董藩 北京师范大学政府管理学院教授、房地产研究中心主任，土地资源管理专业和政府经济管理专业博士生导师，兼任民革中央委员、建设部专家委员会委员、房地产投资理财规划设计院院长及北京大学、清华大学、上海交通大学、厦门大学等多所大学EMBA或EDP项目兼职教授。

在房地产领域，董藩是公认的对国家决策和社会舆论具有重要影响的人物，曾被评为"年度中国争议人物" "中国房地产年度人物" "中国房地产年度思想贡献人物" "中国地产网络红人"等。

      董藩个人业绩和学术观点被美国之音、美国之音电视台、美国《世界日报》《华尔街日报》、新加坡《联合早报》、新华社、中央电视台等媒体广泛传播。

本书汇集了董藩教授2001年1月至今的研究成果，主要包括中国房地产市场现状的分析、从金融学视角对中国房地产问题的解读，以及改善类住房需求及其未来发展趋势分析。

此外，本书从国民财富观出发，剖析我国房地产和房价问题，并解读房地产作为国民经济的主导产业、支柱产业、先导产业，对我国经济的影响作用，为感兴趣的读者和相关从业人士更好地理解我国房地产问题提供现实和理论上的指导。

董藩赚钱论给我们上了一堂生动的崇商课，从其不带假面具的调侃诤言中，我们能看到一颗望徒成才的拳拳之心，其直率真诚的为师风范值得尊敬。对董藩赚钱论的奋力棒杀，是传统轻商的思维定势作崇。中国传统文化重文轻理，重工轻商，商家不入“三教九流”，也是导致中国近代逐步落后于世界的原因之一。（凤凰网）

北京房价能否涨到80万元每平方米？

——谈谈中国房价持续上涨的逻辑

《人民日报》在本月（2013年9月）13日、23日连发两篇文章批判我学品差、不靠谱、谋私利，央视等很多媒体也在评论、批判我，全国估计至少有几千家媒体加入对我的评论与批判中，不计其数的微博有了互喷的话题。这些批评甚至上升到了人品和道德层面。一切都源于我在某论坛上说过的一段话：“1987年，全国商品房每平方米均价只有408元，北京只有500多元，当时也都说买不起（那时是真买不起），若有人那时说25年后的2012年全国商品房每平方米均价6000元、北京2万元，打死也没有人相信。但大家都不相信的事情发生了。如果以今天为起点，再来一个25年，全国商品房均价每平方米可能达到9万元，北京80万元。”

虽是随口而出的数据，并非信口雌黄的结论

其实，我最早提及房价上涨幅度这个话题，是在2012年10月21日我的微博中。2012年12月14日，在2013网易经济学家年会的“房地产调控功过反思”论坛上，当被问到房价的涨势时，我重新提到了这组数字。第二天，媒体对我一片狂轰滥炸。在不久前又一次讨论房地产市场的论坛上，我再次提及要注意房价的长期上涨趋势，仍谈到这一组数据，结果这次《人民日报》、央视等权威媒体率领全国众多媒体蜂拥而上，对我群殴了。

这几个场合都不是纯粹的学术研讨会，我自然也不会对此观点做详细阐述。我在微博上曾有过几条零星的回复、解答，但可能看到的人并不多。前几天，我在大连的一次公开演讲中，面对大约500位听众，用50分钟时间讲了这个话题。我感觉大家基本都认可了我的说法，至少我触动了他们原有的思维，引起了思考。

我的这个看法虽然没有进行过严谨的学术论证，但我肯定也不会像《人民日报》说的那样信口开河，因为我早进行过简单的推算。

所有的学术推导都是有前提的，所有的预测也都是有条件的，这个不言而喻。我关于房价的简单预测是基于一定的约束条件做出的——全国房价达到每平方米9万元、北京房价达到每平方米80万元，前提是这些约束条件不变或没有很大改变：社会稳定；金融体系不崩溃；不进行币制改革；收入随着经济发展而继续增长。如果其中一个条件不存在，比如出现社会动荡，甚至发生战争，一切将被改写，所有的预测也都不成立了，这是不言而喻的。

涨到9万元每平方米和80万元每平方米，并不需要很高的年均涨幅。

批评我的媒体指责我，说我的预测体现出的是线性思维，房价不可能再按照过去的速度增长了。其实，房价由今天的水平涨到全国平均每平方米9万元、北京平均每平方米80万元，并不需要太高的年均涨幅，以明显低于过去25年的涨幅就可能达到这个水平。

按照统计数据，25年前的1987年，全国商品房均价每平方米408元，那时的北京因为土地价值没有体现出来，也没有富裕阶层和外来人口对需求的推升，均价也只是500多元（当时商品房定价规则为“成本+法定利润+税金”，成本包括建安成本、安置补偿费用、管理费用、财务成本等，利润率和税率都是统一规定的，故那时全国各个城市的房价水平差别不大）。2012年，全国商品房的官方统计均价为5791元/平方米，我们按整数6000元算，25年中平均每年涨幅为11.4%；北京房价2012年官方数据约为2万元/平方米，我们按2万元算，25年中平均每年涨幅为15.9%。

事实上，我一直不认可官方的这个统计数据，因为有三个原因导致房价的实际涨幅被大大拉低：（1）在房地产调控的大背景下，若房价明显上涨，地方党政主要领导必定有思想压力。特别是后来对房价调控实施行政问责制和约谈制后，房价统计一直处于失真状态。统计局对楼盘抽样时会产生倾向性选择，各个开发公司自己申报时也会明显压低成交价（2011年以前都是以房地产商上报为主），汇集起来后统计局还要“修正”，其结果可想而知。（2）2011年后，房价统计改为以房产系统网签数据为主，但也难以保证数据准确无误，因为至少还存在两大问题：一是迫于政府调控部门的压力，开发商剥离装修价格，主合同中按照毛坯房计价，再私下签一个装修合同，单独收费。这种情况大量存在。二是由于中国的城市化还没有完成，新房开发主要集中在城市周边，而城市规模又在快速扩大，这就导致在房价统计和涨幅计算中，实际变成了将本年度相对较差位置上的房子与上年度相对较好位置上的房子进行比较，而位置恰恰是影响定价的主要因素。如果盯着一个楼盘的一、二、三期，观察它真实价格的变化，会发现与官方公布的数据存在明显差别。产生这种差别的基本原因就在于官方的计算方法不科学，因为没有考虑区位变化，结果必然失真。而在西方主要国家，城市化过程基本都结束了，人口增长缓慢甚至萎缩，交易的主要是二手房，它们均匀分布在每个城市空间，城市扩张对定价的影响已经基本不存在了。（3）无论是过去还是现在，在二手房交易中“阴阳合同”都十分普遍，达到95%以上。双方出于逃税的目的，会在网签时将成交额签得很低，这就意味着这些数据作为统计源已经失去了意义。以北京为例，2012年以来，四环以内的成交价格基本是在4万—6万元，最近一些名校附近的学区房甚至达到10万元，但官方公布的成交指导价只有2万元左右，签合同时只要不低于这个价就可以了。

基于以上原因，我认为，对2012年官方数据必须修正，还原其真实成交价，才能更科学地预测未来25年的情况。假定全国房价调整为每平方米7500元，北京的房价调整为每平方米3.6万元，过去25年平均每年增长率就分别变为12.4%和18.7%。如果以2012年我估计的全国房价为基数，25年后房价分别达到每平方米9万元和80万元，平均每年涨幅分别是10.5%、13.2%，这个涨幅比前面25年分别低了1.9个和5.5个百分点。如果按2013年北京每平方米实际成交价估计值4万元计算，25年后达到80万元，平均每年增幅进一步下降到12.7%，比过去25年平均值下降了6个百分点。

推动房价上升的因素仍大量存在，其合力比过去更强大

……

第一章  也谈国民的财富观教育

003 作为添头的开头

006 财富观决定了一个社会的发展轨迹

008 财富观影响着人一生的命运

014 且看我们国家的财富观念

017 国民财富观教育的缺失与偏颇

021 财富观教育之我见

022 应将鼓励学生致富摆在教育的台面上

025 高学历者的贫穷是对教育资源的严重浪费

027 健康财富观的几个重要方面

第二章  北京房价能否涨到80万元/平方米？

——谈谈中国房价持续上涨的逻辑

031 随口而出的数据并非信口雌黄的结论

032 涨到9万元每平方米和80万元每平方米，并不需要很高的年均涨幅

035 推动房价上升的因素仍大量存在，其合力比过去更强大

042 保持未来的高增长局面主要靠货币推动

044 房价可以脱离国际市场和全国市场独立形成

046 北京注定是房地产市场中的一个特例

048 附录1 房价会80万元每平方米吗？

第三章  “城市病”的治理药方

053 “北漂”的伤痛

056 什么是“城市病”？

058 大城市为什么会出现“城市病”？

064 “城市病”的治理药方

065 地铁如何才能不再拥挤？

069 北京城市交通规划的问题何在？

071 看病难为什么仍然挡不住拥挤的人流？

075 以教育资源的合理分配疏导人口

078 解决教育的“城市病”需要对症下药

079 发展中小城市与改善中心城市环境 并行不悖

083 拉美国家的“城市病”应引以为戒

088 调控，“有形政府之手”还是“无形市场之手”？

091 附录2 地铁票价该怎么涨？

第四章  为啥有些行业超有钱？

——金融、地产业及政府平台背后的货币运行

099 为什么地产业容纳了最多货币？

101 货币、信用货币与货币运行

103 金融与货币创造

105 地产业与融资

106 政府平台与政府负债

108 信用货币的创造

110 信用货币的创造

111 货币政策目标的“不可能三角”

113 货币与产业的关系

114 “高富帅”行业的生产要素与企业家精神

116 中国货币供应量

118 中国社会融资总规模

121 中国货币的三大来源

123 货币增长快于经济增长不一定就是货币超发

126 超发货币可能引起的通货膨胀

附录3 津巴布韦的恶性通胀

第五章  房地产投资与政府负债

135 地产业的规模究竟有多大？

137 房地产吸纳了多少货币？

138 政府平台与政府举债

139 政府性债务吸纳了多少货币？

144 货币通过金融业进入地产业和政府平台

147 后4万亿时代来临

附录4 因债务危机而破产的底特律

第六章  改善类住房需求樊篱破解及未来发展趋势

159 房地产增量市场的“三驾马车”

164 改善类住房需求的“前世今生”

167 改善类住房需求的影响因素

170 改善类住房需求的现在与樊篱

172 改善类住房需求释放的限制性政策沿革

181 改善类产品将迎来更大发展空间

184 受政策限制，改善类住房的供应逐渐下滑

187 改善类住房市场需求逐年增加

188 资源日渐稀缺，高端项目保值增值特征明显

196 关键政策仍有待进一步放宽

201 推动改善类住房的有效供给

第七章  土地财政：从哪来，到哪去？

207 何为土地财政

208 土地财政源起何故

212 地方债务与土地财政难舍难分

224 土地财政并非中国专利

227 “卖地财政”蕴含巨大风险

230 中国可以效仿国外征收物业税吗？

239 隐藏在卖地财政冰山下的问题本质