济邦咨询公司，是国内很早专注于基础设施和公共服务领域的财务顾问、法律顾问、监管咨询、政策咨询及海外业务咨询的专业服务机构之一。成立十五年来，济邦始终秉持“为客户创造价值，我们才有实现自身价值的机会”的宗旨，致力于为这些行业的大中型PPP项目交易、投资并购、融资安排、管理改善和为顶层政策设计提供高品质的咨询服务。
济邦总部位于上海，在北京、天津、南京、杭州、深圳、长沙、武汉、西安、成都、昆明、乌鲁木齐等地设有分支机构。济邦拒绝任何形式的加盟或挂靠，全部分支机构均由济邦直接经营管理。
济邦拥有超过100名全职咨询人员，是行业内首次自建专业PPP法律顾问团队的咨询机构，12年前业已具备独立完成完整PPP咨询服务的能力。济邦的资深咨询专家深度参与了财政部和国家发改委关于PPP的顶层制度设计，累计为数百个省、市、县级政府客户和各类所有制企业客户完成的项目投融资规模达人民币数千亿元，以“专业、务实、创新、合规”著称，咨询服务质量和职业操守都是PPP咨询领域的“业界良心”。

前言……………………………………………………………………1
第 1 章  园区开发与 PPP 模式概述 ……………………………… 1
1.1 园区的概念与发展历程回顾 ……………………………………………  1
1.2 园区开发的内涵与实践 …………………………………………………  4
1.3 园区开发行业简介 ………………………………………………………  5
1.4 国内园区存在的问题与发展趋势 ………………………………………  8
1.5 PPP 模式概述 ……………………………………………………………  9
1.6 国内园区开展政府和企业合作的需求分析 ……………………………11
第 2 章   园区开发 PPP 项目重点问题解析 ……………………13 2.1
园区开发 PPP 项目的内容及运作方式 ………………………………… 13
2.1.1 园区开发 PPP 项目的内容   ……………………………………… 13
2.1.2 园区开发 PPP 项目内容的选择原则   …………………………… 16
2.1.3 园区开发 PPP 项目运作方式   …………………………………… 17
2.1.4 园区开发 PPP 项目的时序和侧重点   …………………………… 18
2.2 园区开发项目涉及的土地问题深度剖析 ……………………………… 19
2.2.1 土地管理制度基础 ………………………………………………… 20
2.2.2 园区开发 PPP 项目中主要土地问题剖析   ……………………… 23
2.2.3 有关建议 …………………………………………………………… 34
2.3 园区开发 PPP 项目的风险分配机制 …………………………………35
2.3.1 PPP 项目风险识别 ………………………………………………… 35
2.3.2 PPP 项目风险分配的原则 ………………………………………… 37
2.3.3 PPP 项目风险分配及风险防范机制 ……………………………… 38
2.3.4 园区开发 PPP 项目风险分配机制的现状、分析和设想   ……… 40
2.4 园区开发 PPP 项目的回报机制计 …………………………………41
2.4.1 PPP 项目回报机制概述 …………………………………………… 41
2.4.2 选择回报机制的影响因素 ………………………………………… 42
2.4.3 国内园区开发 PPP 项目回报机制的征   ………………………44
2.4.4 园区开发 PPP 项目相关的财政资金一览   ……………………47
2.4.5 关于园区开发 PPP 项目回报机制的初步设想   ………………51
2.5 园区开发 PPP 项目的物有所值评价与财政承受能力论证问题分析 57
2.5.1 园区开发 PPP 项目物有所值评价   ……………………………58
2.5.2 园区开发 PPP 项目财政承受能力论证   ………………………63
2.6 园区开发 PPP 项目的融资方式与渠道分析 …………………………66
2.6.1 园区开发 PPP 项目融资方式概述   ……………………………66
2.6.2 股权融资 …………………………………………………………… 68
2.6.3 债权融资 …………………………………………………………… 69
2.6.4 园区开发融资的关注要点 ………………………………………… 75
2.7 园区开发 PPP 项目的监管机制设计 …………………………………76
2.7.1 园区开发 PPP 项目监管的难点分析   …………………………77
2.7.2 国际 PPP 项目监管机制经验借鉴   ……………………………78
2.7.3 园区开发 PPP 项目监管机制设计原则   ………………………79
2.7.4 园区开发 PPP 项目监管机制设计思路   ………………………80
2.8 园区开发 PPP 项目的绩效考核体系设计 ……………………………83
2.8.1 绩效考核的含义 …………………………………………………… 83
2.8.2 绩效考核的目的 …………………………………………………… 83
2.8.3 园区开发项目绩效考核指标制定的原则 ………………………… 83
2.8.4 如何建立园区开发项目绩效考核体系 …………………………… 85
2.8.5 对园区开发项目绩效考核的建议 ………………………………… 89
第 3 章   全国园区开发 PPP 项目数据分析 ……………………91
3.1 整体情况 ………………………………………………………………… 91
3.2 行业类型 ………………………………………………………………… 91
3.3 项目规模 ………………………………………………………………… 91
3.4 地域分布 ………………………………………………………………… 93
3.5 合作期限 ………………………………………………………………… 95
3.6 运作方式 ………………………………………………………………… 96
3.7 回报机制 ………………………………………………………………… 97
3.8 发起类型 ………………………………………………………………… 98
3.9 落地情况 ………………………………………………………………99
第 4 章  园区开发 PPP 项目协议核心要素 …………………101 4.1
园区开发 PPP 项目协议的组成 ……………………………………101
4.2 园区开发 PPP 项目协议核心要点 ……………………………………  102
4.2.1 园区开发 PPP 项目主协议核心要点   …………………………  102
4.2.2 合资协议与公司章程核心要点 ………………………………104
附录 1：典型园区开发项目案例解析 …………………………105
1. 产业新城综合开发的华夏模式 ……………………………………  105
2. 西安市徐家湾地区综合改造 PPP 项目 ……………………………  108
3. 中信汕头滨海新城项目 ……………………………………………111
附录 2：园区开发相关法规政策：摘录与评述 ………………113
中央级政策   ………………………………………………………………  113
地方级政策   ………………………………………………………………  129
附  表……………………………………………………………… 142