周海燕，段和段律师事务所全球合伙人，段和段青岛办公室主任，一级律师，全国优秀律师，西南政法大学客座教授、青岛市政协委员。担任中华全国律协法律顾问委员会副主任、山东律协常务理事、青岛律协副会长、青岛市破产管理人协会副会长、山东省政府法律顾问及法律专家库成员、青岛市人民政府法律顾问、青岛市仲裁委员会仲裁员、淄博市仲裁委仲裁员等。

周海燕律师专注于城市运营与发展、境内外投资与并购、企业破产重整、争议解决与跨境执行等业务领域。业务范围涉及土地一级开发、基础设施建设、城市综合体、旅游、文化、工业、养老地产、房地产并购、房地产境外投资、房地产金融、房地产破产重整及争议解决等多个领域。执业以来为青岛奥运场馆建设、机场扩建、海湾大桥建设、董家口港建设、万达东方影都等众多重要基础设施建设及城中村改造、工业园开发等大型项目提供全方位法律服务。

担任中国法制出版社出版的《房地产案件办案策略与技巧》主编；中国法制出版社出版的《新三板上市律师实务》编委会副主任。

随着近年来我国对房地产行业宏观调控力度的加大，房地产行业的整合和洗牌过程加快，这也给房地产企业创造了通过项目并购实现跨越式发展的新机会。如何才能将房地产企业项目并购的效益最*化？项目并购过程中应该重点关注哪些问题？如何设计项目并购的交易结构及提供法律风险解决方案？本书将为读者深入解答这些问题。本书介绍了不同房地产项目并购交易类型的交易模式、交易结构、主要交易风险及解决方案，并结合团队多年来为客户提供法律服务过程中实际操作的并购案例，进行实例评析，同时，针对不同的交易类型分别梳理了常用的法律法规等，以充分体现本书的实用性。

第二章  房地产项目收购法律尽职调查

第一节  房地产项目法律尽职调查流程概述

房地产项目收购是一个十分专业、复杂的过程，收购方与被收购方的最终目的是在双方商务条件达成一致的基础上，确定收购方式，形成书面的协议，并最终顺利完成收购。而商务条件达成一致的前提是双方针对项目所拥有的信息要基本对等，对于被收购方来说，其对项目的信息拥有天然的优势，因此，对收购方来说，掌握拟收购项目信息就极为重要。收购方获取拟收购项目信息的途径也是多种多样，其中最重要也是最系统的途径就是尽职调查。

一、尽职调查的定义及目的

（一）房地产项目尽职调查的定义

房地产项目尽职调查是指在房地产项目收购前期，为明确被收购项目的真实情况及存在的风险，由收购方自行或委托第三方专业机构（律师事务所、会计师事务所等），由被收购方提供配合，对拟收购项目进行有针对性的内、外部调查，形成尽职调查报告，并以此作为收购的决策依据和基础性文件的活动。

（二）房地产项目尽职调查的目的

尽职调查的根本目的是为项目收购提供决策依据和基础性文件。详细说来主要有三个具体目的：

1深入了解项目基本情况

在房地产项目收购之前，收购方一般会通过与被收购方、项目介绍方的接触，获取拟收购项目的部分基础资料，以确认项目的真实性并初步明确项目的可行性。同时，收购方也会以获取的资料为基础，查询其他与该项目相关的公开资料，进一步加深对项目的了解。但被收购方在初步接触阶段，并不会提供涉及项目核心内容的资料，一般也不会主动披露项目存在的商业及法律风险；收购方从公开渠道所获得资料的真实性及时效性都存在比较大的问题，因此仅能作为参考。

而尽职调查却是以收购方的人员为主体，有针对性并且系统性地对拟收购项目进行调查，可以让收购方深入了解项目的基本情况，从而为后续的商业决策提供翔实的依据。

2发现项目存在的问题及法律风险

房地产项目存在的问题及法律风险可能对项目后续的收益产生重大影响，而被收购方为了提高项目的报价或规避后续应承担的责任，一般会倾向于不主动披露甚至隐瞒项目存在的上述问题及风险。尽职调查通过审阅项目资料，经由第三方专业机构的审查，可以有效地筛查出项目存在的商业及法律风险，避免收购方后续收益遭受损失或承担其并不知晓的法律风险。

3确定收购方式

在进行尽职调查之前，根据初期掌握的资料，收购方往往会确定一个意向的收购方式，并在与被收购方沟通后按照该方式确定尽职调查的重点和方向。但在实践操作中，初期确定的收购方式有可能会随着尽职调查的深入发生调整、改变，以适应真实的项目情况，最终采取的收购方式与最初的意向收购方式可能存在较大的差别。

二、尽职调查的参与主体

1交易双方的高级管理人员

房地产项目收购作为涉及巨额资金的商业行为，对收购方与被收购方均会产生重大的影响。对收购方来说，高级管理人员掌握项目的第一手资料是作出收购决策的必要前提。对被收购方来说，收购方需要通过系统性的调查对项目进行全面的了解，过程中需要被收购方多个部门进行配合，并且涉及加盖公司公章、法定代表人签字确认等行为。同时对项目较为重要或者机密的材料信息，只有高级管理人员才能够掌握；因此，调查的参与主体中应有双方的高级管理人员参与，便于协调尽职调查的顺利进行，避免尽职调查遇到不必要的内部沟通障碍。

2收购方的专业人员

房地产项目收购中会涉及规划、设计、建设、营销、财务等多方面的材料；在项目收购完成后，收购方的专业人员也有可能会接管或参与相关部门的运作；同时，对上述部门中较为专业的问题及材料，也只有相关方向的专业人员能够发现其存在的问题。因此，针对不同的项目，应根据其侧重点由收购方相关的专业人员参与。

3专业的第三方机构——律师事务所、会计师事务所

在尽职调查的内容中，法律风险以及财务问题因其独有的专业性及风险性，收购方一般会委托第三方独立的律师事务所及会计师事务所参与调查。在实践当中，因法律问题涉及项目的所有阶段，所以尽职调查往往也是以律师事务所作为主导方，推进整个项目尽职调查的开展。

同时，因为内部决策机制的规范，大型的房地产企业一般在作出收购的决策之前，必须要有律师事务所及会计师事务所出具尽职调查报告作为决策依据。因此，可以看出律师事务所、会计师事务所是尽职调查中不可或缺的参与主体。

第一章房地产项目收购概述

第一节房地产项目收购形势

一、调控政策频繁

二、抱团发展

三、强者恒强

四、市场依然前景广阔

第二节房地产项目收购方式

一、传统房地产项目收购方式的新发展

二、新型房地产项目收购方式

第二章房地产项目收购法律尽职调查

第一节房地产项目法律尽职调查流程概述

一、尽职调查的定义及目的

二、尽职调查的参与主体

三、尽职调查原则

四、法律尽职调查流程概述

第二节内部调查

一、内部调查概述

二、内部调查方法

三、内部调查内容

四、内部调查技巧

第三节外部调查

一、外部调查概述

二、外部调查方法

三、外部调查主要内容

四、外部调查技巧

第四节法律尽职调查关注的要点

一、资产收购

二、股权收购及合作

三、房地产不良债权收购

第五节法律尽职调查报告撰写

一、法律尽职调查报告的撰写原则

二、法律尽职调查报告撰写的体例

第三章房地产项目股权交易型收购

第一节股权转让

一、直接转让

二、间接转让

第二节增资收购

一、增资收购模式简介

二、增资收购模式交易结构

三、增资收购模式主要交易风险及解决方案

四、增资收购模式实例评析

第三节复合型股权交易

一、先投再转

二、先分再转

第四节股权交易型收购中的特殊问题

一、明股实债

二、小股操盘

第四章房地产项目资产交易型收购

第一节资产收购模式简介

一、房地产资产收购概述

二、房地产资产收购特点

三、房地产资产收购的适用情形

第二节资产收购模式交易结构

一、资产收购条件

二、资产收购程序

三、资产收购所涉交易税费

四、资产收购的特殊情形

第三节资产收购模式主要交易风险及解决方案

一、资产收购的法律尽职调查

二、资产收购的主要交易风险及解决方案

第四节资产收购模式实例评析

一、案例简介

二、项目特点

三、法律尽职调查

四、项目的收购

第五章房地产项目契约型合作

第一节联建式合作

一、联建式合作模式简介

二、联建模式交易结构

三、联建模式主要交易风险及解决方案

四、联建模式实例评析

第二节代建管理

一、代建管理模式简介

二、代建管理模式交易结构

三、代建管理模式主要交易风险及解决方案

四、代建管理模式实例评析

第六章房地产项目不良债权收购

第一节不良债权收购模式简介

一、房地产项目不良债权概述

二、房地产项目不良债权收购

第二节不良债权收购模式交易结构

一、房地产项目不良债权的收购

二、房地产项目不良债权的处置

第三节不良债权收购模式主要交易风险及解决方案

一、房地产项目不良债权的法律尽职调查

二、房地产项目不良债权的主要交易风险及解决方案

第四节不良债权收购模式实例评析

一、某在建工程烂尾项目收购案

二、某困境集团地产项目收购案

三、某经济适用房项目收购案

第七章房地产项目司法拍卖

第一节司法拍卖模式简介

一、司法拍卖模式概述

二、司法拍卖模式特点

第二节司法拍卖模式交易结构

一、司法拍卖模式的一般流程

二、房地产项目拍卖财产的法律尽职调查

三、影响司法拍卖顺利进行的特殊情况

四、在建工程项目司法拍卖

五、司法拍卖优先权问题

第三节司法拍卖模式主要交易风险及解决方案

一、拍卖财产实际价值评估问题

二、竞买成功后的资产过户问题

三、司法拍卖的闲置土地能否办理过户登记手续

四、拍卖财产为划拨用地的，需补缴出让金

五、竞拍后的交割问题

六、税费问题

七、执行回转问题

第四节司法拍卖模式实例评析

一、案例简介

二、项目特点

三、法律尽职调查

四、项目收购

第八章房地产项目破产重整

第一节破产重整模式简介

一、房地产项目破产重整概述

二、破产重整项目类型

第二节破产重整模式交易结构

一、重整计划的形成

二、重整投资人的选任

三、重整投资人的尽职调查

四、重整计划的执行

第三节破产重整项目的主要交易风险及解决方案

一、重整资金的法律性质

二、合并破产重整完成后关联企业之间的债务确认与分割

三、未申报债权的继续清偿

四、项目成本的确认

五、土地闲置及相关政府处罚风险

六、用地、建设手续缺失或瑕疵

七、欠缴税款

八、信用降级影响经营

九、已售物业的纠纷处理

十、项目用地的除权及清理

第四节破产重整模式实例评析

一、案例简介

二、项目特点

三、重整投资人的尽职调查

四、重整计划的确定

附录

1中华人民共和国公司法（2018修订）（节选）

（2018年10月26日）

2中华人民共和国企业破产法（节选）

（2006年8月27日）

3最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）（2014修订）

（2014年2月17日）

4最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（四）

（2017年8月25日）

5最高人民法院关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定

（2001年4月11日）

6最高人民法院关于审理涉及金融不良债权转让案件工作座谈会纪要（节选）

（2009年3月30日）

7最高人民法院国土资源部建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知

（2004年2月10日）

8最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定

（2004年11月4日）

9最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定

（2016年8月2日）

10最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定

（2004年11月15日）

11最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定

（2005年12月14日）

12最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释（节选）

（2008年11月3日）

13财政部关于进一步规范金融资产管理公司不良债权转让有关问题的通知

（2005年7月4日）

14金融资产管理公司资产处置管理办法（修订）（节选）

（2008年7月9日）

15金融企业不良资产批量转让管理办法（节选）

（2012年1月18日）

16国家税务总局关于人民法院强制执行被执行人财产有关税收问题的复函

（2005年9月12日）

后记