第一章2022年房地产市场运行情况
2022年1～11月，全国房地产市场延续调整态势，市场整体而言依然遇冷。具体而言，受房地产调控政策边际效益、国际环境及疫情等综合因素的影响，房地产开发资金来源加速下滑至年中后稳定态势，房地产开发投资增速持续下滑；受房地产交易市场活跃度不足、企业资金压力大等因素影响，土地购置面积同比增速下行明显，全年负增长；受到疫情影响，2022年房地产开、竣工面积增速态势相似，全年为负，逐渐下滑；2022年中央频繁释放积极信号，全面落实因城施策，行业政策进入宽松期，政策效果持续显现，房地产开发贷款余额增速触底反弹，呈现回升趋势，住房开发贷款虽有回升但总体仍在下跌，个人住房贷款额基本不变，同比继续下滑。商品房库存高于2021年，与住宅销售面积同比走势相同，稳步上升。较之2021年，2022年商品房和住宅累计销售面积和销售额同比年初下滑后始终没有回暖，大幅下降，全年负增长，地区间销售表现加剧分化。百城住宅价格均值年中小幅度上升，但仍低于2021年。指数整体呈下降趋势，2022年1～11月百城住宅价格指数同比增速小幅上升，二线城市更为明显，三线城市的同比增速在春夏季加速下滑后短暂回暖，之后继续下降，地区间销售表现同2021年一样，分化加剧。
第一节房地产开发投资
一、房地产开发投资额
2022年1～11月，房地产开发投资整体上进入下行区间。从国内压力来看，国内新冠疫情形势较为严峻，疫情防控政策有所收紧。从国际压力来看，俄乌冲突等国际事件为我国经济发展带来了一定的政治不确定性。虽然中央及地方出台多项政策提振市场信心，稳定房地产市场，但市场对政策的敏感度下降，政策边际作用明显减弱，政策成效尚未显现。
如图1.1所示，房地产累计开发投资额同比增速全年呈下降趋势，其中2022年1～3月相较上年同期仍有所增长，但自2022年4月起，房地产累计开发投资额进入负增长区间，且降幅逐渐扩大。2022年1～11月全国房地产累计开发投资额达到123863.00亿元，同比下降9.8%，增速下降15.8个百分点。其中住宅累计开发投资额94016.00亿元，同比下降9.2%，增速下降17.3个百分点。
2022年1～11月，东部地区房地产开发投资额67485.00亿元，中部地区房地产开发投资额26866.00亿元，西部地区房地产开发投资额25655.00亿元。表1.1反映了2015～2022年各地区的房地产开发投资情况。2022年房地产开发投资额占比在东部和中部地区有所提升，在西部地区有一定下降。2022年，受国内疫情防控形势和国外不确定性的影响，我国房地产市场投资布局有所调整，国内房地产资金更多向中部地区流动，但东、中、西部房地产开发投资额均相较2021年同期有所收缩。
如表1.2所示，2022年1～11月各类型商品房开发投资额整体上均处于下行区间。其中用于住宅部门的开发投资额降幅相对较缓。在2022年3月前，住宅部门商品房开发投资额同比增速仍处于正值区间，但在4月以后，住宅部门开发投资额转为负增长，且降幅逐月扩大至11月的9.20%。办公楼和商业营业用房全年均处于负增长区间，但在4月前后同样出现了较大幅度的下降。其他部门的房地产开发投资额虽出现了较大波动，但整体上仍然遵从1～3月实现正增长，但4月之后出现负增长的趋势。总体来说，我国房地产开发仍然以住宅开发为主，2022年1～11月全国住宅开发投资额为94016.00亿元，其他投资次之，为15176.00亿元，商业营业用房开发投资额为9845.00亿元，办公楼开发投资额仅为4826.00亿元。总体来看，2022年虽然受内部因素和外部冲击影响，商品房市场投资出现了一定的收缩，但随着中央和地方旨在“保交楼”“保障合理融资需求”的一系列提振市场的政策出台，我国居民部门的合理供给得到了一定程度上的稳定，住宅市场的冲击相较办公、商业地产市场所受冲击较小。
二、房地产开发资金结构
2022年以来，随着我国宏观经济环境的变化和国际风险性事件的爆发，我国房地产行业融资情况有所收紧，房地产企业融资环境相对紧缩，房地产企业开发资金来源同比增速有所下滑。如图1.2所示，2022年1～5月，房地产开发企业资金来源同比增速持续下滑。随着2022年7月中央政治局会议提出稳定房地产市场，支持刚性和改善性住房需求，保交楼、稳民生，该同比增速趋于稳定。截至11月，房地产开发企业资金来源累计达到136313亿元，同比下降25.70%。如图1.3所示，其中国内贷款15823亿元，占比11.61%，同比下降26.90%；利用外资66亿元，占比0.05%，同比下降26.60%；自筹资金48994亿元，占比35.94%，同比下降17.50%；其他资金71430亿元，占比52.40%，同比下降29.85%。从构成上看，相较2021年同期，其他资金来源占比有所回落，国内贷款及自筹资金占比有所上升。
如表1.3和表1.4所示，从2022年1～11月房地产开发投资的各项资金来源看，总投资增速和各项资金（除利用外资外）增速均呈下降趋势。其中，利用外资同比增速波动较为剧烈。纵向比较，总投资、国内贷款、其他资金均表现出1～5月同比增速快速下降，6月以后相对稳定或小幅回升的趋势。自筹资金部分同比增速降幅持续扩大，利用外资部分波动较大，且4～5月利用外资峰值明显。横向比较，在总资金中占比较高的其他资金同比增速降幅最为明显，国内贷款增速降幅次之，自筹资金增速降幅最低。
2022年1～11月，我国房地产市场在“稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”的主要基调下，出台多项支持房地产市场平稳健康发展的政策，加大对优质开发商的流动性支持、加大对刚性住房需求的金融支持、加大对房价过快下跌城市的政策支持，允许居民杠杆率阶段性合理上升，力求房地产市场乃至全国经济的平稳发展。2022年3月政府工作报告指出，要探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。7月中央政治局会议强调要稳定房地产市场，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。在这些政策纲领性文件的指导下，2021年下半年，国家卫生健康委员会、中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会、财政部、国家税务总局出台一系列措施，保障房地产企业的合理性融资需求。2022年11月以来，中国人民银行和中国银行保险监督管理委员会陆续出台政策，并提出了16条措施支持房地产企业的平稳健康发展，并明确商业银行出具保函置换预售监管资金相关要求，支持优质房地产企业合理使用预售监管资金，防范化解房地产企业流动性风险，促进房地产市场平稳健康发展。这一系列针对房地产企业的宽松性政策虽因距今时间较短，效果尚未完全释放，但预期能较大程度上缓解房地产开发企业的融资不足问题，未来房地产开发资金面有望回暖。
第二节房地产供需情况
一、土地市场供给情况
如图1.4所示，2022年1～11月，全国房地产业累计土地购置面积为8455万平方米，同比增速下降53.8%。2022年全国累计土地购置面积同比增速全年始终为负值。受房地产交易市场活跃度不足、企业资金压力大等因素影响，全国房地产业累计土地购置面积明显缩减，2022年全年累计土地购置面积较2021年明显下降。
二、房地产开发建设情况
受多地疫情反复等超预期因素影响，2022年我国房地产开发建设面临着较大挑战，加之居民购房意愿下降，房地产开发商信心不足，使得整体市场持续走弱。如图1.5所示，2022年1～11月我国商品房累计新开工面积规模显著低于2021年同期，同比增速始终为负且不断降低。2022年1～11月，商品房累计新开工面积为111632万平方米，同比增速下降38.9%。其中，住宅累计新开工面积为81734万平方米，同比增速下降39.5%。
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