吴增胜，北京大学硕士，高级工程师，国家注册造价工程师，国家注册监理工程师，现为广州市评估专家，有多年商业地产开发、运营管理经验。

本书作者凭借多年的房地产开发经营管理经验， 利用计算机技术， 对商业地产各开发环节进行大数据分析， 形成“敏感算法决策模型”。在商业地产全生命周期时间轴的管理上， 利用“敏感算法决策模型” 进行多维度的数据分析， 便能自动生成商业地产项目的营利能力、偿债能力、商业运营能力等关键指标及其敏感性因素之间的相关关系， 得以实现“大数据” 的核心价值——— “预测” 功能， 为实现商业地产开发经营多维度决策分析、全生命周期管理提供决策依据。

　　应用计算机程序语言的软件算法“解码”商地地产的开发规律，在本书中简称为“敏感算法决策模型”。本书采用“倒序表述”的方法，先应用“敏感算法决策模型”演示商业地产从拿地、开发到营销、招商、运营、融资、物业管理等全生命周期中各重要节点的决策分析方法，以让读者在较短的时间内了解“敏感算法决策模型”的实用价值，再在后续的章节中逐步介绍各业务板块建模的方法。
　　以静态税前内部收益率、静态税后内部收益率、动态税前内部收益率、动态税后内部收益率、静态税前投资回收期、静态税后投资回收期、动态税前投资回收期、动态税后投资回收期、总投资收益率、利润率为关键指标，建立商业地产的营利能力决策模型，以偿债备付率、利息备付率、账户余额资金平衡为核心的三个指标，来建立商业地产的融资能力决策模型，以现金流回正的月数作为企业现金流管理的评价指标。
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第１.章.决策模型的实例应用（一）
１.１.投资拓展决策模型
１.１.１.经营方式的决策分析
１.１.２.拿地阶段的决策分析
１.２.管理制式的决策模型
１.２.１.基于全租赁型的管理制式
１.２.２.基于租售并举型的管理制式
１.３.产品定价的决策模型
１.３.１.基于全销售型的定价策略
１.３.２.基于全租赁型的定价策略
１.３.３.基于租售并举的定价策略
１.４.去化速度的决策模型
１.４.１.基于全销售型的去化速度
１.４.２.基于租售并举的去化速度
１.５.去化率的决策模型
１.５.１.基于全销售型的销售率
１.５.２.基于全租赁型的出租率
１.５.３.基于租售并举的去化率
１.６.采购管理的决策模型
１.６.１.基于全销售型的甲供购置
１.６.２.基于全租赁型的甲供购置
１.６.３.基于租售并举的甲供购置
１.７.商业运营的决策模型…
１.７.１.基于全租赁型的运营成本
１.７.２.基于租售并举的运营成本
１.７.３.基于全租赁型的租金年增长率
１.７.４.基于租售并举的租金年增长率
１.８.成本管理的决策模型
１.８.１.基于全销售型的工程成本
１.８.２.基于全租赁型的工程成本
１.８.３.基于租售并举的工程成本
１.９.财务管理的决策模型
１.９.１.基于全销售型的融资方案
１.９.２.基于租售并举的融资方案
１.９.３.基于全租赁型的融资方案
１.９.４.持有型物业的资产价格
１.９.５.商业地产非传统型的融资
第２.章.产品设计数据建模
２.１.产品设计数据建模
２.１.１.地下空间数据表
２.１.２.购物中心设计数据表
２.１.３.公建配套设计数据表
２.１.４.群栋设计数据表
２.１.５.产品设计数据汇总表
２.１.６.面积分摊数据表
２.２.规划技术指标数据建模
２.２.１.三维计量用地数据表
２.２.２.规划技术指标表
第３.章.营销方案与经营货量
３.１.车位的经营货量
３.１.１.车位营销策略与货量
３.１.２.车位经营货量数据表
３.２.商铺的营销与经营货量
３.２.１.业态比例分布数据表
３.２.２.业态面积分布数据表
３.２.３.商铺营销货量数据表
３.２.４.营销货量的占比数据表
第４.章.全生命周期时间坐标建模
４.１.开发计划数据建模
４.１.１.关键设计周期的数据表
４.１.２.土建工程建造工期数据表
４.１.３.外装饰工程建造工期数据表
４.１.４.内装饰工程建造工期数据表
４.１.５.单位工程的开发计划数据表
４.１.６.开发计划时间坐标数据表
４.２.营销计划数据建模
４.２.１.销售去化周期数据表
４.２.２.营销设施计划数据表
４.３.关键节点计划数据建模
４.３.１.关键节点计划数据表
４.３.２.横向时间坐标月轴
４.４.支付计划数据建模
４.４.１.支付计划输入表
４.４.２.支付计划时间轴
４.５.全生命周期坐标轴建模
４.５.１.全生命期坐标月轴
４.５.２.全生命期坐标年轴
第５.章.商业地产成本数据库建模
５.１.静态成本数据建模
５.１.１.土地开发费
５.１.２.前期工程费
５.１.３.土建工程费
５.１.４.外装饰工程费
５.１.５.内装饰工程费
５.１.６.安装工程费
５.１.７.基础设施工程费
５.１.８.营销设施建造费
５.１.９.招商相关的费用
５.１.１０.工程费分解三价数据表
５.１.１１.甲供购置费数据表
５.１.１２.数据表静态总支出
５.１.１３.静态成本分摊数据表
５.２.动态成本数据建模
５.２.１.支付进度比例数据表
５.２.２.土地成本支出表
５.２.３.前期工程费支出表
５.２.４.工程三费支出表
５.２.５.甲供购置费支出表
５.２.６.其他费用支出表
５.２.７.开发销售期总支出表
５.２.８.开发销售期营业成本表
５.２.９.租赁运营期总支出表
５.２.１０.租赁运营期营业成本表
第６.章.产品定价策略与数据建模
６.１.商业地产定价策略
６.２.车位定价方法与建模
６.２.１.车位收益法定价数据表
６.２.２.车位基准价数据表
６.３.商铺定价方法与建模
６.３.１.商铺租赁基准价数据表
６.３.２.商铺月租赁收入数据表
６.４.售价与租价相关关系建模
６.４.１.售价与租价相关数据表
６.４.２.商铺租赁定价法数据表
６.４.３.商铺销售定价法数据表
６.５.提点定价法与其他收费定价
６.５.１.营业额提点数据表
６.５.２.推广费定价数据表
６.６.产品动态时价数据建模
６.６.１.车位动态销售价格数据表
６.６.２.车位动态租赁价格数据表
６.６.３.商铺销售动态时价数据表
６.６.４.商铺租赁动态时价数据表
第７.章.经营收入数据建模
７.１.静态经营收入模型
７.１.１.车位静态销售收入数据表
７.１.２.商铺静态销售收入数据表
７.１.３.静态销售收入数据合并表
７.１.４.静态租赁收入数据合并表
７.２.营销进度数据建模
７.２.１.车位销售比例进度表
７.２.２.商铺销售比例进度表
７.２.３.车位销售面积去化表
７.２.４.商铺销售面积去化表
７.２.５.销售面积去化合并表
７.２.６.车位租赁面积去化表
７.２.７.商铺租赁面积去化表
７.２.８.租赁面积进度合并表
７.３.动态经营收入数据建模
７.３.１.车位动态销售收入数据表
７.３.２.商铺动态销售收入数据表
７.３.３.动态销售收入合并数据表
７.３.４.车位动态租赁收入数据表
７.３.５.商铺动态租赁收入数据表
７.３.６.租赁动态收入数据合并表
第８.章.商业地产的融资方案建模
８.１.传统融资方案建模
８.１.１.融资基本数据表
８.１.２.资金来源与需求数据表
８.１.３.融资时间坐标月轴表
８.１.４.利息纵算数据表（均摊法）
８.１.５.资金平衡数据表（均摊法）
８.１.６.利息纵算数据表（均值法）
８.１.７.资金平衡数据表（均值法）
８.２.垫资模式下的融资建模
８.２.１.正常支付计划数据表
８.２.２.垫资与营利指标相关表
８.２.３.垫资与偿债指标相关表
８.３.返租模式下的融资建模
８.３.１.返租融资方案数据表
８.３.２.返租时间坐标月轴表
８.３.３.返租抵扣利息数据表
８.３.４.返租利息支出数据表
８.３.５.返租租金时价数据表
８.３.６.返租损益数据表
８.３.７.返租指标合并表
８.４.返租回购的融资建模
８.４.１.回购的基本数据表
８.４.２.回购节点计划表
８.４.３.回购时间坐标月轴表
８.４.４.增值税及附加表（回购后卖出）
８.４.５.经营损益月表（回购后卖出）
８.４.６.经营损益年表（回购后卖出）
８.４.７.所得税亏损结转（回购后卖出）
８.４.８.回购资金平衡数据表
８.４.９.投资人节点时间表
８.４.１０.投资人时间坐标表
８.４.１１.商铺买入的数据表
８.４.１２.商铺再卖出数据表
８.４.１３.长期持有的数据表
８.４.１４.买入再卖出流量月表
８.４.１５.买入再卖出流量年表
８.４.１６.买入再持有流量月表
８.４.１７.买入再持有流量年表
８.４.１８.返租回购指标数据表
第９.章.项目现金流量表建模
９.１.项目融资前现金流量表
９.１.１.增值税及附加税表（开发销售期）
９.１.２.增值税及附加税表（租赁运营期）
９.１.３.土地增值税清算表
９.１.４.融资前现金流量月表
９.１.５.融资前现金流量年表
９.１.６.所得税亏损结转表
９.１.７.现金流量指标数据表
９.２.项目融资后现金流量表
９.２.１.土地增值税清算表
９.２.２.融资后现金流量月表
９.２.３.融资后现金流量年表
９.２.４.所得税亏损结转表
９.２.５.融资后流量经济指标表
第１０.章.项目经营损益数据建模
１０.１.项目静态损益数据建模
１０.１.１.增值税及附加数据表
１０.１.２.融资前土地增值税清算表
１０.１.３.融资前项目静态损益数据表
１０.１.４.融资后项目静态土地增值税数据表
１０.１.５.融资后项目静态损益数据表
１０.２.融资前租售业务动态损益
１０.２.１.土地动态增值税清算表
１０.２.２.融资前动态损益月表
１０.２.３.融资前动态损益年表
１０.２.４.所得税亏损结转表
１０.３.融资前销售业务动态损益
１０.３.１.融资前销售动态损益月表
１０.３.２.融资前销售动态损益年表
１０.３.３.融资前销售所得税亏损结转
１０.４.融资前租赁业务动态损益
１０.４.１.融资前租赁动态损益月表
１０.４.２.融资前租赁动态损益年表
１０.４.３.融资前租赁所得税亏损结转
１０.５.融资后租售业务动态损益
１０.５.１.土地增值税清算表
１０.５.２.融资后动态损益月表
１０.５.３.融资后动态损益年表
１０.５.４.所得税亏损结转表
１０.６.融资后销售业务动态损益
１０.６.１.融资后销售动态损益月表
１０.６.２.融资后销售动态损益年表
１０.６.３.融资后销售所得税亏损结转
１０.７.融资后租赁业务动态损益
１０.７.１.融资后租赁动态损益月表
１０.７.２.融资后租赁动态损益年表
１０.７.３.融资后租赁所得税亏损结转
第１１.章.基于管理构架的损益建模
１１.１.房地产开发整租的动态损益
１１.１.１.增值税及附加数据表
１１.１.２.土地增值税清算数据表
１１.１.３.整租经营动态损益月表
１１.１.４.整租经营动态损益年表
１１.１.５.所得税亏损结转数据表
１１.１.６.整租经营损益指标表
１１.２.商管整租的动态损益
１１.２.１.增值税及附加数据表
１１.２.２.整租经营动态损益月表
１１.２.３.整租经营动态损益年表
１１.２.４.所得税亏损结转数据表
１１.２.５.整租经营损益指标表
１１.３.房地产开发整售的动态损益
１１.３.１.收益法测算销售价格
１１.３.２.增值税及附加数据表
１１.３.３.土地增值税清算数据表
１１.３.４.整售经营损益数据月表
１１.３.５.整售经营损益数据年表
１１.３.６.所得税亏损结转数据表
１１.３.７.整售损益指标数据表
１１.４.商业管理公司整售的动态损益
１１.４.１.增值税及附加数据表
１１.４.２.整售损益数据月表
１１.４.３.整售损益数据年表
１１.４.４.所得税亏损结转表
１１.４.５.整售损益指标数据表
１１.５.物业管理公司经营损益
１１.５.１.企业运营基本数据表
１１.５.２.车位物业管理收费时价数据表
１１.５.３.商铺物业管理收费时价数据表
１１.５.４.车位经营含税收入数据表
１１.５.５.商铺经营含税收入数据表
１１.５.６.物业管理公司动态成本时价数据表
１１.５.７.物业管理公司营业成本数据表
１１.５.８.增值税及附加数据表
１１.５.９.物业管理公司经营损益月表
１１.５.１０.物业管理公司经营损益年表
１１.５.１１.所得税亏损结转数据表
１１.５.１２.物业管理企业损益指标表
第１２.章.敏感算法数据建模
１２.１.土地成本敏感度分析
１２.１.１.土地成本与营力能力指标
１２.１.２.土地成本与投资回收年
１２.１.３.土地成本与偿债能力指标
１２.２.建造成本敏感性分析
１２.２.１.建造成本与营力能力指标
１２.２.２.建造成本与投资回收年限
１２.２.３.建造成本与偿债能力指标
１２.３.运营成本的敏感性分析
１２.３.１.运营成本与营力能力指标
１２.３.２.运营成本与投资回收年限
１２.３.３.运营成本与偿债能力指标
１２.４.销售价格的敏感度分析
１２.４.１.售价与营力能力指标
１２.４.２.售价与投资回收年
１２.４.３.售价与偿债能力指标
１２.５.租赁价格的敏感性分析
１２.５.１.租价与营力能力指标
１２.５.２.租赁与投资回收年
１２.５.３.租价与偿债能力指标
１２.６.销售速度敏感性分析
１２.６.１.销售速度与营力能力指标
１２.６.２.销售速度与投资回收年限
１２.６.３.销售速度与偿债能力指标
１２.７.销售率敏感性分析
１２.７.１.销售率与营力能力指标
１２.７.２.销售率与投资回收年限
１２.７.３.销售率与偿债能力指标
１２.８.出租率敏感性分析
１２.８.１.出租率与营利指标的关系
１２.８.２.出租率与投资回收年限
１２.８.３.出租率与偿债能力指标关系
１２.９.营业率敏感性分析
１２.９.１.营业率与营利指标的关系
１２.９.２.营业率与投资回收年限的关系
１２.９.３.营业率与偿债能力指标的关系
１２.１０.售价增长率敏感性分析
１２.１０.１.售价增长率与营利指标的关系
１２.１０.２.售价增长率与投资回收年限的关系
１２.１０.３.售价增长率与偿债能力指标的关系
１２.１１.租金增长率敏感性分析
１２.１１.１.租价增长率与营利指标的关系
１２.１１.２.租价增长率与投资回收年限的关系
１２.１１.３.租价增长率与偿债能力指标的关系
１２.１２.甲供材占比敏感性分析
１２.１２.１.甲供材占比与营利指标的关系
１２.１２.２.甲供材占比与投资回收年限的关系
１２.１２.３.甲供材占比与偿债能力指标的关系
１２.１３.其他因素的敏感性分析
１２.１３.１.整租折扣率与营利指标的关系
１２.１３.２.整售折扣率与税负指标相关关系
１２.１３.３.双因子与偿债能力指标的相关关系
敏感算法决策模型应用实例（二）
第１３.章.决策模型的实例应用（二）
１３.１.拿地阶段的决策模型
１３.１.１.经营方式的策略分析
１３.１.２.拿地成本的决策分析
１３.２.工程成本的决策模型
１３.２.１.基于全销售型的工程成本
１３.２.２.基于全租赁型的工程成本
１３.２.３.基于租售并举的工程成本
１３.３.运营成本的决策模型
１３.３.１.基于全租赁型的运营成本
１３.３.２.基于租售并举的运营成本
１３.４.产品定价的决策模型
１３.４.１.基于全销售型的产品定价
１３.４.２.基于全租赁型的产品定价
１３.４.３.基于租售并举的产品定价
１３.５.产品去化率的决策模型
１３.５.１.基于全销售型的销售率
１３.５.２.基于全租赁型的出租率
１３.５.３.基于租售并举的去化率
１３.６.去化速度的决策模型
１３.６.１.基于全销售型的去化速度
１３.６.２.基于租售并举的去化速度
１３.７.甲供购置占比的决策模型
１３.７.１.基于全销售型的甲供购置费
１３.７.２.基于全租赁型的甲供购置费
１３.７.３.基于租售并举的甲供购置费
１３.８.管理模式的决策模型
１３.８.１.基于全租赁型的管理制式
１３.８.２.基于租售并举的管理制式
１３.９.融资方案的决策模型
１３.９.１.基于全销售型的融资方案
１３.９.２.基于全租赁型的融资方案
１３.９.３.基于租售并举的融资方案