北京企业风险防范联盟是在中国特色社会主义进入新时代的大背景下，在中国企业面临供给侧改革、创新驱动和绿色发展、人工智能与大数据融合以及“一带一路”倡议走向世界的现实环境下，由北京企业法治与发展研究会于2017年11月24日在北京发起成立的非盈利社会组织，旨在针对当前我国企业风险防范的现状，组织企业界、法律界、学术界等各方力量协同创新，加强新时代下我国企业所面临的市场、法律、决策、信用、信息安全等各类新风险、新问题的研究，促进风险管理研究机构、法学研究机构、高校与企业的交流合作，为企业及时提供新研究成果、案例分析、行业分析、新法律法规等企业风险防范相关信息，促进企业合规管理，增强企业面对各类风险的防范和控制能力。

　　 全书包含上下两篇。上篇主要是对国有不动产合规经营管理的研究，包括不动产合规经营管理的时代背景、国家机关和国有企事业单位不动产发展改革历程、国家机关和国有企事业单位不动产经营管理的主要形式和实践经验、不动产合规经营管理的法律法规政策、不动产合规经营管理的意义与经验借鉴、不动产合规经营管理的对策建议和路径选择。下篇主要为典型案例评析，其中收集整理了我国部分省区市不动产合规经营管理中的典型案例，并由课题组会同北京厚大合川律师事务所对案例进行了详尽的分析。

不动产市场发展新阶段是指2012 年以来。党的十八大报告中，与住房有直接关联的表述有两句话：一是“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求”；二是“在学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居上持续取得新进展，努力让人民过上更好生活”。2016年中央经济工作会议明确提出，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既可以抑制房地产泡沫，又可以防止房价大起大落等。自2016 年9月30日北京开启楼市调控以来，以“限购” “限价” “限贷” “限售” “限商”为特点的新一轮楼市调控席卷全国。尽管这些举措是否符合市场经济原则，是否有利于房地产市场长期健康平稳发展，还广受争议，但自此以后“房住不炒”成为我国改善房地产调控、发展不动产市场的新定位。

目　录

上篇　国有不动产合规经营管理研究

第一章　绪论３ 

　1.1选题背景３ 

　　1.2研究综述４ 

　　1.2.1西方经济学关于不动产对经济增长的价值研究４ 

　  1.2.2我国不动产经济学研究９ 

　　1.3研究结构１３ 

　　1.4研究方法１４ 

第二章　不动产合规经营管理的时代背景１５ 

　  2.1新中国成立到改革开放前，我国的不动产业发展情况１５ 

　　2.2改革开放４０ 多年我国不动产市场变迁１７ 

　　2.2.1不动产商品化改革阶段１７ 

　  2.2.2不动产市场化改革阶段２１ 

　　2.2.3不动产全面市场化阶段２５ 

　2.2.4不动产市场发展新阶段２８ 

2.3改革开放４０ 多年不动产市场发展成就２９

　  2.3.1城乡住房供应量迅速增加２９ 

　　2.3.2城乡居民住房面积大幅增长３０ 

　　2.3.3城乡人居环境和质量明显改善３１ 

　　2.3.4保障性住房成绩斐然３２ 

　　2.3.5不动产业不断成长３２ 

　　2.4新时代我国不动产改革发展新要求３５ 

　　2.4.1完善不动产供应体系３６ 

　　2.4.2健全相关配套政策，促进不动产市场平稳健康发展３７ 

第三章　国家机关和国有企事业单位不动产发展改革历程４０ 

　　3.1大规模建设阶段４０ 

　　3.1.1第一时期：１９４９—１９５７ 年４０ 

　　3.1.2第二时期：１９５８—１９５９ 年５０ 

　　3.2长时间“欠账”阶段６２ 

　　3.3发展现状６６ 

　　3.3.1以服务社会化为改革发端和重点６６ 

　　3.3.2政治性、法制化特点日益明显６７ 

　　3.3.3公益性特征明显７１ 

　　3.3.4分类化经营管理７１ 

　　3.3.5集中统一管理格局初步形成７２ 

第四章　国家机关和国有企事业单位不动产经营管理的主要形式和实践经验７３ 

　　4.1　国家机关及国有企事业单位不动产经营的主要做法７３ 

　　4.1.1　成立专门的不动产管理部门７３ 

　　4.1.2　利用资源优势盘活闲置资产７４ 

　　4.1.3　实施多样的不动产资产经营和资本运作７５ 

　　4.2　国家机关及国有企事业单位处置不动产的主要类型７６ 

　　4.2.1　出售７６ 

　　4.2.2　调整出租策略７６ 

　　4.2.3　完善权属７７ 

　　4.2.4　改变不动产用途７７ 

　　4.2.5　不动产证券化７７ 

　　4.3存在的问题７８ 

　　4.3.1　公益性不动产７８ 

　　4.3.2　经营性不动产７９ 

　　4.4　四大认识误区８１ 

第五章　不动产合规经营管理的法律法规政策８３ 

　　5.1不动产经营管理法律的缘起与发展８３ 

　　5.2　相关法律法规政策的体系现状８４ 

　　5.2.1　《物权法》８４ 

　  5.2.2　不动产统一登记制度９０ 

　　5.3不动产法律法规实施中存在的问题９１ 

　　5.4相关法律法规政策的发展趋势９２ 

第六章　不动产合规经营管理的意义与经验借鉴９３ 

　　6.1　国家机关和国有事业单位不动产合规经营管理的意义９３ 

　　6.1.1　增强规矩意识，避免决策失误９３ 

　　6.1.2　规避潜在风险，提高预警能力；明确各方责任，识别和处理风险９４ 

　　6.1.3　完善制度监督，防止违法操作；合理约束日常行为，防微杜渐９５ 

　　6.2　国有企业单位不动产经营管理的重要性９６ 

　  6.3　国外国家机关不动产管理实践９７ 

6.3.1　美国９７

6.3.2　德国１００ 

　　6.3.3　日本１０１ 

　  6.3.4　英国１０４ 

　  6.3.5法国１０６ 

　  6.3.6　加拿大１０８ 

　　6.3.7　澳大利亚１１０ 

　　6.3.8　俄罗斯１１１ 

　　6.4　国内外企业不动产管理经验１１３ 

　  6.4.1　西门子１１３ 

　　6.4.2　上海电气１１３ 

　　6.4.3　光明集团１１４ 

　　6.5　国外不同模式下不动产经营管理的启示１１４ 

　  6.5.1健全的法律法规１１４ 

　  6.5.2　多元主体的监管体系１１５ 

　  6.5.3多元主体的监管方式１１５ 

　  6.5.4　有效的税收监管１１６ 

第七章　不动产合规经营管理的对策建议和路径选择１１７ 

　　7.1不动产合规经营管理的方式和手段１１７ 

　　7.1.1完善岗位合规制度，明确岗位职责，重视风险识别，提升风控能力１１７ 

　  7.1.2加强不动产全生命周期监管，兼顾事前预防、事中监督、事后整改１１９ 

　  7.1.3　健全配套机制，考核体系科学化、激励机制有效化、容错机制落地化１２１ 

　　7.1.4　开展持续的学习培训，关注基层、主题鲜明、形式多样１２２

　  7.1.5　注重合规大环境建设，打造合规文化，树立合规价值规范１２３ 

　　7.2　我国企业不动产管理的对策建议１２４ 

　　7.2.1在企业内设置专门的管理机构，实行专业化管理１２４ 

　　7.2.2　加强外部协作１２５ 

　　7.2.3　引入专业不动产管理人才１２５ 

　　7.2.4　积极探索不动产的证券化，不断完善法律监管体系１２６ 

　　7.2.5　合理利用法律法规，争取政策支持１２６ 

　　7.2.6　增强领导的不动产管理意识，做好领导监管１２７ 

　　7.3推动不动产合规经营管理的体系建设１２７ 

　　7.3.1　建设制度架构，严格制度约束１２８ 

　　7.3.2　建设风险机制，强化系统管控１３０ 

　　7.3.3　建设监督体系，实施全面监督１３１ 

　　7.4　规划不动产合规经营管理的有效路径１３３ 

　　7.4.1　加强顶层设计，完善法律法规和相关政策１３３ 

　　7.4.2　确保监管前置，实现监管重心的转移１３３ 

　　7.4.3　建设文化环境，强化合规理念１３４ 

　　7.4.4　重视税收调节，强化监管稳定收益１３５ 

　　7.4.5　规范营利行为，防止公益资产收益私有化１３６ 

　　7.4.6　构建联合监管机制，多管齐下确保合规管理１３７ 

　　7.4.7　借助社会力量，加强合规管理监管力度１３７ 

下篇　典型案例评析

第一部分　国家机关不动产合规经营管理案例１４１ 

　　1 不动产登记资料查询不属于《中华人民共和国政府信息

公开条例》规定的处理范围１４２ 

　　2 国家机关与相邻不动产所有权人、用益物权人和占有人因

不动产产生的相邻权纠纷，属于法院受理民事诉讼的范围１４７ 

　　3 开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权

出让合同无效１５６ 

　　4 受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，

出让方有权解除合同１６４ 

　　5 土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定

确定的最低价的，合同价格条款无效１６８ 

　　6 未履行法定审批手续，国家机关签订划拨土地转让协议无效

１７２ 

　　7 国家机关依法签订的公有住宅楼买卖协议依法具有约束力，

国家机关不按约履行，应承担违约责任１７９ 

　　８ 法院对国家机关采取执行措施不能影响国家行政机关履行

法定职责１８４ 

　　９ 国家机关与职工签订集资建房协议发生纠纷，可认定为房屋

买卖合同纠纷，属于民事诉讼受案范围１９２ 

第二部分　国有企业不动产合规经营管理案例１９８ 

　　１０ 北京地区裁判观点：未依法在产权交易场所内进行的企业

国有资产转让交易不必然无效１９９

　１１ 不动产登记簿和不动产权利证书记载的事项推定为真实，

但有相反证据足以推翻的除外２０３ 

　　１２ 合作开发房地产合同当事人应按照实际投资比例分配利润２０８ 

　　１３ 起诉前，已取得出让土地使用权证书或有批准权的人民政府

同意转让的，不影响转让合同效力２１６ 

　　１４ 陕西裁判观点：未依法在产权交易场所内进行的企业国有

资产转让交易无效２２５ 

　　１５ 同一出让土地使用权订立数个有效转让合同的履行优先性，

应依法根据不同情形处理２３０ 

　　１６ 未依法评估的企业国有资产交易合同不必然无效２３６ 

　　１７ 无权处分人以不动产设立抵押进行贷款，贷款人非善意不能

取得抵押权２４１ 

　　１８ 国有房地产公司股权并购项目法律要点２４９ 

第三部分　国有事业单位不动产合规经营管理案例２５６ 

　　１９ 因单位内部建房、分房引起房地产纠纷不属法院管辖范围，

但因此引发的相邻权纠纷可提起民事诉讼２５７ 

　　２０ 以公益为目的的事业单位和社会团体的教育设施、医疗卫生

设施和其他社会公益设施不得抵押２６３ 

　　２１ 事业单位与职工共有不动产，双方均依法享有占有使用权２７１ 

　　２２ 《事业单位国有资产管理暂行办法》不能作为认定合同无效

的依据２７５ 

　　２３ 合作开发房地产合同成立应具备合作开发房地产合同的

一般特征２８４ 

　　２４ 合作开发房地产合同签订后，当事人无权以未办理土地

使用权变更登记手续为由请求确认合同无效２９２

　２５ 合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担

经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权

转让合同３００ 

　　２６ 划拨土地使用权作价出资应经审批、补交土地使用权出让金

并办理产权转移手续３０５ 

　　２７ 第三人依法承包事业单位下属企业经营，其拆迁补偿请求

应通过行政诉讼主张３１１ 

参考文献３１８