《中国房地产市场价格决定机制与房地产金融》：
在原始社会，人们依氏族划分领地，群居生活。土地为氏族公有，人们集体耕种，粮食平均分配。当时的人们主要利用自然遮蔽物遮风挡雨，如山洞、树木等，不存在房屋。经过一段时间的发展，人们逐渐开始建造一些简易的人工建筑，居住空间向高空发展，是人类房屋最早期的雏形。原始社会没有阶级，也没有等级之分，所有的土地资源为氏族公有。
从原始社会末期起，社会开始发生分层分化，伴随着阶级的萌芽，也萌发了等级的胚芽。人类进入文明时代后，等级分化进一步深入发展，于是在古代国家中便出现了各种社会等级制度。随着社会等级制度的进一步明晰，资源不再为人们所公有，土地逐渐为贵族私有。
全国范围性的房产等级制度很早就有所体现。唐朝以后，中国在土地管理方面有立契、申牒和过割制度。土地买卖需要通过官府，进行书面申报和登记，否则不仅交易无效，还会受到当时律法的严厉制裁。从古代的登记制度来看，土地登记制度是伴随着土地赋税制度而存在的，主要目的是为了税赋的征收。地契只是一种附带性的证明，并不能作为土地的确权证书，所以当时的产权不明晰。且地契资料都掌握在官府手中，普通民众不能随意查阅，所以在当时查验地契的真伪绝非易事，土地交易也难上加难。
严格地说，我国在民国之前并没有形成以公示为目的的地产登记制度，但以征收税赋为目的的土地登记从周朝就开始了。从当时的情况来看，我国古代房产和田产大多是同步登记的，田宅一体。按照周朝建立时的制度，周天子拥有对全国土地的所有权，他直接统治的区域称为王畿。王畿之外的土地进行分封：诸侯所分得的土地称为诸侯国；卿大夫所分得的土地称为采邑；士所分得的土地称为禄田。他们对自己所分得的土地享有使用权，不能任意处分；他们还必须定期向周王交纳贡赋，土地的所有权还是掌握在周王手里。
南宋时期，民众按照统一要求制作砧基簿，全面记载户主、田产面积、街坊四邻、来源等土地情况，附以地形图，经邻保正长统计查勘无误后上报经界所，经界所验证核实后交付给产权人，收存于各地的官府。进行田产交易时，买卖双方持砧基簿到官府进行审批，方为转让成功。在当时，出卖不动产不仅要上报官府进行审批，还要经过亲邻的同意。在宋朝的土地交易制度中，亲邻具有优先购买权。中国古代的社会基础是宗族制度，一切的不动产在法律和道德两个层面都是个人与族人所共有的，尤其是房屋这种由祖上遗留的房产，如果未经叔伯兄弟同意就出售，很可能伤害其情感与利益。为了维护这种基础制度的稳定，减少宗族内部的纠纷，朝廷规定在卖房前一定要先征求亲属的同意，这也是为了政府能更好地控制每一户居民，减少征税，破案、统计人口的难度。当时正规的做法是：第一步，将所有亲邻列成一个清单，要求每个人在上面签字。只要有其中一人不同意，交易就算失败。第二步，亲邻同意之后，就要按国家统一格式制作契约并拿到官府印契。契约中包括双方当事人的姓名、交易原因、标的价金、担保条款等内容。第三步，缴纳契税，官府在契约上加盖官印，表明契约生效，并受到当时的法律保护。私下的房屋交易不仅不具有法律效力，还是偷税漏税的违法行为。历朝房屋交易税额不等，但对于购房者都是不小的负担，所以民间常有私下交易的情况发生。私下交易的确能省下不少的税费，但私下交易没有法律效力，不受官方保护，久而久之造成了交易混乱、产权不明、档案管理无效等严重后果。
……
展开
