唐青林　北京云亭律师事务所创始合伙人，北京市律师协会公司法专业委员会副主任。北京第二外国语大学国际法学院兼职教授。中国民主建国会会员，民建北京朝阳区参政议政专委会委员。中国人民大学法学硕士。1999年开始从事法律工作。曾代理多起在最高人民法院审理的疑难复杂案件并成功获得胜诉。专业论文曾发表在最高人民法院《民事审判指导与参考》和《法学研究》。

　　唐青林律师精通土地领域的法律法规，办理过大量涉及土地法律领域的重大复杂疑难案件。通过办理大量土地纠纷案件，唐青林律师具有丰富的实务经验，熟练掌握土地领域的法律法规和法院审理土地案件的司法审判精神，对土地纠纷案件具有清晰的办案思路。

　　唐青林律师在注重法律实务的同时，注重理论和案例研究，十多年来在中国法制出版社等出版了十余部法律实务类著作：《公司保卫战——公司控制权案例点评与战术指导》《公司法裁判规则解读》《企业纠纷法律实务精解与百案评析》《企业家刑事法律风险防范》。多次受邀在清华大学、人民大学、中国社会科学院研究生院等高校或大型企业讲授法律实务类讲座。

　　李舒　北京云亭律师事务所创始合伙人。擅长金融与执行、土地与矿产、投融资、破产重整、公司和商事争议解决等领域的法律事务；曾为数十家中外金融机构和大型企业提供法律服务，尤其擅长从实现委托人商业利益的角度就疑难复杂案件提出整体的解决方案；参与办理各类案件总金额达数百亿元。

　　李舒律师著有《民企产权保护政策汇编与解读》《公司法裁判规则解读》《保全与执行裁判规则解读》《担保纠纷疑难问题及胜诉指南》等多部著作；在各类专业刊物和媒体发表了大量法律实务文章，并就诸多法律问题接受中外著名媒体采访；受邀在清华大学、人民大学等著名高校或大型企业授课；创办的“保全与执行”和“法客帝国”等专业平台有近百万人订阅，在法律界具有广泛的影响力。

　　杨巍　律师，注册会计师。中国政法大学法律硕士，西南政法大学法学与管理学双学士。先后在大型国企和多家知名律所工作多年。专注于自然资源与能源领域的全过程法律服务与实务研究，在民商事与行政纠纷争议解决领域具有较丰富的经验。

　　本书属于云亭法律实务书系。云亭法律实务书系是北京市云亭律师事务所策划出版的法律实务类书籍。丛书作者为战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。丛书的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主。作者力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求*直接的解决方案。

　　1.本书涵盖国有土地使用权领域的主要纠纷，包括国有土地使用权出让纠纷、国有土地使用权转让纠纷、国有土地使用权抵押纠纷、国有土地使用权强制执行纠纷、合作开发房地产纠纷、集体土地流转纠纷、土地征收征用纠纷、土地行政执法纠纷等，是涉及土地相关人士的必读法律实务指南。

　　2.精选最高人民法院、各省高级人民法院审理的极具代表性和典型性的国有土地使用权相关案例，总结法院审理土地案件的相关观点，提示土地疑难案件办案思路、实务要点，指引企业防范法律风险。

　　3. 重点案例后附有“延伸阅读”部分，对与该案例案情相近似的案例加以总结，以帮助读者综观司法实践全貌。

001　经营性用地能否不经招拍挂直接协议出让

——政府协议出让经营性用地所签订的合同无效 

　　本案例认为，经营性用地应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让，不能直接协议出让。需关注的是，根据相关司法案例及规定，《中华人民共和国物权法》及相关行政规定施行前，并非绝对否定协议出让经营性用地，详见延伸阅读部分。

裁判要旨

　　对国有土地出让用于工业、商业等经营性用途的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。政府与他人签订合同约定以协议出让方式提供经营性用地的，违反了《中华人民共和国物权法》第一百三十七条第二款的强制性规定，应当认定合同无效。

案情简介

　　一、2010年，普格县政府与四川远星橡胶公司、雅安和鑫橡塑公司签订《项目投资协议》，约定普格县政府为四川远星橡胶公司、雅安和鑫橡塑公司在普格县新建公司办理用地手续，在签订协议后一年内交付国有土地使用权证，供地方式为协议出让，用地性质为工业用地，土地价格为1万元/亩。

　　二、后三鑫环保公司接手该投资项目并继续履行该协议，项目于2011年建成投产。项目建成不久，项目用地被确定为违法用地，三鑫环保公司承担违法占地50.22亩的罚款837066.85元，耕地占用税及滞纳金、罚款932426.12元，土地勘测等费用56000元。

　　三、三鑫环保公司向凉山中院提起诉讼，请求判令：普格县政府承担本项目用地产生的超约定税费182549297元，立即为三鑫环保公司办理国有土地使用权证。凉山中院认为，合同当事人普格县政府在实际操作和履行过程中存在不当行为，判决:普格县政府赔偿三鑫环保公司182549297元，为三鑫环保公司办理国有土地使用权证。

　　四、普格县人民政府不服，上诉至四川高院。四川高院认为，《项目投资协议》关于项目用地的约定违反了法律的强制性规定，应当认定无效，双方应共同负担约定无效所造成的损失，故判决：普格县人民政府向三鑫环保公司赔偿损失884746.48元。

裁判要点

　　本案四川高院未支持三鑫环保公司要求普格县政府为其办理国有土地使用权证的诉讼请求，且改判普格县人民政府应支付赔偿金额的原因在于：

　　首先，《项目投资协议》关于项目用地的约定违反了法律的强制性规定，应认定为无效。《中华人民共和国物权法》第一百三十七条第二款规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。”该规定属于效力性强制性规定。本案《项目投资协议》约定以“协议出让”方式将土地提供给投资方作为工业用地，违反了上述规定，因此应当认定为无效，普格县政府不再根据该约定负有为三鑫环保公司办理国有土地使用权证的义务。

　　其次，因普格县政府与三鑫环保公司对国家法律关于国有土地使用权出让方面的规定都应是明知的，故双方对《项目投资协议》中关于项目用地约定的无效均有过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因该约定无效造成的损失应由双方共同负担。本案因《项目投资协议》关于项目用地的约定无效造成的财产损失为三鑫环保公司已承担的因违法用地所产生的罚款837066.85元，耕地占用税及滞纳金、罚款932426.12元，两项共计1769492.97元。因此，普格县政府应向三鑫环保公司赔偿损失884746.48元。

实务经验总结

　　前事不忘，后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：

　　一、当事人拟通过出让方式获取工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地使用权时，应当采取参与政府组织的土地招标、拍卖、挂牌的方式。

　　二、根据《协议出让国有土地使用权规范（试行）》（国土资发〔2006〕114号），协议出让国有土地使用权的范围主要包括：（1）供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；（2）原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；（3）划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；（4）出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式；（5）法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其他情形。

相关法律规定

　　《中华人民共和国物权法》

　　第一百三十七条  设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。

　　工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

　　严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。

　　……

　　以下为该案在法院审理阶段，裁判文书中“本院认为”部分就该问题的论述：

　　普格县政府2010年3月18日系与四川远星橡胶有限责任公司、雅安和鑫橡塑有限责任公司签订的《项目投资协议》约定设立项目公司，最终经过县政府批准由投资人三鑫环保公司完成项目建设并投产。《项目投资协议》第二条约定“项目用地：（一）用地区位：项目用地区位为：……（二）用地面积：项目总规划用地面积为30-50亩。项目的实际用地面积以乙方设计需要和国土部门实际测量为准；（三）用地性质：工业用地；（四）供地方式：协议出让；（五）土地使用年限：五十年；（六）土地价格：壹万元/亩（包含土地出让及办证等一切税费）。……（七）国有土地使用证：甲方为乙方在普格县新建公司办理用地手续，并在甲乙双方签订协议后一年内向乙方交付国有土地使用权证”。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百三十七条第二款“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让”之规定，对国有土地出让用于工业、商业等经营性用途的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。本案案涉《项目投资协议》第二条约定以“协议出让”方式将土地提供给投资方作为工业用地，违反了《中华人民共和国物权法》第一百三十七条第二款的规定。因此，《项目投资协议》第二条中关于“项目用地”的约定违反了法律的强制性规定，应当认定无效。

　　……

延伸阅读

　　裁判规则一：政府以协议出让方式提供经营性用地所签订的合同无效。（案例1—案例4）

　　案例1：陕西万里实业发展股份有限公司与陕西省泾阳县人民政府建设用地使用权出让合同纠纷二审民事判决书\[陕西省高级人民法院(2015)陕民一终字第00188号\]认为，“双方于2011年3月28日签订的《关于在泾阳建设万里钢材物流基地项目合同书》（以下简称项目合同书），违反了《物权法》第一百三十七条关于经营性用地应当采取招标、拍卖等公开竞价方式出让的规定，应为无效。泾阳县政府关于项目合同书有效的上诉理由不能成立，原审法院认定并无不当。合同无效后，双方应按照各自的过错承担责任。关于导致合同无效的责任划分问题，经营性用地应进行招拍挂是法律的强制性规定，具有民事行为能力的双方当事人均应知晓，现双方的项目合同书因违反该强制性规定而无效，双方均存在过错。故原审法院判令双方各自承担50%的责任并无不当，双方关于责任划分错误的上诉理由均不能成立。”

　　……

第一章　国有土地使用权出让

001经营性用地能否不经招拍挂直接协议出让

002变更土地用途是否需收回土地并重新招拍挂

003开发商是否能分享土地出让收益?如何认定土地一级开发合同相关条款效力

004棚户区改造项目中,政府能否预先承诺投资企业可优先摘牌土地

005政府领导讲话和红头文件未写进土地出让合同，就不能据此主张政府承担违约责任

006与开发区管委会订立的土地出让合同是否有效

007与街道办订立的土地出让合同是否有效

008土地管理部门签署成交确认书属具体行政行为,未签出让合同的仅可提起行政诉讼;提起民事诉讼的,驳回起诉

009因土地出让合同产生的纠纷应提起民事诉讼还是行政诉讼

010不符合土地竞买条件而委托他人竞买属恶意串通，已签署的成交确认书无效

011土地挂牌出让中的串通竞买行为是否构成串通投标罪

012交付土地不符合净地条件,受让人能否解除出让合同

013未办理农用地转用审批是否影响土地出让合同效力

第二章　国有土地使用权转让

014转让房地产公司股权竟被认定非法倒卖土地使用权罪，但股权转让合同有效

015未完成投资总额25%,以转让房地产项目公司股权形式实现项目转让,股权转让合同是否有效

016转让土地时未完成城市房地产管理法规定的投资总额的25%，合同是否有效

017土地转让时未完成开发投资总额25%以上，受让方能否诉请过户土地

018土地出让金未缴清是否影响土地使用权转让合同效力

019已抵押的土地可否转让?土地使用权转让合同是否有效

020已被查封的土地可否转让,土地转让合同是否有效

021一地数卖，花落谁家

022外资企业转让土地未经相关部门批准，合同是否有效

023土地转让合同约定转让方应缴税款全部由受让方负担的条款是否合法有效

024土地转让合同约定过户费用由受让方承担,是否包含相关税金

025转让房地产公司100%股权是否应缴纳土地增值税

026未经配偶书面同意，夫妻一方转让夫妻共有土地是否有效

027为躲避法院强制执行而倒签的土地转让协议是否有效

028划拨土地转让未经政府批准，转让合同是否有效

029政府通过招拍挂方式将划拨地出让给受让方，即视为同意划拨地转让，不必再单独批准

030划拨地可否转让?受让方办理出让手续后,可否再请求转让方返还转让款

031转让划拨土地的补偿利益是否需经政府批准

032划拨土地未经批准可否抵债

033划拨土地是否属于破产财产，债权人可否主张以划拨土地清偿债务

034未取得土地权属证书时签署的土地转让合同是否有效

035土地转让签订阴阳合同,转让价款以哪份合同为准

036国有资产转让未经批准、未经评估、未进场交易是否影响合同效力

037签订土地转让协议后政府决定置换土地,受让方能否请求以置换后土地替代履行

038土地受让方的过户登记请求是否受诉讼时效限制

039转让人可否以土地被查封为由请求解除土地转让合同

040可否以政府拟收回土地为由解除土地转让合同

041转让合同签订后土地被政府收回,是否影响转让合同的效力

042土地转让方根本违约,受让方可否请求赔偿土地增值部分的损失

043境外法人能否取得中国土地使用权

044能否直接依据不动产、动产转让合同诉请确认物权

045低价转让土地是否有效？政府未行使优先购买权是否会导致合同无效

046因国有资产权属变动发生争议,能否直接向法院起诉

047债权人能否对债务人的非金钱债权行使代位权?能否代位行使给付土地的债权

第三章　国有土地使用权抵押

048划拨土地上的自有房产能否单独抵押,未经审批合同是否有效

049抵押土地上存在他人房屋，抵押是否有效

050只办理房屋抵押登记,对房屋占用范围内土地是否享有抵押权

051土地被征收后,抵押权人还能否优先受偿

第四章　国有土地使用权租赁

052合同未约定的情况下,土地承租人是否享有优先购买权

053划拨土地能否出租?未经批准的租赁合同是否有效

第五章　国有土地使用权强制执行

054划拨土地能否强制执行

055法院单独拍卖土地导致房地分离,拍卖行为是否有效

第六章　合作开发房地产

056人防工程地下停车场的产权归属于国家还是开发商

057合作开发房地产约定的出资未全部到位时，按照实际出资比例分配利润而不是按合同约定比例分配

058合作开发房地产项目中抽逃出资的当事人能否请求按原约定比例分配利润

059合作开发项目新增建筑面积,合作方应如何分配

060未经批准以划拨地作为投资订立的合作开发合同是否有效,有无例外情形

061就划拨土地签署的合作建房合同是否合法有效

062工业用地也可用来合作开发房地产?合作开发合同中必须约定哪类条款

063被查封的土地能否用来合作开发房地产，是否影响合同效力

064合作开发房地产项目未取得工程规划许可证，当事人可否请求分配利益

065能否请求分配未开工建设的合作开发项目的利益

066名为合作开发房地产、实为土地转让的认定

067资金方不担风险只分固定数量房屋的合作开发合同应认定为房屋买卖合同

068合作开发合同约定资金方不承担风险只收取定额货币的应认定为借款合同

069白纸黑字的合作开发房地产合同为何被法院判决认定为租赁合同

070各方均无房地产开发资质,所签订的合作开发房地产合同有无法律效力

071国有企业签订合作开发房地产合同是否需报批?未报批是否影响合同效力

072集体土地能否用于合作开发房地产，如何约定合同才有效

073合作开发项目一方拒不提供房屋销售资料,如何确定合作利润

074房地产合作开发项目“五证”登记一方是否享有房屋的全部产权

075合作开发房地产纠纷是否适用不动产专属管辖

076合作开发房地产项目登记在一方名下的土地是否属于共有财产

077合作开发房地产合同解除后,当事人是否仍可请求分配利润

……