随着理论研究的深入和观念的转变，近代建筑遗产的保护利用问题开始受到政府、学者和公众的关注。本书通过梳理保护相关法规、理论和实践和发展历程，总结其发展趋势和现阶段特点，并在此基础上通过与日本的近代建筑遗产保护状况的比较，探讨基于中国历史背景，适于本土发展现状的近代建筑遗产保护对策和遗产资源活化方式。
绪 论
1.研究的背景
近年来，随着我国建筑史理论研究的深入和城市更新观念的转变，近代建筑遗产的保护利用问题开始受到政府、学者和公众的关注。在保护研究和实践的过程中我们积累了经验，也得到一些教训，与近代建筑遗产相关的保护政策、策略研究及设计实践正是在不断修正以适应社会经济现状的过程中成型并发展。近代建筑数量众多、类型繁杂、且多位于城市繁华地带并仍在使用，经济价值与社会价值决定了其保护措施不同于古代建筑。这些特性也决定了对于近代建筑遗产不能采取静态或博物馆式的保护措施，而是要在保护的同时通过合理利用使其焕发新的活力。如何在保护的大前提下最大限度地发挥近代建筑遗产资源的优势，使其在当代社会环境下持续传承发展是城市更新和功能升级中必须面对的问题。
从20世纪90年代开始许多城市都开展了这方面研究，各地的研究者和设计者对本地域近代建筑遗产的保护利用进行了尝试，并且涌现了很多探讨近代建筑遗产保护的论著。然而迄今为止对于近代建筑遗产保护的研究多出现在历史街区保护、建筑遗产保护的宏观命题之下；针对保护策略的整体研究则以上海、港澳等地的建筑保护实例为基础，对我国近代建筑保护的总体发展脉络着墨不多，不足以说明当前的研究与发展现状。现有对于近代建筑遗产保护利用的研究论文普遍推介发达国家经验事例和措施政策。发达国家经过经济高速发展的时期，人们从开发的热情中回归现实，对于建筑遗产保护利用的研究远早于我国，他们的措施与经验确实值得我们借鉴。但是各国发展状况与建筑历史状况不同，很多措施不能照搬到中国，例如在欧洲国家，古代建筑与近代建筑在风格和技术上是具有延续性的。另外，大多数发达国家的土地、建筑物所有制与开发模式都不同于我国。本书立足于中国现状的调查和资料整理，以此为基础总结近三十年来近代建筑保护的经验，与同为亚洲国家的日本近代建筑遗产保护状况相比较，主张从国情出发选择性地吸收和学习国外经验。探讨基于中国历史背景，适于本土发展现状的近代建筑保护对策和遗产资源活化方式，力求对今后的保护工作有所助益。
现有的研究多针对个别城市，或是以某个城市的案例为基础，较缺乏概观性的研究。虽然城市性质、经济状况、保护力度不同，但是对于保护利用的观念不可能局限在某一个范围内，必然相互影响、互为借鉴，例如各城市保护条例的制定明显存在相互参考借鉴的痕迹。有些城市，如上海在近代建筑遗产的研究和保护方面都投入了极大的力量，其它城市在借鉴学习上海经验时，不可能全盘照搬，必有取舍，大范围选择研究对象的目的之一就是通过数据统计，分析在中国近代建筑遗产保护利用领域哪种观念占主流，从而把握趋势。
2. 研究对象
本书的研究对象主要是已颁布的近代建筑保护相关法规和已实施的近代建筑保护案例，由于研究时间和精力所限，现阶段主要针对期刊、会议论文以及学位论文等文献资料所记载的工程案例展开调查和分析。同时通过对保护案例所在城市的整体状况分析，概略把握近代建筑保护利用的实际状况。
中国近代建筑史的上下限延用近代史的分期方式，时间上泛指1840年至1949年之间建成的建筑。从建筑形式上主要是指不同于中国传统建筑，引入西方建造技术，受西方建筑理论影响，或因新兴的近代功能而建造的建筑。这些建筑承载着近代的生产生活方式，运用了先进的技术，往往承担着城市的中心职能，也记录了中国近代社会的转型过程，是建筑历史连续性中的重要一环。
张复合教授的研究指出近代建筑因文化传播方式不同，分为影响型、承续型、早发型、后延型四类。本书关注近代建筑保护利用的特点，研究对象主要针对近代以西方建筑技术和风格建造的，或是受西方建筑理论影响的建筑。因此研究对象主要包括上述影响型、承续型的近代建筑。
3.主要内容及方法
内容由五部分组成，首先，总结近二十年中国近代建筑保护和再利用的状况，梳理发展脉络。其次，分析中国近代建筑保护利用的主要方式和措施。同时，通过实际调查了解保护措施的成效，如平移、修复、修缮、扩建等方式的实际实施状况和效果，并在此基础上总结各方式的应用条件和适应性。上述两项的研究依据主要来源于近三十年的相关法规、书籍、论文及工程报告，并辅以实地考察和调研的直观认识。
第三，进一步以上述分析结果与日本的近代建筑保护利用法规、理论及案例进行比较，总结中日近代建筑保护利用状况的差异。研究依据主要来源于笔者在日留学十年间积累的资料，跟随导师参与的保护实践及考察调研的案例。
第四，从近代建筑保护的三个核心问题角度出发，分析问题提出建议。探讨适合中国现状国情的近代建筑保护策略。
最后，以典型城市和案例的考察分析对前述研究和结论予以进一步阐释。
4.发展阶段分期
中国近代建筑遗产保护利用状况大致可以分为三个阶段。第一阶段划分在20世纪80年代中期以前，是近代建筑遗产保护观念的萌芽期。新中国成立后的文物保护制度虽然涉及了部分近代建筑，但主要以革命价值为确立文物等级的标准。虽然保护对象中包括近代建筑，但实际上并不是从整体的历史文化角度来看待和评价近代建筑遗产。进入20世纪80年代，随着国际思潮的涌入，城市文化研究的兴起，历史文化观念已经摆脱了极端的、政治性的视角，但是社会文化层面对于近代历史及近代遗产的评价转变滞后于经济生产力的发展。虽然这一时期一些以近代风貌为主的城市已经开始意识到近代建筑遗产对于城市发展的重要性，但是并没有形成系统的保护意识和观念。因此本书把第一阶段的分界划在20世纪80年代中期，即中国近代建筑史研究起步的前后，因为有意识的研究标志着对价值的认可和保护观念的建立。
自20世纪80年代中期至20世纪末，近代建筑遗产保护经历了探索期。国际交流的开展，政府的关注，蓄势待发的研究力量和热情都为近代建筑的研究提供了良好的契机。近代建筑史研究首先从近代建筑的历史、艺术、科学价值探索开始，并且从研究伊始就认识到近代建筑遗产保护与研究的关系。随着历史文化名城、历史街区概念的提出，近代建筑遗产保护的对象不仅限于单体建筑，而且扩大到近代建筑群、近代风貌历史街区等的保护问题。国家从文物保护单位认定的角度重新审视近代建筑遗产的文物价值，一些城市在此阶段制定了初期的保护制度。虽然真正把研究与保护相结合还需要磨合，也尚未形成系统的保护理论，但是实践方面此阶段进行了多项有益而且相对大胆的探索。另一方面，经历了近二十年建设停滞，改革开放后百废待兴，亟待解决的城市居住问题、交通问题也与近代建筑遗产保护站在了同一起跑线上。历史遗产保护与城市建设、保护利用与开发，孰轻孰重，是否存在双赢的选择？近代建筑遗产保护面临前所未有的复杂局面。
进入21世纪，近代建筑遗产保护的范围扩大，许多城市颁布了保护城市历史建筑的地方政策，研究机构加强了对建筑保护及修缮技术的研究和开发。换言之，近些年的保护政策、观念及研究的发展，正是在不断修正以适应近代建筑遗产的保护现状。每个城市对世界经济、国家政策的敏感程度和反应速度不同，因此时期的划分不可能限定在某一年。本书将第三阶段的界线划定在20世纪末的原因有三点：
第一个原因是经济危机带来的房地产和建设业萧条使人们有余暇反省过往，规划未来。经济危机或者说经济状况对建筑研究和保护的这种影响是个普遍现象。如日本，在现代与传统结合方面，日本建筑家较之其他亚洲国家成功地完成了现代化的转型，创造了独特的风格并得到广泛的认可。但这种转型的成功或者说建筑的现代化很大程度上来自于二战带来的建设空白期，没有实践机会的建筑家们梳理之前受动型的现代化过程，反省狂热的建设和开疆拓土时期盲目模仿、生硬嫁接西方建筑理论的设计手法，消化开港以来从西方传入的建筑理论，为二战后的现代化转型积蓄了力量。
建筑遗产保护方面，在战后的经济复苏和城市重建中，一些西方国家面临大量的住宅需求，加之国际主义的盛行，使城市建设犹如踏上了飞驰的列车。越是历史悠久、经济根基深厚的城市越是先面临城市更新的迫切要求，经历着大拆大建的风潮。虽然《威尼斯宪章》《马丘比丘宪章》等章程的制定标志着新的城市和建筑遗产保护观念的产生，但是理论的提出并未从根本上回答保护与利用的关系问题，也未实际解决建筑遗产保护与城市建设的矛盾。1973年、1979年的两次石油危机才是终结以大规模拆建为特征的城市更新模式的导火索。危机以及由此引发的一系列连锁反应中，建设业首当其冲，新建项目出现滑坡和停滞。人们开始思考如何充分利用旧城区的原有设施和现有资源，导致出现这一现象的主要原因是社会经济的影响。
但同时当经济危机的当头棒喝迫使人们放慢脚步，环顾四周，他们发现城市和建筑已经在狂热的建设中失去了特色。正如米兰·昆德拉所说“速度是技术革命献给人类的一种迷醉的方式。”无论是因为什么原因，当人们从这种迷醉中清醒，城市更新和遗产保护的问题才真正得到重视和改善。英美等国纷纷开始向建筑遗产保护与利用提供各种政策扶持，而且这种扶持并非为了保护而保护，而是将建筑遗产的再利用作为促进城市建设与社会复兴的手段。特别是第二次石油危机后，一场以大量的一般性建筑遗产再利用为核心的新城市复兴浪潮在以英美为代表的西方各国普遍展开并延续至今。中国在21世纪初的情况，与上述情况类似，经济危机带来的思考与回顾，为近代建筑遗产的保护利用提供了契机。
第二个原因来自对中国城市发展状况的观察分析。20世纪80年代至90年代的大拆大建波及到城市的每个角落，城市更新和建设的成果逐步显现，都市的历史和文脉被大幅抹去。一味的新建设，使所有城市变得匀质，北京与上海的城市景观差别不再是北方城市和南方城市、传统城市和近代城市等方面，而是哪个城市的路宽、哪个城市的楼高。对于城市中的普通人，在住房条件改善的欢愉退去后，突然意识到脚下的土地、熟悉的建筑，无数次走过的道路，似乎每一处都有可能是潜在的开发预备地，我们脚踏的不再是熟悉的坚实土地，而是随经济浪潮漂泊的浮萍。物质生活条件改善后，越来越多的人开始寻找心灵的家园，开始认同、呼吁并且参与到城市历史遗产的保护当中。
第三个原因是2000年国务院公布了第五批全国重点文物保护单位名单，与前四批相比较，第五批在“为什么保护”的问题，也就是价值认定的问题上发生了变化，喻示着我国不可移动文物评价标准的发展，对近代建筑遗产的保护也起到了至关重要的引导作用。
据此，20世纪末至今的十余年可归纳为第三阶段，可以说这一时期是近代建筑遗产保护利用观念的发展期，这一阶段的明显特征是保护理论、法规和实践的逐步系统化。开始逐渐形成中国特色的保护体系和实践模式。
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