第一章 中国房地产行业整合的演变和特点
第一节 中国房地产行业整合的演变
一 市场集中度进入加速提升阶段
二 行业集中度仍有提升空间
三 房地产开发的众多项目公司有待整合
第二节 中国房地产行业资源和能力分布特点
一 土地储备呈现五大格局
二 大型房企在融资能力格局中占优
三 开发运营能力的分布格局各异
四 区域分布格局与企业规模相关
五 运营效率和盈利能力格局出现变化
第二章 房地产行业整合的国际规律
第一节 美国房地产行业整合的特点
一 行业集中度已相对较高
二 行业集中度变化与城镇化阶段有关
三 并购是推动行业整合的主要方式
第二节 德国房地产行业整合的特点
一 房地产开发行业集中度较低
二 民生导向的房地产政策促使企业稳健发展
三 行业整合重点从扩大规模到聚焦核心城市
第三节 日本房地产行业整合的特点
一 行业集中度总体呈上升趋势
二 行业整合的影响因素
三 行业整合重点从规模扩张到转型升级
第四节 中国香港房地产行业整合的特点
一 房地产行业日益高度集中
二 经济周期对行业整合影响大
三 行业整合的重点从增加土储到多元化发展
第五节 房地产行业整合规律总结
一 行业集中度总体呈上升态势
二 经济下行周期行业整合加速
三 整合的侧重点与房地产发展阶段有关
第三章 中国房地产行业整合的趋势分析
第一节 中国房地产行业整合主要影响因素分析
一 市场需求的影响
二 行业发展的影响
三 市场周期及调控政策的影响
四 企业自身能力的影响
第二节 中国房地产行业整合的趋势
一 行业集中度将进一步提升
二 市场下行阶段整合将呈加速态势
三 行业整合将与培育行业新动能结合
四 项目并购与公司并购实现规模扩张及多元化发展
第三节 推动行业整合与避免行业垄断行为
一 推动房地产行业有序整合
二 对房地产企业的垄断行为进行监管
第四章 房地产企业并购分类及特点
第一节 并购及其分类
一 概念界定
二 并购类型
第二节 房地产企业并购特点
一 并购市场特点：企业间收入差距悬殊，市场份额向大企业集中
二 并购事件特点：数量和价值呈增长趋势
三 并购地区特点：经济发达地区并购更加活跃
四 并购类型特点：以境内股权并购和现金支付为主
五 并购时机特点：多发生在住房政策和货币政策收紧期
六 并购效应特点：杠杆率、研发投入和回报率长短期效应不同
第五章 房地产企业并购动因分析
第一节 宏观经济环境推动企业并购
一 产业结构“脱虚向实”有利于房地产行业并购整合
二 当前货币结构客观上有利于投资
第二节 行业管制政策要求企业并购
一 限购政策抑制房地产需求和供给
二 房地产开发信贷管控约束企业融资
三 土地出让政策提高土地获取成本
第三节 微观经济因素激励企业并购
一 主并企业动因分析
二 被并企业动因分析
三 处置不良资产或战略转型
第六章 房地产企业并购策略
第一节 房地产企业并购策略选择
一 并购时机的策略选择
二 并购地域的策略选择
三 并购标的的策略选择
四 并购模式的选择
第二节 房地产企业并购时机选择
一 宏观经济与房地产并购
二 资本市场与房地产并购
三 产业市场与房地产并购
第三节 房地产企业并购地域选择
一 传统地域特征
二 新型地域特征
第四节 房地产企业并购标的选择
一 项目并购标的选择
二 企业并购标的选择
第五节 房地产企业并购模式选择
一 按交易方式选择
二 按标的性质选择
三 按并购范围选择
四 按支付方式选择
五 按融资方式选择
第七章 房地产企业并购流程及关键环节
第一节 研判趋势：明确需求，制定战略
第二节 立足信息：快速获取和筛选并购目标
一 多渠道寻求并购目标
二 全方位进行信息分析
第三节 确定价格：谋求双方共赢
第四节 选择方式：缩短周期控制成本
一 股权转让是项目并购的主流交易方式
二 交易结构设计必须考虑的因素
第五节 税筹安排：易被忽略的并购成本
一 主要交易模式的税负安排
二 并购税收优惠及避税手段
三 项目并购税收筹划案例
第六节 融资来源：并购贷款是重要渠道
第七节 “惊险的一跃”：并购后整合
一 问题清理：解决历史遗留问题
二 管理融合：留住人才
三 经营战略整合：优化资源配置
四 文化融合：艺术性的操作
第八章 房地产企业并购风险及防范
第一节 房地产企业并购风险分析
一 行业发展风险
二 并购流程中的风险
第二节 房地产企业并购风险防范
一 项目并购的风险防范
二 企业并购的风险防范
第九章 房地产企业并购的相关政策
第一节 鼓励并购的政策
一 发挥资本市场在资源配置中的功能
二 创新融资方式并拓宽企业融资渠道
三 消除企业兼并重组的制度障碍
四 加强对企业兼并重组的引导和政策扶持
五 完善银行并购贷款业务
第二节 规范并购的政策
一 遏制上市公司盲目并购重组
二 严格监管并购重组市场
三 规范银信类业务发展
第三节 引导并购的政策
一 监管放宽
二 融资松绑
第四节 房地产企业并购政策需求
一 完善房地产市场并购的审批制度
二 进一步完善房地产企业并购相关的法律法规
三 明确政府在房地产企业并购中的定位和边界
第十章 房地产企业并购的金融支持
第一节 房地产企业并购的金融支持方式
一 并购融资工具
二 一般融资工具
第二节 金融机构对房地产企业并购融资的风险控制
一 严格项目筛选并坚守合法合规底线
二 充分尽职调查并合理制定融资审批方案
三 强化贷后管理并保障资金回收
参考文献
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