乔希是新经济学基金会的高级研究员，负责研究货币和信贷对宏观经济的影响。他是新经济学基金会英国货币体系指南的主要作者。他研究了当前模型的问题，并研究了替代方案，包括公共银行、中央银行或政府的信贷指导。;.;劳里·麦克法兰，新经济基金会经济学家，研究领域是土地和金融改革问题。劳里曾任苏格兰水产业委员会（Water Industry Commission for Scotland）经济分析部主任，并曾在英国水务办公室（Ofwat）市场部和经济学部任职一年。劳里为进步机构苏格兰智库“大众福利”（Common Weal）撰写土地和住房改革方面的文章。他拥有斯特拉斯克莱德大学经济学一等学位。;.;托比·劳埃德，英国住房慈善组织“安家”（Shelter）住房开发部主任。此前他曾担任该机构政策部主任。他在住房领域拥有12年以上相关工作经验，他的经历横跨多种机构类型，包括公共机构、私营企业和自愿组织等。在这些机构中他曾为部长、市长、企业和社区提供咨询服务。托比的“新花园城市”建议书荣获2014年沃尔夫森经济学奖（Wolfson Economics Prize）二等奖。

为何在许多发达经济体中房价上涨的速度比收入增长速度更快？为何现代经济学都忽略了土地这一重要因素？金融系统与土地之间又存在着怎样的关联？房地产金融化有什么严重的后果？有哪些可能的解决方案？

本书系统地解答了这些问题，内容深入浅出，可读性强，同时又引人深思，是一本关于 土地和住房经济学的指南性著作。在书中，作者揭示了现代经济体所面临的诸多核心挑战是如何与土地经济密切地关联在一起的。为此，作者着重回顾了土地经济的方方面面，包括土地所有权的产生、演变和挑战，有关土地的经济思想以及土地用途的经济转型。

今天，土地、房产和金融系统三者之间的交互作用决定着宏观经济的面貌。土地及房产已经“金融化”，成为投机型贷款和投资的对象。这一现实是现代经济的核心问题。而土地与信贷间的反馈循环已成为现代经济的风暴中心，如果不及时采取措施破解这个反馈循环， 更大的金融混乱就有可能发生。对此，作者认为，需要采取措施鼓励银行进行信贷创造，鼓励投资者将储蓄重新投入到生产性活动中，让他们远离房地产。当然，除了对金融系统做出 结构性改革之外，还要改变土地的所有权、保有权和规划体系，并恰当地转移税负。

第三章  被遗忘的要素：生产和分配中的土地

有位经济学家论调高，

计划不用土地来生存。

他几乎就要说到做到，

然而后来才发现，

他需要食物和饮水，

双脚也要地方站。

—— 打油诗， 作者不详（摘自Gaffney，1994A，p.96）

一旦任何国家的土地全部变成私有财产，地主就会和所有其他人一样，喜欢不劳而获，甚至会对土地的自然产物收取租金。

——亚当·斯密（Smith，1776，p.56）

引 言

我们可以把经济学理解为对商品和服务的生产、分配和消费的研究。生产本身是把各种实物和非实物的投入要素结合在一起，创造出能够供人们消费或具有社会价值的事物（产出）的过程。实物投入要素包括木头和钢铁等材料，而非实物投入要素则包括知识和技能。经济学家常用“生产要素”这个术语来描述这些投入。

三个最受认可的生产要素是：资本、劳动和土地。其中的“资本”是经济理论中颇具争议的话题。 资本一般是指任何由人类生产的、可以提高人们执行生产任务的能力或提高生产效率的事物，比如机器、厂房或信息技术和通信技术。“劳动”指的是付出的努力，包括工作能力和知识。“土地”不仅是指生产发生的物理场所或区位，还包括大自然提供的其他资源（如矿石、水、海洋里的鱼和频谱等）。

从上面的描述我们应该可以清楚地看出，土地是重要的生产要素。正如本章开头的打油诗所表明的那样，生产无法在真空中发生，也就是说生产过程必须在某个时间点发生于某处。已知最早的经济学流派是法国的重农学派（Physiocrats）。 顾名思义，重农学派的理念是所有的财富都来自土地和大自然。在和谐的社会里，政府不应干涉“自然”经济法则的运行，而应当为其提供补充。重农学派经济学家当时所研究和生活的社会，是以农业为主导的社会，因此他们攻击经济学思想的另一个主要学派重商主义（mercantilism），因为重商学派集中关注贸易和交换，而不认为真正的价值和利润都在农业剩余产品里。由于重农学派把土地视作所有额外收益的来源，重商学派建议法国政府通过征收土地税获得全部国库收入，而不是通过向贸易和工业征税，因为如此征税会让贸易和工业萎缩。古典政治经济学家极大地影响了现代经济学的诞生。他们更加重视劳动和资本，但是在有一点上他们和重农学派一样，即认为土地是最适宜的税收来源。

土地缺席经济学理论的政治原因

如上所述，土地和资本之间存在根本差异。而新古典经济学在边际生产力理论中居然成功地把两者合二为一，真是令人称奇。有学者认为，克拉克及他的追随者能够成功的真正原因是，他们代表着既得利益者（有产者）的利益，并得到了这些反对土地税的阶层的支持（Gaffeny，1994b；Hudson，2010）。

 新古典经济学的资本理论，除了在寻求一种普遍适用的资本理论，以便把经济学变成一门真正的科学之外，它还可以被视为对亨利·乔治的一种政治回应，是对19 世纪末20 世纪初不断发展的单一税制运动的回应。亨利·乔治的反对者们模糊了土地在财富创造过程中所发挥的具体作用，将其与资本品混为一谈，借此来阻挠政策制定者和进步政治家把土地价格分离出来征收地价税的提议。克拉克和他的追随者曾就职于哥伦比亚大学等美国高校，得到了大企业的资金支持。到了19 世纪末，这些大学的宗教背景正在逐步淡化，转而由富有的商业和金融利益集团提供资助（Gaffney，1994a，pp.50 ～ 53）。

有证据显示，亨利·乔治（以及李嘉图）有关土地的经济租金理论构成了克拉克发展其理论的动力。加夫尼提到，克拉克的文章有24篇是针对亨利·乔治的，时间跨越28 年（1886—1914 年）（Gaffney，1994a，p.48）。以下引文就是其中一例，摘自他的权威著作《财富的分配》（The Distribution of Wealth）一书的序言。

亨利·乔治先生提出他的主张：工资是由耕种免租金的土地所能得到的产品决定的。正是这个主张首先让我致力于去寻找一个方法，把任何劳动的产品从多个要素协力创造的产品中分离出来，单独加以识别。这种探索让我得出了本书呈现的规律。按照这个规律，在完全自由竞争的条件下，任何劳动所得的工资倾向于等于该劳动本身所增加的产量。（Clark，1899，p.viii）

在更加广泛的意义上，克拉克的主张和当时欧洲盛行的边际效用理论，可以被视为对亨利·乔治和卡尔·马克思（1867）劳动价值论做出的回应。乔治和马克思都强调经济租金和资本家对工人的剥削，两者都是生产工具（借用马克思的著名术语）私有制的产物。

虽然克拉克所主张的边际生产力理论被描述为客观的分配理论，但是事实上，它有着强烈的规范性色彩。他明确地辩称，由对产出的边际贡献来决定报酬是公平的，因为“按照自然法则，一个社会阶层所得到的就是它对该产业总产出的贡献”（Clark，1891a，p.319）。每个单位的资本或劳动都有自己的边际产品。在完全自由竞争的条件下，每当一家企业尝试支付低于这个标准的报酬时，都会导致其他企业支付更多。竞价会让价格重新回到均衡水平。如果克拉克的自然法则“无阻力地顺畅运行，那么它会让每个生产要素获得其本身所创造的财富额”（Clark，1899，p.v）。在这里，克拉克认为土地所有者这个阶层所做的贡献就是土地对生产的贡献。不过，克拉克并没有承认自己是这样假定的。

边际生产力理论和边际效用理论最后都会创造这样一个世界：只要存在足够竞争和自由的市场，所有人都会根据他们对社会的真实贡献获得相应的公平报酬。用米尔顿·弗里德曼的名言来说，就是“没有免费的午餐”。

边际生产力理论丝毫没有提及生产要素所有权的分配问题，更不会说土地了。地产被认为是最有效的组织形式，因为它让私人交易和自由市场成为可能。这一理论几乎毫不质疑房产所有权和保有权的分配方式，也不质疑享有这些权利为所有者带来的收益（租金）。这最终限制了该理论关于收入分配的阐释所能达到的高度，特别是考虑到在这个真实的世界里此类经济租金的数额如此巨大（Robinson，1973）。

土地与社会主义

虽然新古典经济学可以说是主导了过去50 年里的经济学思潮，但是在20 世纪的前60 年里，卡尔·马克思产生了强大的影响力，而且从1918 年至今出现在世界各地的社会主义政权延续并实践了他的思想。马克思主义聚焦于生产工具所有权产生的经济租金。欧洲的社会民主主义政权在发挥政府干预作用方面尤为成功。它们制定了竞争法，防止了垄断权力的极端滥用，同时还征收累进所得税，以此来支持先进的福利国家。甚至在美国这个从未实行过社会主义和企业公有制的国家，强有力的反托拉斯立法也对那些控制着铁路、电报和石油行业的超大型垄断企业给予了致命的打击。为了给人民提供保障性住房和公共基础设施，并使其免受食利者的盘剥，罗斯福进步时代的政策促成了巨额公共投资。

然而，土地的经济租金远远没有受到那样高度的关注。一个可能的原因是，亨利·乔治本人以及他的单一税制运动没能与19 世纪晚期和20 世纪上半叶不断壮大的社会主义运动形成广泛联盟。因为亨利·乔治只强调地租及土地税这种解决方案，而没有论及其他形式的经济租金。赫德森（Hudson，2008，p.4）认为，只把焦点放在土地税上未免有些狭隘。

序 / V

致 谢 / XI

图、表、框目录 / XIII

缩写词表 / XVII

术语表 / XIX

第一章  导 言 / 1

   什么是土地 / 4

   什么是土地价格 / 7

   土地所有权和经济租金 / 12

   各章概述 / 15

第二章  土地所有权和房地产 / 19

   引 言 / 20

   土地所有权：理论起源和所有权形式 / 21

   土地所有权是自由：产权保障和经济增长 / 25

    土地所有权是盗窃：权力和经济租金 / 27

   假设：财产既是自由也是盗窃 / 30

   对所有权悖论的应对 / 35

   本章小结 / 42

第三章   被遗忘的要素：生产和分配中的土地 / 43

    引 言 / 44

    古典政治经济学：土地和经济租金 / 45

    经济租金解决方案：土地税或单一税制 / 52

    新古典经济学及土地和资本概念的融合 / 56

    新古典经济学阐释的弊病：土地与资本的根本差异 / 59

   土地缺席经济学理论的政治原因 / 65

   土地与社会主义 / 68

   今天土地与资本融合的后果 / 70

   本章小结 / 72

第四章  住房用地：现代土地经济学 / 75

   引 言 / 76

   产业革命和城市发展 / 77

   1900—1970 年：两次世界大战和资

  本主义黄金时期 / 84

   1970 年至今：“住房资本主义”的兴起 / 97

    住房的新政治经济学 / 102

    本章小结 / 118

第五章  土地和住房的金融化 / 121

   引 言 / 122

   住房与土地价格、收入和银行信贷 / 125

   抵押融资、生命周期模式和抵押物的作用 / 138

   抵押融资和不动产融资在英国的发展历史 / 142

   抵押信贷自由化的宏观经济效应 / 158

   房产与信贷的关联以及金融脆弱性 / 166

  本章小结 / 174

第六章  土地、财富和不平等 / 179

   引 言 / 180

   经济不平等趋势 / 181

   对不平等加剧的传统解释 / 184

   土地和经济租金是如何加剧不平等现象的 / 188

   为什么说不平等是重要问题 / 204

   本章小结 / 206

第七章  让土地回归经济学和经济政策 / 209

   引 言 / 210

   所有制 / 214

   税务改革 / 221

   金融改革 / 227

   保有权改革 / 235

   规划改革 / 238

   经济学和国民经济核算变革 / 240

   本章小结 / 244

参考文献 / 247