息支出如何进行企业所得税处理？
问题242企业关联方利息支出如何进行税前扣除？
问题243企业集团或其成员企业统一向金融机构借款支付的利息如何处理？
问题244企业向关联自然人借款的利息支出如何进行税前扣除？
问题245企业之间无偿使用资金如何进行增值税、企业所得税处理？
2.5取得利息收入等业务
问题251企业将自有资金借给其他企业收取的利息如何进行增值税处理？
问题252企业自有资金借给其他企业收取的利息如何进行企业所得税处理？
问题253企业存款利息的增值税、企业所得税如何处理？
第3章 土地使用权成本支出涉税问题
3.1以出让方式获取土地使用权业务
问题311企业在土地获取环节会产生哪些重要涉税资料？
问题312签订《国有土地使用权出让合同》如何计算印花税？
问题313企业通过出让方式获取国有土地使用权如何计算缴纳契税？
问题314企业通过协议方式、竞价方式（出让）获取国有土地使用权如何计算缴纳契税？
问题315当地政府减免的土地出让金是否计算缴纳契税？
问题316企业以出让方式取得土地使用权后从何时开始缴纳城镇土地使用税？
问题317企业以出让方式获取土地使用权后缴纳的耕地占用税、契税、印花税和城镇土地使用税通过什么科目核算？
问题318企业以出让方式获取的土地使用权如何进行企业所得税处理？
问题319企业支付的土地价款应取得什么样的票据？
问题3110农用地转为建设用地支付的各项费用如何进行企业所得税处理？
问题3111房地产企业开发项目用地城镇土地使用税纳税义务截止时间如何确定？
3.2以转让方式获取土地使用权业务
问题321企业通过转让方式获取土地使用权有哪些重要涉税资料？
问题322企业签订的国有土地使用权转让合同如何贴花？
问题323企业通过转让方式获取国有土地使用权如何计算缴纳契税？
问题324企业通过转让方式获取国有土地使用权从何时开始缴纳城镇土地使用税？
问题325企业通过转让方式获取国有土地使用权支付的土地价款应取得什么样的票据？
问题326企业通过转让方式获取国有土地使用权缴纳的契税、印花税和城镇土地使用税通过什么科目核算？
问题327企业通过转让方式获取的土地使用权如何确定成本？
3.3以接受投资等方式取得土地使用权业务
问题331企业以接受投资方式取得土地使用权有哪些重要涉税资料？
问题332企业签订的投资协议是否需要贴花？
问题333企业以接受投资方式取得土地使用权是否需要缴纳契税？
问题334企业接受投资获取的土地使用权如何进行企业所得税处理？
问题335企业以开发土地上的开发产品换取土地使用权的如何进行企业所得税处理？
问题336企业以其他土地上的开发产品换取土地使用权的如何进行企业所得税处理？
问题337企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的应如何处理？
3.4购买在建工程业务
问题341企业签订购置在建工程合同如何贴花？
问题342企业受让在建工程如何计算缴纳契税？
问题343企业购置在建工程应取得什么样的票据？
问题344企业购置在建工程如何进行企业所得税处理？
3.5取得保障性住房用地业务
问题351企业开发经济适用住房有哪些税收优惠？
问题352企业开发公共租赁住房有哪些税收优惠？
问题353企业开发城市和国有工矿棚户区改造安置住房有哪些税收优惠？
问题354企业开发济适用住房等各类具有公益性质的项目如何缴纳契税？
3.6其他各项土地成本支出业务
问题361企业土地补偿安置费（房屋）支出如何进行企业所得税处理？
问题362安置协议书在涉税处理时能否作为入账凭证？
问题363企业拆迁补偿支出没有取得发票的，是否可以在企业所得税税前扣除？
问题364企业土地被政府征用，政府给予的补偿如何进行涉税处理？
问题365政府收回土地使用权支付纳税人代垫拆迁补偿费如何进行涉税处理？
问题366企业获得返还的土地出让金如何处理？
问题367企业缴纳的土地闲置费是否可以在企业所得税税前扣除？
问题368企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失如何处理？
问题369企业开发的商品房是否需要缴纳城镇土地使用税？
3.7土地成本分摊计算
问题371按照占地面积法如何分摊土地成本？
问题372土地开发同时连结房地产开发的土地成本如何分摊？
问题373按照建筑面积法如何分摊土地成本？
问题374开发项目中公共配套设施如何分摊土地成本？
问题375地下车库（位）等建筑物是否分摊土地成本？
第4章 前期工程准备阶段各项业务涉税问题
4.1各项设计、勘察、测绘业务
问题411企业签订各项设计、勘察、测绘等业务合同如何计算印花税？
问题412企业支付各项规划、勘察、设计等费用的增值税、企业所得税如何处理？
问题413企业委托境外机构进行设计等业务如何进行增值税、企业所得税处理？
问题414企业委托境外机构设计建筑物图纸等由境内企业承担税费的如何进行处理？
4.2项目咨询费用支出业务
问题421企业支付专家（自然人）劳务费如何开具发票？
问题422企业支付专家（自然人）劳务费如何进行增值税处理？
问题423企业支付专家（自然人）劳务费的个人所得税如何计算？
问题424企业支付各类咨询费如何进行增值税、企业所得税处理？
问题425企业组织项目咨询会议支付的费用如何进行涉税处理？
问题426企业支付外出考察费用的增值税、企业所得税如何处理？
问题427企业项目可行性研究未通过的相关费用如何进行企业所得税处理？
4.3筹建、场地通平等业务
问题431企业签订“三通一平”工程合同如何计算印花税？
问题432企业支付“三通一平”工程费用的增值税、企业所得税如何处理？
问题433企业支付施工前各项手续费及行政性收费、政府基金如何进行企业所得税处理？
问题434企业报批报建、物业完善费用如何进行预提处理？
4.4前期工程费成本分摊业务
问题441项目一次性开发的前期工程费用如何按占地面积法进行分摊？
问题442项目分期开发的前期工程费用如何按占地面积法进行分摊？
问题443项目一次性开发的前期工程费用如何按建筑面积法进行分摊？
问题444项目分期开发的前期工程费用如何按建筑面积法进行分摊？
问题445前期工程费用如何按直接成本法进行分摊？
问题446前期工程费用如何按预算造价法进行分摊？
第5章 项目施工成本费用支出涉税问题
5.1涉及建筑安装工程费的业务
问题511各项建筑安装工程业务合同如何计算印花税？
问题512企业支付建筑安装工程费用的增值税、企业所得税如何处理？
问题513发包方以清包工方式发包的项目（适用一般计税方法）的增值税如何处理？
问题514以清包工方式发包项目，建筑公司选择适用简易计税方法计税的增值税如何处理？
问题515发包方以甲供工程发包的项目（适用一般计税方法）的增值税如何处理？
问题516以甲供工程方式发包项目选择适用简易计税方法计税的增值税如何处理？
问题517开发项目基建工地的临时性房屋是否应缴纳房产税？
问题518项目现场建设的临时售楼部是否应缴纳房产税？
问题519企业在结算计税成本时未取得合法凭据的如何处理？
问题5110企业发生的红线外建造成本如何进行企业所得税处理？
问题5111开发项目中绿化和公共道路的占地面积是否需要缴纳城镇土地使用税？
问题5112法院判决书能否作为成本费用入账依据？
问题5113企业用于自建用房等地上建筑物时土地成本如何处理？
问题5114出包工程未取得全额发票的如何进行预提处理？
5.2涉及基础设施建设费的业务
问题521基础设施建设涉及的工程施工合同如何计算印花税？
问题522企业支付基础设施工程费用的增值税、企业所得税如何处理？
问题523企业采购砂石水泥如何抵扣进项税额？
问题524零星工程（小规模纳税人）的进项税额是否可以抵扣？
5.3涉及公共配套设施费的业务
问题531公共配套设施费涉及的工程施工合同如何计算印花税？
问题532企业支付公共配套设施工程费用的增值税、企业所得税如何处理？
问题533公共配套设施尚未建造或尚未完工的如何预提费用？
问题534作为公共配套设施的建筑物如何处理？
问题535公共配套设施获得政府补偿等情形的如何处理？
问题536利用地下基础设施形成的停车场所企业所得税如何处理？
5.4涉及开发间接费的业务
问题541项目施工现场水电费支出如何处理？
问题542企业周转房成本如何摊销？
问题543企业营销设施成本费用支出如何进行企业所得税处理？
第6章 项目成本费用分摊业务涉税问题
6.1成本对象确定涉及的税收问题
问题611企业开发项目成本对象确定原则、依据等资料如何报送税务机关？
问题612开发项目确定成本对象的可否销售原则如何应用？
问题613开发项目确定成本对象的分类归集原则如何应用？
问题614开发项目确定成本对象的功能区分原则如何应用？
问题615企业的停车场所如何确定成本对象？
问题616开发项目确定成本对象的定价差异原则如何应用？
问题617开发项目确定成本对象的成本差异原则如何应用？
问题618开发项目确定成本对象的权益区分原则如何应用？
6.2计税成本核算的一般程序
问题621应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用如何处理？
问题622企业各项实际支出、预提费用、待摊费用如何划分归集？
问题623期前已完工成本对象应负担的成本费用如何分配？
问题624本期已完工成本对象成本如何分配？
问题625对本期未完工和尚未建造的成本对象应如何处理？
6.3成本分配涉及的税收问题
问题631项目一次性开发的如何应用占地面积法进行分配？
问题632项目分期开发的如何应用占地面积法进行分配？
问题633项目一次性开发的如何应用建筑面积法进行分配？
问题634项目分期开发的如何应用建筑面积法进行分配？
问题635开发产品成本如何应用直接成本法进行分配？
问题636开发产品成本如何应用预算造价法进行分配？
6.4特殊项目的专门分摊方法
问题641单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本如何分配？
问题642借款费用如何分配？
问题643企业预售（销售）商品房成本结转的时点如何确定？
问题644开发产品成本结转如何进行会计处理？
问题645开发产品完工以后计税成本核算的终止日如何确定？
问题646企业开发产品整体报废或毁损如何处理？
第7章 销售业务涉税问题
7.1增值税销售额与土地价款业务
问题711企业销售自行开发的房地产项目的主要增值税处理流程有哪些？
问题712一般纳税人销售自行开发的房地产项目如何计算增值税销售额？
问题713企业向政府部门支付的土地价款包括哪些项目及支付票据？
问题714房地产开发企业设立项目公司如何扣除土地价款？
问题715企业计算增值税时扣除的土地价款最高限额是多少？
问题716一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产老项目如何进行增值税处理？
问题717 一般纳税人适用简易计税方法计税的房地产老项目是否可以扣除土地价款？
问题718企业以子公司名义开发总公司土地是否可以从销售额中扣除土地价款？
问题719适用一般计税方法计税的一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目如何计算预缴增值税？
问题7110适用简易计税方法的一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目如何预缴增值税？
问题7111企业收取的订金、意向金、诚意金等性质的款项是否预缴增值税？
问题7112适用一般计税方法的一般纳税人在纳税义务发生时如何处理？
问题7113适用简易计税方法的一般纳税人在纳税义务发生时如何处理？
问题7114企业销售自行开发的房地产项目如何开具增值税发票？
问题7115企业有多个项目预售的预缴税款是否可以互相抵减？
问题7116企业预售开发项目的印花税如何计算？
问题7117一般纳税人销售自行开发的房地产项目如何开具增值税发票？
7.2购进不动产进项税额业务
问题721一般纳税人兼有两种计税方法及免征项目的如何确定不得抵扣的进项税额？
问题722企业取得不动产在建工程进项税额如何抵扣？
问题723企业不得从销项税额中抵扣的进项税额包括哪些项目？
问题724企业不得从销项税额中抵扣的进项税额如何划分计算处理？
7.3增值税小规模纳税人业务
问题731小规模纳税人如何预缴税款？
问题732小规模纳税人如何计算申报税款？
问题733小规模纳税人如何开具发票？
7.4销售房地产项目取得收入的企业所得税处理
问题741开发项目视为完工的条件是什么？
问题742房地产开发企业的企业所得税能否按核定征收方式征收？
问题743开发产品销售收入的范围是什么？
问题744企业采取一次性全额收款方式销售开发产品如何确认收入的时间？
问题745企业采取分期收款方式销售开发产品如何确认收入的时间？
问题746企业采取银行按揭方式销售开发产品如何确认收入的时间？
问题747企业采取支付手续费方式委托销售开发产品如何确认收入的时间？
问题748企业采取视同买断方式委托销售开发产品如何确认收入的时间？
问题749企业采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品如何确认收入的时间？
问题7410企业采取包销方式委托销售开发产品如何确认收入的时间？
问题7411企业销售未完工开发产品取得的收入如何确定计税毛利率？
问题7412企业销售未完工开发产品取得的收入如何计算计入当期应纳税所得额？
问题7413企业销售经济适用房等计税毛利率如何确定？
7.5销售房屋赠送物品业务
问题751企业随销售房屋赠送物品如何计算增值税、企业所得税？
问题752企业随销售房屋赠送物品如何计算个人所得税？
问题753企业项目营销赠送礼品如何计算增值税、企业所得税？
问题754企业项目营销赠送礼品如何进行个人所得税处理？
7.6违约赔偿业务
问题761企业收到客户（业主）违约金是否缴纳增值税？
问题762企业收到客户（业主）违约金是否属于企业所得税收入？
问题763个人在购房时从房地产开发企业取得的违约金或赔偿金如何处理？
问题764企业支付违约金如何进行企业所得税处理？
问题765企业销售商品房发生退款的如何进行增值税处理？
问题766企业销售商品房发生退款的如何开具增值税专用发票？
问题767企业销售商品房发生退款的如何进行企业所得税处理？
7.7其他销售业务
问题771企业按揭贷款保证金（担保金）如何处理？
问题772企业支付境外机构销售开发产品的费用（含佣金或手续费）如何计算增值税？
问题773支付境外机构销售开发产品费用如何进行企业所得税处理？
问题774企业开发产品转为自用不超过12个月又销售的企业所得税如何处理？
问题775企业开发产品转为自用不超过12个月又销售的如何缴纳房产税？
问题776企业开发的商品房是否需要缴纳房产税？
第8章 房地产开发特殊业务涉税问题
………………
(目录太长了，页面无法显示，8—15章目录略去)
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