杨垠红，法学博士，教授，福建师范大学法学院副院长。担任福建省人大常委基地（地方立法评估与咨询服务基地）常务副主任，福建省教育政策与法治研究中心主任等。曾在美国加州大学伯克利分校等访学。中国人民大学民商事法律科学研究中心兼职研究员，北京大成律师事务所（福州分所）兼职律师。入选“福建省高校新世纪优秀人才支持计划”“福建省高校杰出青年科研人才培育计划”“福建省法学法律人才库”等。出版著述（含主编或副主编）7部，在权威核心等刊物上发表专业学术论文70余篇。多项成果获商务部、省社科优秀成果奖等省部级奖励。主持并完成2项国家社科基金项目、3项部级项目和多项省级课题，参与多项国家社科重点项目、教育部重大项目。

许小琴，中共漳浦县委党校教师，从事民商法研究，主持福建省委党校课题和漳州市委党校课题等。发表多篇专业学术论文，曾获研究生国家奖学金。

本书逐条释评民法典物权编，下设【本章概要】【条文主旨】【本条来源】【立法演变】【条文释义】【法条关联】【案例评议】七个基本栏目，并有【免费案例数据库】赠送！对于理论学习和实务操作均具有重要意义。

【本章概要】：提炼本章精髓内容或者重大变化。

【条文主旨】：精炼本条主旨大意，方便读者查找或记忆。

【本条来源】：列出条文在旧法上的来源，以及相较于旧法的变化。

【立法演变】：梳理每个条文在历次草案中的演变。

【条文释义】：从规范意义、适用范围、构成要件、法律效果等各个方面解析各条文。评述国内学说和实务见解，比较域外相关立法规定及理论发展，提出忠实于规则的公允合理的解释方案，从而构建每个条文的规范化的教义学构造。

【法条关联】：梳理有所关联的宪法、法律、行政法规、部门规章与司法解释等法律渊源。

【案例评议】：整理相关的法院裁判案例，梳理经典案例的核心见解，辅以评议，呈现司法实践中相关规定的适用情况，形成沟通抽象法条与具体案件之桥梁。

第三百六十六条【居住权的含义】

居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

本条来源

本条为新增条文。

立法演变

物权编一审稿第一百五十九条规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的权利,以满足生活居住的需要。设立居住权，当事人应当采取书面形式订立居住权合同。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”

二审稿第一百五十九条在一审稿的基础上进行了修改，规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。”第一百五十九条之一规定：“设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）解决争议的方法。”第一百五十九条之二规定：“设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”

征求意见稿对以上两条规定进行了重大调整，仅规定了：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”

条文释义

本条是关于居住权含义的规定。

根据本条规定，居住权是指居住权人为满足生活居住的需要，而依合同的约定对他人住宅及其附属设施享有占有、使用的权利。

具体而言，本条规定包含以下几方面内容。

一、居住权的权利主体

本条虽未明确居住权权利主体的限制，但根据条文的文义，居住权的权利主体应为自然人。居住权制度具有社会保障的性质，其是为保障存有住房困难的特定群体的住房利益而设定的。而法人作为一种集合性的主体，其成立的目的是营利或其他社会事务，不存在“住房困境”问题，租赁制度完全可以满足法人的需求。

二、居住权的权利客体

居住权的权利客体具有特殊性，其权利客体应为且仅能为他人的住宅。一般而言，居住权人的居住权应及于该住宅的部分或全部，其所涉及的具体部分可以包含住宅本身及其附属设施。

三、居住权的权利内容

居住权人对他人住宅及其附属设施享有占有及使用的权利，但“占有”及“使用”都应当是以满足居住需求为目的，非以满足居住需求为目的的“占有”及“使用”不应包含在居住权的权利内容之中。

法条关联

◆ 《宪法》

第三十九条中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅。

案例评议

曹某梅与曹某所有权确认纠纷案

◆ 裁判规则

原、被告之间签订的《赠与合同》已被生效判决书予以撤销,根据法律规定，合同被撤销后自始没有法律约束力，因合同取得的财产，应当予以返还。因此原告主张依法确认天津市北辰区房屋为原告所有的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。

◆ 评议

在本案中，原告与被告系母子关系，原告与被告之间签订《赠与合同》，将原告所有的住房赠与并过户给被告，该赠与合同中约定，该房屋赠与后，被告对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，但被告处分房屋时须征得原告同意；办理过户登记后原告对该房屋仍享有居住权，原告随时可以居住；如果不能保证原告居住，原告有权撤销本合同。但而后被告未能履行赠与合同的有关约定，原告将被告诉至法院。法院以原告主张被告不能履行赠与合同约定的义务，符合赠与合同法定撤销权的行使条件为由判决撤销原被告之间的赠与合同，并确认房屋所有权归原告所有。本案中，原被告双方在达成合意的情况下签订书面合同，约定原告在办理房屋过户登记后仍对该房屋享有居住权，是典型的以书面合同的方式设立居住权。但由于居住权制度的缺失，原告只能通过债权的方式来保障自己利益。但相对于居住权的物权保护的长期性与稳定性，债权保护的方式显然是不充分的。在债权的保护模式下，居住权人所享有的居住权不具有对抗第三人的效力，在房屋所有权被转让给第三人的情况下，居住权人的居住利益无法得到应有的保护。因而，在民法典物权编设立居住权具有其必要性。

目录（带★号条文为实质修改条文或新增条文。）

第一分编  通则

第一章 一般规定

第二百零五条【调整对象】

★第二百零六条【坚持基本经济制度】

第二百零七条【平等保护原则】

第二百零八条【物权公示原则】

第二章 物权的设立、变更、转让和消灭

第一节 不动产登记

第二百零九条【不动产物权登记生效】

第二百一十条【不动产统一登记制度】

第二百一十一条【不动产登记的申请材料】

第二百一十二条【不动产登记机构的职责】

第二百一十三条【不动产登记机构不得从事的行为】

第二百一十四条【登记效力】

第二百一十五条【合同效力与物权效力的区分】

第二百一十六条【不动产登记簿的推定效力】

第二百一十七条【不动产权属证书】

第二百一十八条【不动产登记资料的查询与复制】

★第二百一十九条【合法使用不动产登记资料】

第二百二十条【更正登记与异议登记】

★第二百二十一条【预告登记】

第二百二十二条【登记赔偿责任】

第二百二十三条【不动产登记的收费标准】

第二节 动产交付

第二百二十四条【动产物权变动生效要件】

第二百二十五条【特殊动产物权变动的登记对抗要件主义】

★第二百二十六条【动产物权受让人先行占有】

★第二百二十七条【指示交付】

第二百二十八条【占有改定】

第三节 其他规定

第二百二十九条【基于法律文书和征收决定的物权变动】

★第二百三十条【继承取得物权的生效时间】

第二百三十一条【事实行为变动物权时的生效时间】

第二百三十二条【非依法律行为享有的不动产物权变动】

第三章 物权的保护

第二百三十三条【物权的保护途径】

第二百三十四条【确认物权请求权】

第二百三十五条【返还原物请求权】

第二百三十六条【排除妨害与消除危险请求权】

第二百三十七条【修理、重作、更换或者恢复原状的请求权】

第二百三十八条【损害赔偿请求权】

第二百三十九条【物权保护方式的适用】

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