邹琳华

     江西宜黄人，经济学博士。中国社会科学院竞争力模拟实验室副主任。2009年加入中国社会科学院财经战略研究院，目前主要从事基于大数据与人工智能的房地产市场监测研究。纬房指数（大数据房价指数BHPI）创始人，《中国住房市场发展月度分析报告》主编，《中国县域经济发展报告》联合主编，《中国住房发展报告》副主编。美国纽约市立大学巴鲁克分校房地产系访问学者（2011—2012），世界华人不动产学会（GCREC）理事。主持国家自然科学基金面上项目、全国统计科学重点项目等多项国家及省部级课题。

     中国房地产与宏观经济研究丛书从经济学的角度探寻和研究房地产业，从住房制度改革、房地产与宏观经济关系、房地产市场、城市土地市场、房地产金融、城市房地产市场、住房需求、住房社会保障八个方面进行阐述、分析。

     《中国房地产市场：发展历程与未来展望》一书是本套丛书中的一册，作者持续跟踪研究中国房地产市场，在回顾改革开放以来中国房地产市场发展历程的基础上，展望预测未来中国房地产市场的发展变化，剖析中国房地产市场健康发展所面临的主要问题与挑战，针对性地提出相关制度改革建议与政策建议。

第一章  中国房地产市场发展历程

一、中国住房市场发展变迁历史回顾

     根据市场发展背景、驱动因素及发展成效，我国住房市场发展可以分为住房改革推动下的潜在需求缓慢释放阶段（1978—2001年）、快速城镇化与工业化推动下的供不应求房价飙涨阶段（2002—2013年）、结构性过剩与结构性短缺并存阶段（2014年以来）三个主要阶段。第一阶段的市场化改革为第二阶段的大发展奠定了基础，第二阶段的大发展又为第三阶段的存量优化创造了条件。

（一）住房改革推动下的潜在需求缓慢释放阶段（1978—2001年）

     自1978年改革开放以来，中国住房市场化改革在摸着石头探索前行，先后经历了探索试验售房阶段（1978—1985年），提租补贴阶段（1986—1990年），以售带租阶段（1991—1993年），全面推进阶段（1994—1998年6月），以及取消福利分房、实行货币分房阶段（1998—2001年）等改革步骤。随着市场化改革的推进，被压抑的住房需求不断得以释放，住房市场规模持续扩大，到2001年，全国房地产住宅投资达到421668亿元，占全国城镇住宅投资的6734%（见图1-1，表1-1）。但是直至21世纪初，由于城乡居民家庭收入水平仍然较低，尚未达到大规模改善住房条件的门槛值，因此住房潜在需求释放缓慢，住房改革艰难推进，社会各界对住房改革的反响相对较为冷淡。

     探索试验售房阶段（1978—1985年）。中国住房改革从试验售房开始，1979年试行全价销售住房。1980年6月，中共中央、国务院在批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》中提出了“准许私人建房、私人买房，准许私人拥有自己的住房”，正式实行允许住房商品化政策。1979—1985年住房政策的重点是试售住房，可以分为全价售房与补贴售房两种。全价售房的成绩不是很理想，据不完全统计，到1981年底，全国试点城镇售出的住房只有3000多套，所以全价售房很快被补贴售房取代。1982年，国务院批准以郑州、沙市、常州、四平等4个城市为试点，试行新建住房补贴出售。个人购房只需支付1／3的房价款，其余2／3由地方政府及职工所在单位分担补贴，简称“三三制”。补贴售房虽然售价略高于全价售房的价格水平，但由于地方政府和企业补贴了2／3的购房款，大大减轻了职工家庭的购房负担，一般家庭大约用2年的收入即可购买一套普通新建住房，因此推行起来相对顺利。但是，补贴售房受到地方政府与企业的强烈反对，因为2／3的购房款需由地方政府和企业补贴（地方政府提供的补贴多数转由企业承担），从而造成购房职工越多、企业需承担补贴量越大的情况，不能实现住房资金的良性循环。同时，由于补贴售房未触及低租金制，多数居民仍不愿自己花钱购房。1985年，补贴售房被视为低价售房而被取消。

     提租补贴阶段（1986—1990年）。由于全价售房与补贴售房在实践中受挫，相关部门遂转向研究改革公房租金的可能性。实际上调整公房租金思路的提出与试点售房的进行几乎是在同时，但由于调整公房租金的牵涉面更广，对社会的震动更大，需要克服的阻力更多，所以直到补贴售房被否定后，相关政策才于20世纪80年代中期正式出台。1988年初，国务院召开第一次全国住房制度改革工作会议，并于同年2月印发《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》（国发〔1988〕11号），宣布将住房制度改革正式纳入中央和地方的改革计划，分期分批推行。第一步改革旨在通过全面提高租金，做到以租养房，促进购房，从而实现住房资金的良性循环，并抑制不合理的住房需求。第二步改革则是理顺分配关系（补贴列入工资、计入企业成本），提高职工的经济负担能力，进一步实现住房的商品化、社会化和专业化。这一改革，在烟台、蚌埠、唐山以及深圳、成都等地都取得了较好的成绩，然而遗憾的是，中国不久就发生了严重的通货膨胀，考虑到如果继续实施提租补贴方案，在成本推进效应的作用下，就有可能导致进一步的通货膨胀，使经济形势更趋于恶化。同时，由于提租补贴方案触及了部分人的利益，遭到一些执行者的抵制和反对，于是原计划用3～5年完成的提租补贴方案，未全面推开就夭折了。

     以售带租阶段（1991—1993年）。1991年6月，国务院发布《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》（国发〔1991〕30号），在继续提出合理地调整现有公房租金、出售公有住房的同时，强调实行新房新政策，使新建住房不再进入旧的住房体制，有利于今后住房制度及住房改革的顺利进行。这一时期的政策取向开始转变，希望通过新房新政策的方式，避开存量住房提租的阻力，通过在外围实行增量房改，住房新制度能够在量上逐渐累积，最终实现质变。1991年10月召开了全国第二次住房制度改革工作会议，10月17日，国务院批转了国务院住房制度改革领导小组起草的《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》，提出从改革公房低租金着手，将现行公房的实物福利分配制度逐步转变为货币工资分配制度。与此同时，各地方政府的“房改房”也陆续实施。在实施过程中，一些大城市的运作比较规范，部分中小城市则相对较差，致使优惠比例越来越大，低价住房之风再次蔓延，房改第三次进入低价售房的怪圈。1992年6月，国务院房改工作会议再次提出制止低价售房。

     全面推进阶段（1994—1998年6月）。1994年7月发布的《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发〔1994〕43号），提出全面推行住房公积金制度，积极推进租金改革，稳步出售公有住房，加快经济适用住房的开发建设。对不同收入家庭按不同价格售房，向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价，对于确有困难的市（县），可以实行标准价作为过渡。该阶段在建立住房公积金、提高公房租金、出售公房等方面都取得较大的进展。到1998年6月底，全国归集住房公积金总额已达980亿元。1997年底，35个大中城市的公房租金平均为每平方米129元，在原有基础上有了较大的提高，深圳等城市已率先达到成本租金水平。公房出售在1996年以后也有了相当迅速的进展，到1998年中，全国城镇自有住房占全部住房的比例已超过50％，部分省市已超过60％。安居工程的进展也相当迅速，1997年底的建设规模为7159万平方米，解决了65万户城镇居民的住房问题；1998年上半年分两批下达的计划建设规模为10649万平方米，合计已经超出安居工程的最初计划总量。

     取消福利分房、实行货币分房阶段（1998—2001年）。为刺激内需，应对亚洲金融危机的冲击，1998年6月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号），提出“1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”，“停止住房实物分配后，新建经济适用住房原则上只售不租”，“发展住房金融，培育和规范住房交易市场”，“扩大个人住房贷款的发放范围，所有商业银行在所有城镇均可发放个人住房贷款。取消对个人住房贷款的规模限制，适当放宽个人住房贷款的贷款期限”。这标志着沿袭数十年的福利住房政策为住房商品化所取代，确立了以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系。

第一章 中国房地产市场发展历程

第二章 房地产市场供求

第三章 房地产市场定位

第四章 房地产市场与金融市场

第五章 中国房地产市场机制与结构

第六章 住房保障与房地产市场

第七章 中国房地产市场周期与波动

第八章 中国住房租赁市场与长租公寓发展

第九章 中国房地产市场未来展望

第十章 中国房地产市场宏观调控

第十一章 中国房地产市场长效机制